Révision du loyer [Résolu]

Antou - 4 juil. 2018 à 10:32 - Dernière réponse :  Antou
- 5 juil. 2018 à 17:10
Bonjour,

Le bail de mon père ( signé le 01/09/2009) ne mentionne pas d’indice de référence pour le calcul de révision du loyer.

Il reçoit ce jour un courrier AR de sa propriétaire qui souhaite augmenter son loyer au. 1er septembre prochain. Son loyer n’a jamais été révisé /augmenté.
Le montant du loyer actuel est de 605€ et elle souhaite qu’il passe à 650€ ( je cite : « 605 +20= 625€ + provision sur charge 25 soit 650€).

Je souhaite faire le calcul moi-même mais comment faire quand il n’y a pas d’indice de référence d’indiqué ? De plus il me semble qu’il n’y a plus de rétroactivité pour des révisions non faites...
J’ai utilisé un similuteur de calcul en mettant comme indice de référence Le 3ème trimestre et j’ai comme résultat 651,63 €...je suis un peu perdue car avec le simulateur l’augmentation Est faite pour chaque année...


Est-ce que cette augmentation vous paraît juste ?

Merci beaucoup
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23 réponses

anemonedemer 8376 Messages postés mardi 21 février 2017Date d'inscription 22 septembre 2018 Dernière intervention - 4 juil. 2018 à 10:39
0
Merci
Bonjour,
Lire ici :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1311
et
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723

Vérifiez bien les dates car :
"Au-delà du délai d'1 an, la revalorisation non appliquée est perdue pour le bailleur."

Donc elle ne peut pas augmenter le loyer de plus de 0,9% soit 610,44 euros !

Par ailleurs, la récupération des charges doit être régularisée chaque année avec un décompte précis et consultation des justificatifs.
djivi38 20362 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 septembre 2018 Dernière intervention - 4 juil. 2018 à 22:12
bonjour,

""Au-delà du délai d'1 an, la revalorisation non appliquée est perdue pour le bailleur."
Pas de problème ! Bail du 1°/09/2009 et révision prévue pour la période du 1°/09/2018 au 31/08/2019...
Commenter la réponse de anemonedemer
0
Merci
Merci beaucoup.

Je vais bien relire les liens que vous m’avez communiqué.

Concernant les charges, merci d’avoir soulevé ce point : car il n’a jamais reçu de document relatif aux charges...il reçoit une quittance de loyer « simple » ( du genre des carnets de factures) sur laquelle il y a d’indiqué que la propriétaire reçoit la somme de 605€ pour 1 mois de loyer.... Mon père paie son eau et électricité, ce n’est pas compris dans « les charges »...
anemonedemer 8376 Messages postés mardi 21 février 2017Date d'inscription 22 septembre 2018 Dernière intervention - 4 juil. 2018 à 22:40
D'ailleurs dans une maison individuelle vide, il n'y a en général pas de charges : l'eau et l'électricité sont sur un contrat du locataire.
Lol Oui voilà ! A part peut-être la taxe sur les ordures ménagères...?
djivi38 20362 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 septembre 2018 Dernière intervention > Antou - 4 juil. 2018 à 22:57
La TEOM est :

- soit provisionnée mensuellement, mais ça doit être mentionné sur le contrat de location et une régularisation sur justificatif doit être faite annuellement;
- soit remboursable au bailleur en 1 seule fois sur justificatif.


Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due intégralement.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :

Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

¤ Possibilité pour le bailleur d’inclure une provision mensuelle établie sur le montant de la TEOM de l’année N-1 et de faire, une fois l’avis de la TEOM de l’année N reçu, une régularisation globale charges+TEOM.

¤ En cas d’oubli, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans. Et, dans ce cas, le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne QUE les années réclamées tardivement, PAS l'année en cours.

• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en meublé OU en colocation) : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/conseils/location/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

• Exonération :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP
(Particulièrement, pour les particuliers, le § 190)

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
http://www.cc-orb-jaur.fr/-la-redevance-d-enlevement-des-.html
Cordialement.

ARRIÉRÉS de TEOM :

Le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans.
Et, dans ce cas, le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne QUE les années réclamées tardivement, PAS l'année en cours.

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F479

Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".

Cordialement.
Antou > djivi38 20362 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 septembre 2018 Dernière intervention - 4 juil. 2018 à 23:07
Merci merci !!
Merci beaucoup pour vos retours !!
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djivi38 20362 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 septembre 2018 Dernière intervention - 4 juil. 2018 à 18:32
0
Merci
bonjour,

une révision de loyer ne peut se faire que si la révision est prévue sur le contrat de location, et, tant que la clause d'indexation n'est pas rayée, elle est applicable.

L'indexation se fait en général à la date anniversaire du bail (sinon à une autre date mentionnée sur le contrat de location), en appliquant, si pas d'information, le dernier indice IRL connu à la date d'effet du bail si date d'effet il y a, sinon à la date de signature du bail.

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723
extrait :

« Indice à prendre en compte
La date de l'IRL à prendre en compte est :
• soit la date indiquée dans le bail (date convenue entre le bailleur et le locataire, ou, à défaut, terme annuel du bail),
soit, à défaut, la date du dernier IRL publié par l'Insee à la date de la signature du bail.
(...)
Le bailleur dispose d'un délai d'un an, à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande au locataire. La révision prendra effet au jour de sa demande, elle n'est pas rétroactive.
Passé le délai d'un an, la révision du loyer pour l'année écoulée n'est plus possible
. »


Signature du bail : 01/09/2009
Dernier trimestre connu à cette date : celui du 2° trimestre.
L'indice du 2° trim. 2018 sera connu le 12 juillet 2018.

=> calcul de la révision du 1°/09/2018 au 31/08/2019 :

LOYER actuel HORS CHARGES = 605 €
_______________________________________ x indice 2° trim. 2018 = nouveau loyer
indice 2° trim. 2017 = 126,46

cdt.
Merci beaucoup vos infos !!

Il y a un encadré révision du loyer sur le bail et dans cette partie il est juste indiqué que le loyer révise chaque année les « 01/09/2010 »...

Je vais faire un courrier à la propriétaire
djivi38 20362 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 septembre 2018 Dernière intervention - 4 juil. 2018 à 22:16
Pour quelles raisons vous voulez faire un courrier ??

Si j'ai juste pour la mention de l'année sur la date de révision, c'est peine perdue, car il est bien mentionné "chaque année"...
Pour lui indiquer que le montant du loyer qu’elle veut appliqué au 1/09 n’est pas correct (après avoir connu l’indice du 2 trimestre 2018) et qu’elle ne peut nous demander maintenant des provisions sur charges (comme ce n’est pas dans le bail) et elle ne nous dit pas quoi à cela va correspondre.

Je vais me renseigner auprès du service des impôts pour connaître le montant de la TEAM
djivi38 20362 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 septembre 2018 Dernière intervention > Antou - 5 juil. 2018 à 12:03
OK !
En maison individuelle : PAS de charges, sauf si provision mensuelle de TEOM avec une régularisation annuelle sur justificatif de la TF du bailleur.
Faites bien un courrier R + AR (dont vous gardez copie & récépissés).

cdt.
Oui je vais faire ça encore merci
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