Contestation de dégâts

Question

Bonjour, 

Lors de notre état des lieux sortant, l’agent immobilier a noté la présence d’un ancien dégât des eaux dans le meuble de sdb (planche arrière noircie) et une chasse d’eau qui fonctionne mal.
Or, ces 2 soucis étaient présents dès notre arrivée. Seulement l’etat des lieux entrant avait été fait par dessus la jambe, et comme ces soucis ne nous gênaient pas (ce meuble de sdb ne nous a pas servi, et la chasse d’eau restait utilisable malgré tout) nous n’avons rien fait ni rien dit.
Quelle bêtise avons-nous faite !! A présent les proprios nous demandent de tout payer : dont un nouveau meuble de sdb. Celui ci avait 15 ans et était bien vétuste.
J’imagine que nous n’avons aucun recours ?
D’avance merci pour vos éclairages.

relou · Answer

bonjour
Effectivement aucun recours .
Pour l'avenir sachez que pour l'edl d'entrée le locataire doit être vigilant .l'agence ou le bailleur n'ont aucun intérêt à se montrer pointilleux ,c'est à vous à tout faire mentionner .
Lors de l'edl de sortie l'agence ou le bailleur seront beaucoup plus attentifs ( d'ailleurs cet edl dure beaucoup plus longtemps )

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
Vous pouvez quand même contester la valeur du meuble, en effet à cause de la vétusté, il n'est pas question de vous faire payer une valeur à neuf.

