Imprécision sur la surface louée dans le bail

Bonjour,

J'ai signé un bail de location début juin, pour un appartement présenté comme un 50m2, dans l'annonce de location, et le bail a été fait en notant "≈50m2"(environ 50m2).
Or, j'ai obtenu, après réclamation auprès de l'agence le DPE, et ce dernier indique 46,29m2. C'est à dire près de 4m2 de différence.

Conformément à la loi ALUR qui prévoit une sanction lorsque la surface habitable du logement loué est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, ce qui est le cas ici, suis-je en mesure de demander une révision de mon loyer, malgré le "environ" notifié devant la surface?
Et accessoirement de me rembourser le trop perçu des frais d'agence, payé pour un 50m2 et non un 46m2 ?

Dans l'attente de votre réponse,
Merci :)