bonjour, j'ai loué mon logement

Question

Bonjour, j'ai loué mon logement qui m'a été restitué 10 mois plus tard en pièces.
Mon ancienne locataire m'a meme assigné pour le dépot de garantie que je ne lui ai pas rendu.
Lors de l'audience, puis-je me porter partie civile contre mon ex locataire et demander les dommages-intérets pour tout ce qu'elle a cassé et démoli en 10 mois?
merci de m'élucider
Sylvie

dna.factory · Accepted Answer

Question critique.
Avez vous réalisé un état des lieux de sortie en bonne et due forme ?

relou · Answer

BONJOUR
Que dit l’état des lieux que vous avez fait à la sortie et qui a été signé des 2 parties ? ce document est primordial pour la suite .

Energizor · Answer

Bonjour,

Il s'agit déjà d'un procès au civil, il me semble qu'on ne peut pas se porter partie civile dans ce cas, non ?

1806gio · Answer

merci de vos réponses; 
oui un état des lieux a été fait, mais sans se rendre compte sur le coup qu' une fuite importante, provoquée par ma locataire a endommagé le parquet de mon salon et les murs de mon voisin du dessous. 
pour Energizor: pouvez-vous me faire comprendre pourquoi je ne peux pas me porter partie civile et demander les dommages et intérets?

1806gio · Answer

je crois que l'article 418 CPP me permet de me constituer partie civile à l'audience en question.
Il est possible que je me trompe, merci de m'éclairer,  j'ai besoin de comprendre pour ne pas faire de betises.

Energizor · Answer

Bonjour,

Normalement, c'est lors d'un procès au pénal qu'une personne peut se porter partie civile, si elle s'estime avoir été lésée par un crime ou un délit.

Ici, vous avez été assigné par votre locataire devant un tribunal d'instance, qui est un tribunal civil.
Il n'y a pas ici de crime ou de délit pénal. Vous ne pouvez donc pas vous constituer partie civile, puisque c'est déjà une procédure civile !

C'est en tout cas comme ça que je comprends la chose, attendons que quelqu'un d'un peu plus spécialisé nous confirme cela.

1806gio · Answer

bonjour, 
ce que vous dites est t logique; néanmoins la personne qui a commis un délit pénal est ma locataire qui a porté atteinte à mon bien, donc je demande les dommages-intérets, dans le cadre de l'audience au civil à laquelle je suis convoqué en tant qu'assigné. 
avec toute réserve, bien sur

1806gio · Answer

bonjour, d'abord merci bcp de votre temps.

donc si je comprends:  je porte plainte contre ma locataire pour dégradation de mon bien (avec toutes pièces à l'appui) et après je me constitue partie civile pour réclamer les dommages-intérets? 
pas possible de le faire en meme temps devant le Président du Tribunal de grande instance, lors de la séance de l'audience? ou de lui envoyer un courrier recommandé avec toutes les pièces?

djivi38 · Answer

bonjour,

"oui un état des lieux a été fait, mais sans se rendre compte sur le coup qu' une fuite importante, provoquée par ma locataire a endommagé le parquet de mon salon"
Si vous n'aviez pas remarqué que le parquer était endommagé (on se demande bien comment ça n'a pas pu être remarqué vu que la fuite avait été "importante" !), vous n'avez par conséquent rien mentionné sur l'EDLS au sujet de l'état de ce parquet à la sorte du locataire, et donc, vous ne pouvez PAS faire une retenue sur le DG du locataire pour la réparation de ce parquet.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.
(Art 3 loi 6/7/1989) :
Si pas d'EDLE = logement censé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires.

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) : 

- l'EDLS a été fait contradictoirement, 
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est prouvée manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques (et faits légalement) ; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE (les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire). 
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG  sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de justice de conciliation du logement après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse OU avec réponse négative passé un délai de 8 jours, OU après  échec de la négociation devant la commission départementale de conciliation (**).

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu de temps après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sorite tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel). 
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989). 
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR : 
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") 

Encore un peu de lecture…

 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20 loi 6/7/1989
 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

 Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/

Cordialement.

1806gio · Answer

merci bcp, 
je garderai votre réponse dans un coin protégé pour ne pas oublier.
Je tiens à vous faire savoir que l'huissier, à la suite de mes remarques sur le parquet a écrit "à certains endroits le parquet du salon a tendance a gonfler"
ce n'est qu'avec les experts de mon assurance, de l'assurance du syndic (le parquet est propriété de la coprop)  et de mon voisin du dessous,qu'on s'est rendu compte du désastre immense qui a été chiffré à environs 10.000€, car les poutres sous le parquet sont pourries aussi.
merci pour l'écoute

1806gio · Answer

pour Energizor, merci de me répondre!

bonjour, d'abord merci bcp de votre temps. 

donc si je comprends: je porte plainte contre ma locataire pour dégradation de mon bien (avec toutes pièces à l'appui) et après je me constitue partie civile pour réclamer les dommages-intérets? 
pas possible de le faire en meme temps devant le Président du Tribunal de grande instance, lors de la séance de l'audience? ou de lui envoyer un courrier recommandé avec toutes les pièces?

1806gio · Answer

OK Sleepy,
je vous en parlerai demain, si vous étes encore à l'écoute....
bonne soirée

1806gio · Answer

bonjour,
la responsabilité de ma locataire est prouvé car la fuite s'est produite pendant son séjour dans l'appart; j'ai 3 expertises dont l'huissier.
Un jour après l'état des lieux, j'ai remarqué que la porte du lave-vaisselle ne fermait pas: j'ai appelé Darty qui m'a aussi signalé qu'il y avait une fuite du tuyau d'évacuation du lave-vaisselle et 
du siphon de l'évier. J'ai appelé le plombier et j'ai sa facture avec toutes les réparation de tuyauterie.Mais j'ai vite réalisé que le parquet était imbibé d'eau. J'ai appelé mon assurance, un expert est venu j'ai son rapport t explicite sur la responsabilité de ma locataire.
Tout cela dans les trois jours qui ont suivi l'état des lieux.
Comme ma locataire ne veut pas reconnaitre sa responsabilité, je me vois obligée d'essayer de récupérer de l'argent pour refaire mon parquet et remettre mon appart sur le marché de la location, car c'est mon gagne-pain et cela fait un an qu'il est vide à cause de tous ces problèmes.
Je repose la question: comment faire pour réclamer les dommages-intérets? se constituer partie civile à la prochaine audience où je suisassigné?

1806gio · Answer

bonjour,
merci, je pense que je vais écrire au Tribunal , le Président/Présidente saura peut-etre de quoi je parle.

1806gio · Answer

"écrivez au tribunal si vous le souhaitez",  je vous le dis et vous réagissez "je laisse tomber"? bizarre!

1806gio · Answer

ce n'est pas grave, je vous remercie de votre disponibilité et de m'avoir orienté vers une démarche car, malgré je dispose d'un avocat, c'est tjs un casse-tete avec la justice!

Bonjour, j'ai loué mon logement

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