État des lieux sortie conflictuel

Question

Bonjour, 
Je me suis séparée de mon conjoint le mois dernier. Nous étions Co signataires du bail pour une maison en location. J'ai envoyé le recommandé pour préavis au propriétaire il l'a réceptionné le 23 février. Mon conjoint lui restait dans la maison jusqu'en avril.  De mon côté je quitte le logement le 3 mars. Je demande à ce qu'un état des lieux soit effectué le 23 mars à la fin de mon préavis (j'ai une trace par mail de cette demande) le propriétaire accepte mais le 23 mars ne me fait rien signer par contre il atteste oralement que tout est OK et que je recevrai ma caution bientôt. Mon ex fait son état des lieux le 5 avril. État des lieux vierge. Le 13 avril le propriétaire nous envoie un mail comme quoi il ne retrouve pas les détecteurs de fumée que mon ex conjoint avait pourtant laissé à disposition dans la cuisine. Réponse de mon ex par mail le jour même indiquant au propriétaire ou il les avait laissé exactement. Puis mail hier soir le 29 avril pour nous dire qu'il n'avait pas retrouvé les détecteurs et quil avait remarqué deux éclats sur le carrelage. Il nous informe (oralement) qu'il devrait normalement nous facturer 40 euros par éclat carrelage et 120 euros par détecteur soit 320 euros mais qu'il nous proposait de nous faire payer seulement 200 euros.a ce jour nous n'avons pas récupérer notre caution. Le mail du 13 avril ou il nous demande ou sont les détecteurs est il valable ? Il avait 10 jours après l'état des lieux du 5 avril pour faire des remarques mais ne devait il pas les faire par courrier recommandé ? Merci pour votre aide

Ysabe_l · Answer

Bonjour


Contrairement à l'état des lieux d'entrée celui de sortie est définitif. Donc le. Propriétaire ne peut rien vous retenir qui n'était pas noté dessus.

Caroline44 · Answer

C'est pourtant le notaire qui nous a donné l'information qu'il avait droit à un délai de 10 jours. Enfin il a demandé un délai à mon ex conjoint. Mais moi j'ai pas d'état des lieux de signé au 23 mars

Caroline44 · Answer

Le propriétaire nous menace de faire appel à ses avocats avez vous un article du texte de loi affirmant cela ?

Caroline44 · Answer

Merci beaucoup d'avoir répondu si rapidement :)

djivi38 · Answer

bonjour,

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire  sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) : 

- l'EDLS a été fait contradictoirement, 
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).
Si 1 seule de ces conditions est prouvée manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.


RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE  normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en  justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. 

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel). 
[Une facture correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS n'est pas contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) ». Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR : 
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
 Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/

Cordialement.

Caroline44 · Answer

Voici la reponse ce jour du propriétaire lorsque nous avons refusé de payer : 
Bonjour
 
La mauvaise foi n’engendre jamais le meilleur
 
A priori Emilien et vous Caroline semblaient vous être mis d’accord sur une réponse commune, donc voici ma réponse
Sur l’état de sortie des lieux nous n’avons pas porté les éléments qui suivent :
·   Dégradation et traces sur les murs de la chambre principale
·   Impacts sur le carrelage au droit de la cloison face à l’entrée placard
·   Poubelles non vidées et non nettoyées
·   Compost non vidé et non nettoyé
·   Pelouse non tondue
·   Nettoyage du parquet des chambres fait à grande eau avec traces résiduelles d’humidité sur toutes les plinthes
·   Très forte odeur d’urine de chat dans une des chambre en façade
·   Interrupteurs rongés par un NAC
·   2 impacts sur 2 carrelages au pied de l’évier
·   Disparition de 2 détecteurs de fumées à 120 euros pièces (posés par alarme 44)
·   Absence d’entretien de l’ensemble des bouches de la VMC
·   Ménage général très perfectible
·   Barreau d’escalier désolidarisé de la rampe
·   Compagnie des eaux NM et ENEDIS non contactés pour les relevés d’index des compteurs
·   Ligne téléphonique non résiliée d’où impossibilité pour le nouveau locataire d’attribution d’une nouvelle ligne
 
Votre état des lieux de sortie s’est effectué le 05 avril à 18h00, l’état des lieux d’entrée du nouveau locataire s’est effectué le 06 avril à 10h00 et ont été portés sur cet état l’ensemble des éléments qui précèdent.
 
Si ma précédente proposition ne vous convient pas, je vais engager mon assurance « loyers impayés et dégradations » ce qui aura pour objet la consignation des 920 euros sur un compte séquestre jusqu’à résolution du litige.
Dans ce cas vous aurez à me régler les 5 jours de loyers impayés du mois d’avril.
Ne doutez pas un instant de ma détermination, vous avez jusqu’au jeudi 03 mai pour me donner votre réponse.
 
Vous en souhaitant bonne réception

Caroline44 · Answer

Mail du propriétaire ce jour.
Bonjour
J’attire votre attention sur les échanges de mails qui feront foi de la disparition des détecteurs autant que sur les photos prises le lendemain de l’état des lieux de sortie.
Mme DEGOIS vous n’avez pas assisté à l’état des lieux de sortie, il s’agit donc là de malhonnêteté caractérisée, je vous laisse engager une procédure de contentieux pour non restitution de l’intégralité de la caution.
 
Vous en souhaitant bonne réception

Caroline44 · Answer

Que dois faire ? Certes je n'ai pas signé e l'état des lieux mais le mien était prévu le 23 mars et il ne l'a pas fait dans les règles alors que j'en avais fait la demande parce qu'il aurait fallu selon lui qu'il paye des frais au notaire pour cela. Dois je attendre le 6 mai pour envoyer un recommandé ?

Caroline44 · Answer

Si toutes les démarches ont été faites directement après l'état des lieux. Touts les contrats (EDF eau et téléphone) ont bien été résiliés. Pour les 5 jours de loyer qu'il manquait le propriétaire avait proposé à mon ex de lui retirer de la caution. Du coup il les a payé par virement hier. J'ai rempli un formulaire en ligne ce matin pour saisir la commission départementale de conciliation et je pensais également faire appel à mon assurance juridique demain

Caroline44 · Answer

Les démarches ont été faites à temps mais EDF a traîne. 4 jours après la fin d'état des lieux tout était OK.
Pour le recommandé je posai la question pour l'envoi au propriétaire et non à la commission. J'ai peut-être très été trop vite en effet mais tout cela me stress. Pour le loyer on l'a payé pour être irréprochable

État des lieux sortie conflictuel

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