Problème propriétaire 7 mois après notre départ

Dred88 8 Messages postés jeudi 2 août 2018Date d'inscription 2 août 2018 Dernière intervention - 2 août 2018 à 15:03 - Dernière réponse : Dred88 8 Messages postés jeudi 2 août 2018Date d'inscription 2 août 2018 Dernière intervention
- 2 août 2018 à 20:34
Bonjour,

J'aurais besoin de votre aide concernant un problème avec notre ancien propriétaire, je vous expose notre situation.
Nous avons effectué un état des lieux de sortie le 9 décembre 2017 qui était prévu avec le propriétaire. Sans nous avertir il a fait venir un huissier le jour même ( on ne connaît même pas son nom). Celui-ci a déclaré que le logement était sale (alors qu'on avait tout nettoyé), il a fait des photo sur des ampoules et même sur des douilles en disant il manque des ampoules ça ne devrait pas. Nous avions également refait la peinture du couloir et il a prit des photos de toute petite gouttes disant que le parquet était détérioré. Ce parquet n'était pas neuf a notre arrivée et 3 ans après il nous dit également qu'il est à changé. Que la cuisine était sale, les murs des chambres etaient sale et qu'il y avait des gouttes d'eau également sur les murs. On a expliqué qu'il n'y a aucun chauffage dans ses chambres et l'installation d'insert au bois ne permet pas de les chauffer correctement....
A la fin l'huissier nous dit je ne pense pas que vous récupériez votre caution et peut être devriez-vous payer des travaux. Il nous a fait signé l'état des lieux de sortie et l'a gardé.
Presque 8 mois après notre départ nous avons toujours pas reçu l'état des lieux de sortie de l'huissier et aucunes nouvelles sur le dépôt de garantie. Et ce matin nous recevons un sms de notre ancien propriétaire nous réclamant de payer des réparations dans ce logement. On demande la somme et la il nous dit ( toujours par sms) que ca nous reviendrait trop cher et qu'il est possible de se voir et de s'arranger a l'amiable.

Est-ce que le propriétaire est en droit de demander de payer des travaux 7 mois passé après notre départ et sans nous avoir donné le dépôt de garantie et l'état des lieux?
L'huissier était il en droit de venir faire l'état des lieux sans nous avertir le jour même alors que l'état des lieux d'entrée était faite par le propriétaire?

Quel recours pouvons nous avoir en sachant que l'on a aucun documents et reçu aucuns recommandés pour quoi que ce soit ?
Je vous remercie.

Audrey
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anemonedemer 8976 Messages postés mardi 21 février 2017Date d'inscription 22 octobre 2018 Dernière intervention - 2 août 2018 à 16:00
1
Merci
Alors je comprend que vous n'avez jamais eu en main l'état des lieux de sortie ? Vous êtes mal !
Normalement un huissier est assermenté, mais bon ... tout est possible.

Donc exigez votre EDLS au plus vite dans le courrier RAR en même temps que vous exigez la restitution du dépot de garantie.

Pour le moment le bailleur ne justifie rien et ne peut donc rien exiger.

L'expertise sera possible si il vous assigne au tribunal (ou si vous le faites)

Merci anemonedemer 1

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Dred88 8 Messages postés jeudi 2 août 2018Date d'inscription 2 août 2018 Dernière intervention - 2 août 2018 à 16:15
Le dépôt de garantie l'huissier nous avait dit qu on l'aurait sûrement pas. Peut il le garder sans nous informer et peut on le demander quand même aujourd'hui ? Cette histoire est bien compliqué nous n'avons même pas le nom de cet huissier. Et s'il est assermenté il doit bien avoir un recours s'il a pas fait son travail correctement non ?
anemonedemer 8976 Messages postés mardi 21 février 2017Date d'inscription 22 octobre 2018 Dernière intervention - 2 août 2018 à 16:19
Non vous ne vous adressez pas à l'huissier. Vous écrivez au bailleur en RAR et vous exigez :
- votre exemplaire de l'EDLS (vous y trouverez les coordonnées de l'huissier)
- votre dépôt de garantie
- à défaut les justificatifs qui permettent de calculer les sommes retenues.
- les intérêts de retard (10%du loyer par mois de retard)

Soyez ferme et ne paniquez pas en attendant le réponse.