djivi38 · Answer

bonjour, à toutes fins utiles... :-) A) Petit topo sur les EDL : L' EDLE (État Des Lieux Entrant) et l' EDLS (État Des Lieux Sortant) sont OBLIGATOIRES. Pas d’EDLE = logement donné à loué en parfait état. Pas d'EDLS = logement rendu dans le même état que remis, sauf preuve contraire. Article 1731 du Code Civil Art 3-2 loi du 6/7/1989 : << S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. >> => Tout EDL doit être fait contradictoirement = en présence du locataire et du bailleur/ de son représentant dûment mandaté (agence ou autre personne). => Tout EDL doit être fait en autant d'exemplaires que de parties concernées (propriétaire et titulaires du bail) et ces exemplaires doivent être datés du jour de son établissement et signés). => Ne JAMAIS laisser le bailleur/agence repartir avec l'exemplaire unique, quitte à monter dans sa voiture pour aller faire une photocopie… avant qu’il n’ait eu le temps d’y apporter des modifications. Même non signé, récupérer quand même son exemplaire. I) EDLE : Le locataire a tout intérêt à être très pointilleux, car tout ce qui ne sera pas noté comme dégradé pourra être retenu en sortie sur le DG (Dépôt de Garantie), si bien sûr cela apparaît sur l’EDLS. S'il le faut, bien insister auprès du bailleur pour qu'il note vos remarques. Car c’est la comparaison des EDLE & EDLS qui déterminera le droit de faire ou pas des retenues sur le DG (Dépôt de Garantie). Penser à faire marcher les appareils électriques à disposition Penser à ouvrir/fermer portes et volets, ouvrir et fermer à clé la porte d’entrée (et les portillons du jardin), vérifier l’état de la robinetterie & des portes de placards, tirer la chasse d'eau, écoulement baignoire/douche, etc. Vérifier l’état des sols, carrelages/faïences, murs, etc. Vérifier que l’entretien du chauffe-eau/chaudière/clim/cheminée, etc. a bien été fait avant votre entrée : demander copie de la dernière attestation d'entretien faite (entretien locatif annuel par un professionnel au choix du locataire), ou au pire, faire écrire sur l'EDLE la date à laquelle il convient de faire le prochain entretien. Un locataire n'a pas à faire d'entretien en début de location, le bailleur devant obligatoirement louer un bien << en bon état d'usage et de réparations ainsi que tous les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement >> (art 6 loi 6/7/1989). Si COMPTEURS, faire les relevés en présence du bailleur et noter les indices sur l'EDLE (ne pas oublier de faire les mêmes relevés à la sortie). La remise des clés au locataire se fait le jour de l’EDLE. II) EN COURS DE BAIL : S’il n’a pas tout vu le jour de l’EDLE, le locataire (et lui seul, pas le bailleur) dispose de 10 JOURS à partir du jour des signatures pour y apporter des modifications (courrier R+AR), ce qui n’est pas valable pour un EDLS qui, lui, est définitif. Pour le chauffage : SI l’EDLE est fait hors période de chauffe, le locataire dispose d’1 mois maxi à partir du début de la période de chauffe pour apporter des modifications à l’EDLE en cas de mauvais ou de non fonctionnement du chauffage. Toujours par courrier R+AR. => Si vous constatez un dysfonctionnement (moisissures, humidité, …), toujours prévenir le bailleur le + tôt possible et par courrier R+AR (garder copie & récépissés). Il faut obtenir l’accord écrit du bailleur avant de faire intervenir un professionnel, sinon il ne sera pas tenu de vous rembourser la facture des réparations (lui aussi a le libre choix de son entreprise pour les réparations non locatives). III) PRÉPARATION à L’EDLS : Vérifier les points souvent critiques : joints de douche/baignoire et les refaire si besoin, nettoyer les grilles de VMC, flexible de douche, mieux fixer les prises encastrées si mal fixées, nettoyer les vitres, etc. Reboucher les trous proprement et repeindre si besoin par-dessus. Vérifier aussi le nombre de clefs à restituer et faire des doubles si besoin. Laisser l'appartement dans un état de propreté au moins égal à l’état initial. IV) EDLS (État Des Lieux Sortant) : - Un EDLS est DÉFINITIF. - C’est maintenant que le bailleur va examiner le logement et mentionner toutes les « dégradations » que le locataire aurait pu faire, afin de pouvoir retenir sur le DG le montant des réparations : d’où la grande importance pour le locataire de bien faire l’EDLE et pour le bailleur de bien faire l’EDLS. Ces retenues, correspondant aux dégradations après comparaison des EDL S & E, devront être justifiées par devis OU factures de professionnels. - Faire l’EDLS logement vide de meubles (pour location nue) et ménage fait. - Si location en meublée : relever les indices des compteurs et les mentionner sur l'EDLS. - Si location en vide : résilier les abonnements électricité/gaz/eaux/Internet... - Nouvelle adresse : « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) » - Avant de signer : relire le tout calmement. - Si le locataire n’est pas d’accord avec les mentions apposées sur l’EDLS, il est en droit de ne pas le signer ET le bailleur sera en droit de faire faire un EDLS par un huissier (à frais partagés car refus de signer du locataire). Tout EDL par huissier n’est PAS contestable. Si le bailleur ne fait pas appel à un huissier (dans le cas d’un EDLS non signé par le locataire), il ne pourra faire aucune retenue sur le DG. - Exemplaire EDLS : chaque partie récupère le sien immédiatement après signatures : article 3-3 du décret de la loi ALUR du 30 mars 2016 . Si non signé, récupérer quand même son exemplaire. - Dû : un locataire reste redevable du loyer + charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si le bailleur reloue avant la fin dudit préavis. V) RENDU des CLÉS : - Se fait le jour de l’EDLS. - Clés : restituer le même nombre de clés que celui mentionné sur l’EDLE. https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan-dray/obligations-parties-restitution-cles-10504.htm Un peu de lecture : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc https://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Habitat_Actualite/2014/habitat_actualite_alur.pdf https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671 B) Petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) : - Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ». - Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois. - C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. - Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail. - En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement. Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG. Art 3 loi 6/7/1989 : -> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état". -> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont les écrits seront incontestables. Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus. Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) : - l'EDLS a été fait contradictoirement, - ET a été signé de toutes les parties prenantes, - ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures, - ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE, - ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels). Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations. RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : • Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ; • Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)] => Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs. => Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de justice de conciliation du logement après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse OU avec réponse négative passé un délai de 8 jours, OU après échec de la négociation devant la commission départementale de conciliation (**). => Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil). Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable. => Si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sorite tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations. https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc (Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016) [La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...] => Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location. => Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel). [Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.] => En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6) => Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire. => Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de charges et qu'il ait donné sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé. CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS. => RECOMMANDATIONS : I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR : https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119 http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24 III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants. IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice. Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum : « Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes. Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers : (*) https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do (Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") » Encore un peu de lecture…  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269  https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/  (**) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire  (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20 loi 6/7/1989  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066  Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/ Cordialement.

Contestation de dégâts

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