Si vous avez encore peur, rendez-vous à l'ADIL de votre région.
anemonedemer 8976 Messages postés mardi 21 février 2017Date d'inscription 22 octobre 2018 Dernière intervention - 2 août 2018 à 16:20
Dred88 8 Messages postés jeudi 2 août 2018Date d'inscription 2 août 2018 Dernière intervention - 2 août 2018 à 16:32
D'accord nous allons faire cela merci encore. Déjà avec le retard de 5mois et demi nous somme a 50% du loyer. A voir pour les soit disant devis travaux... car on doute que la vétusté de 3 ans d'habitation est été prise en compte.
Je vous tiens informé de la situation encore merci de votre aide
Commenter la réponse de anemonedemer
anemonedemer 8976 Messages postés mardi 21 février 2017Date d'inscription 22 octobre 2018 Dernière intervention - 2 août 2018 à 15:10
0
Merci
Bonjour,
En effet, les sms sont sans valeur.
Il faut des devis détaillés pour justifier et aussi déduire la vétusté selon la durée d'occupation (10 à 20% par an)

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269

Lire ici et prenez le modèle de lettre :
https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie
anemonedemer 8976 Messages postés mardi 21 février 2017Date d'inscription 22 octobre 2018 Dernière intervention - 2 août 2018 à 15:10
PS : le propriétaire peut réclamer pendant 3 ans après votre départ.
Dred88 8 Messages postés jeudi 2 août 2018Date d'inscription 2 août 2018 Dernière intervention - 2 août 2018 à 15:35
Un propriétaire peut il fournir des devis, nous enlever le montant de la caution sans faire les travaux ensuite ? Ou sont ils obligés de presenter des factures par la suite ? Le vétusté doit être signalée sur les papiers de l'huissier ? Nous avons rien de tout cela. On était 3 ans dans le logement.
N'ayant que des sms du proprietaire pour le moment que vous nous conseilleriez-vous que nous fassions en 1er lieu ? D'attendre des recommandés qui n'arriveront peut être jamais ( nous pensions que le propriétaire essai de grappiller de l'argent a l'amiable... ) ou de demander en recommander l'état des lieux de sortie avec devis sur enlèvement du total de la caution ? Car d'après son sms soit disant ça nous coûterait cher tous ces travaux et on a un doute aussi que la vétusté soit prise en compte....
Et est il normal de ne pas avoir eut de nouvelles de l'huissier ?
djivi38 21060 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 23 octobre 2018 Dernière intervention > Dred88 8 Messages postés jeudi 2 août 2018Date d'inscription 2 août 2018 Dernière intervention - 2 août 2018 à 18:04
bonjour,

d'avance, désolée pour le pavé ci-dessous :-)

"Un propriétaire peut il fournir des devis, nous enlever le montant de la caution sans faire les travaux ensuite ?"
OUI.

"Ou sont ils obligés de presenter des factures par la suite ?"
NON.

"N'ayant que des sms du proprietaire pour le moment que vous nous conseilleriez-vous que nous fassions en 1er lieu ?"
anemonedemer vous a donné la réponse post 9.

"Car d'après son sms .........."
Ne tenez pas compte des sms, tél, mails.... seuls des courriers R+AR sont valables aux yeux de la justice.

"est il normal de ne pas avoir eut de nouvelles de l'huissier ? "
OUI. Encore faudrait-il être sûr que cette personne soit réellement un huissier....(je partage les doutes de espsie...), d'où le courrier R+AR - à votre ex bailleur - pour réclamer votre exemplaire d'EDLS et le reste, courrier sous forme de mise en demeure, avec un délai de 8 jours par exemple, pour recevoir tout ce que vous réclamez [copie EDLS, intégralité de votre DG (= Dépôt de Garantie, et pas "caution") ou à défaut des devis ou factures justifiant les sommes qu'il veut retenir, et les pénalités de retard de restitution du DG (10% d'1 mois de loyer hors charges par mois de retard entamé, même d'1 jour), et vous concluez par une phrase du genre :
" à défaut, je me verrai dans l'obligation de confier le litige à la commission départementale de conciliation et, s'il le faut, je vous assignerai ensuite devant le tribunal d'instance où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du code civil. + formule de politesse".
Je vous invite à lire ce qui suit :

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Art 3 loi 6/7/1989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.

« A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ou non valables;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sortie tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.

II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24

III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.

IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.

Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
(*) https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

Liste des réparations locatives :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066


Cordialement.
Dred88 8 Messages postés jeudi 2 août 2018Date d'inscription 2 août 2018 Dernière intervention - 2 août 2018 à 20:34
Merci pour toutes ces réponses. Mon conjoint va essayer de passer à l'ADIL demain et nous ferons ce courrier. J'ai demander confirmation a mon conjoint ce soir car lui seul est sur le bail, je n'ai emménagé que après. Il a signé que un EDLS avec le propriétaire et L'huissier, ce dernier lui a dit je vous enverrai le double. Un doute sur l'huissier encore... Et mon conjoint me certifie qu''il n'a pas présenté de carte ni même dit son nom. Je vous tiens informé de l'avancement du dossier.
Commenter la réponse de anemonedemer
Dred88 8 Messages postés jeudi 2 août 2018Date d'inscription 2 août 2018 Dernière intervention - 2 août 2018 à 15:18
0
Merci
J'ai oublié de préciser aussi que nous sommes partis le 9 décembre 2017 et que le 11 décembre 2017 il y avait déjà des nouveaux locataires dans le logement. Est il possible d'avoir recours à un expert qui puisse examiner notre état des lieux de sortie (une fois qu'on l'aura ) avec l'état des lieux d'entrée des nouveaux locataires vu qu'il n'y a que 2 jours d'écart ?

Merci à vous.

Audrey
Dred88 8 Messages postés jeudi 2 août 2018Date d'inscription 2 août 2018 Dernière intervention - 2 août 2018 à 15:41
L'état des lieux gardé par l'huissier à pu très bien être modifier par la suite vu qu'il nous la jamais remis. Y'a t'il un recours sur cela ?
Désolé de tous ces messages mais nous sommes un peu entre deux en ce demandant si le propriétaire bluff avec sa demande à l'amiable ou si il y a de grosses factures en suspens derrière...
djivi38 21060 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 23 octobre 2018 Dernière intervention - 2 août 2018 à 18:35
L'EDLE du locataire suivant n'a aucun rapport (juridiquement parlant) avec votre EDLS... et, de toute façon, il est bien trop tard, + de 7 mois après, pour faire quoi que ce soit...!

"L'état des lieux gardé par l'huissier à pu très bien être modifier par la suite vu qu'il nous la jamais remis."
Parce qu'un (réel) huissier est un officier ministériel assermenté ses constats ne sont pas contestables... et comment auriez-vous la preuve d'une modification quelconque puisque vous n'avez pas eu d'exemplaire de suite après signatures ???

"...... si le propriétaire bluff avec sa demande à l'amiable "
à mon avis, oui, c'est du bluff ! Un bailleur qui récupèrerait son logement avec plein de dégradations ne prendrait pas la peine de négocier avec son ex locataire le montant des réparations !! Ça sent l'abus et la magouille à plein nez.

"nous sommes partis le 9 décembre 2017 et le 11 décembre 2017 il y avait déjà des nouveaux locataires"
si le 9 décembre correspondait au dernier jour de votre préavis, vous avez donc payé loyer & charges jusqu'au 9 déc. : OK, c'est normal.
Mais si votre préavis se terminait plus tard et que des nouveaux locataires sont entrés le 11 déc., vous n'aviez à payer loyer & charges que jusqu'à la veille de l'entrée dans les lieux de ce nouveau locataire.
Donc, éventuellement, une réclamation supplémentaire à faire dans votre courrier (car il est illégal pour un bailleur d'encaisser 2 loyers pour le même logement pour la même période).

cdt.
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espsie 125 Messages postés lundi 16 juillet 2018Date d'inscription 18 septembre 2018 Dernière intervention - 2 août 2018 à 16:11
0
Merci
Quelque chose prouve qu'il s'agissait bien d'un huissier ?
J'ai plutôt l'impression que votre ancien propriétaire s'est joué de vous et que la personne soi-disant assermentée ne l'était pas plus que ça...

Sans EDLS, vous ne pourrez rien contester malheureusement...

Cordialement,
Dred88 8 Messages postés jeudi 2 août 2018Date d'inscription 2 août 2018 Dernière intervention - 2 août 2018 à 16:55
Non, je demanderai à mon conjoint quand il rentre. Elle ne nous a même pas donné son nom ou autre. Elle a fait des photos et à remplit l'état des lieux de sorties. Je me renseigne et vous tient au courant. On va demander l'état des lieux de sortie à voir s'il a été modifier par la suite tout est possible... pour qu'il nous demande un arrangement a l'amiable pour qu'on paie moins cher alors que c'est le genre de personne a grappiller des sous partout c'est quand même bizarre... Surtout pres de 8 mois passés...
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