Travaux de remise en état

Bonsoir Valenchantée et merci pour votre commentaire. Malheureusement j'ai des doutes sur la qualité du travail fourni par l'agence. Bonne soirée

Etant donné le résultant, ce n'est guère étonnant.

bonjour cristali,
exact !

@ Nathitalie
Et, comme dit, tout ce qui est USURE est à charge du bailleur [revoir mon topo :-)) ]

Bonjour cristali,

en effet les radiateurs ne datent pas d'hier mais d'après ce que je sais ils fonctionnent. Le problème est qu'ils sont très sales ( surtout dans la cuisine .... gras !!! ) et dans la salle où "quelqu'un" a dessiné dessus ...

j'ai fait appel à une entreprise de nettoyage ( comme vous dites, ce sera déjà un bon début ) ; je n'attends plus que de récupérer les clefs pour leur faire faire un devis.

quant aux auto entrepreneurs j'avais mis genre "petite annonce" ; j'ai reçu tellement de propositions que je vais me limiter aux entreprises conseillées par des personnes que je connais et qui ont déjà eu une expérience avec elles.

j'ai fait appel à une entreprise de nettoyage
très bon début, et avec la facture, vous pourrez la retenir sur le dépot de garantie.
ensuite, il faudra faire la part des choses entre vétusté et dégradation.

bonjour,

I) Au sujet du futur éventuel locataire entrant dans le logement en état actuel :

j'espère pour vous que l'EDLS a été fait correctement par l'agence !
--> Cas général : le DG doit être rendu au plus tard 2 mois après le rendu des clés, de date à date.
--> Dans votre cas : c'est le 07/06 (et pas le 08/06) ET avec des devis (ou factures) de professionnels ;
--> Si les devis/factures dépassent le montant du DG, le locataire doit être averti - dans ce délai de 2 mois et par courrier R+AR - de la non restitution du DG;
--> si pas le temps d'avoir des devis, la loi autorise de les faire parvenir au locataire << dans des délais raisonnables >> (sans + de précisions).

"Je me demandais si ... etc."
Je vous rappelle qu'un bailleur << a l'obligation de louer un logement en bon état d'usure et de réparations ainsi que tous les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement >> (art 6 de la loi du 6/7/1989).
Cela dit, un accord entre candidat-locataire et bailleur est toujours possible... il suffit de trouver la perle rare qui acceptera de retaper un tel logement inhabitable le temps des travaux !!
Mais à ce moment-là, il faudra lui offrir bien + "qu'1 loyer et le remboursement des produits" !!
Autrement dit... il faudra lui offrir tous les loyers jusqu'à ce que le logement soit réellement habitable.
Et il faudra faire un acte sous-seing privé très précis de vos accords, daté, signé des deux parties, prévoyant une date limite de travaux pour reprendre le loyer normal et les conséquences et/ou conditions si le délai n'est pas respecté, mentionnant exactement les travaux à faire, etc.
Niveau assurance : aucune idée de comment ça se passerait si ce locataire se blessait en faisant vos travaux...
Et comment vous assurer que les travaux seront faits correctement selon vos désires par cette perle rare ? Déjà qu'avec des pro c'est pas toujours évident...

II) Au sujet du locataire sortant :

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non-locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).
Si 1 seule de ces conditions est prouvée manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.


RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) ». Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001
 Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148/2020-12-03/

Cordialement.

Je reprends dans l'ordre de lecture :

=> "les derniers locataires ont quitté les lieux le 07/04 mais l'EDLS n'a été fait qu'aux environs du 20/04."
Les locataires sont revenus pour faire un EDLS contradictoire ? Ou ont-ils mandaté quelqu'un ? Parce que sans la présence des locataires pour signer l'EDLS qui sera donc fait contradictoirement ou sans la présence de représentant des locataires... l'EDLS est nul et aucune retenue sur DG ne peut avoir lieu (je tremble pour vous à cette idée).

=> "ai repris dans le détail les EDLE et les EDLS. (4 en tout)"
De revenir sur ces anciens EDL ne sert qu'à vous conforter dans l'idée de la médiocrité de cette agence... à part vous dire ça, vous ne pouvez plus rien faire maintenant.
Des retenues auraient dues être faites pour :
- 2007 : réfection tapisserie du mur en question et de la partie du parquet derrière la porte
- 2012 : réfection du parquet (car dégradations, pas usure) + des trous chevillés

=> "Etait-ce à moi de demander à l'agence de faire une retenue sur les depots de garantie ? "
Je suppose que, habitant à l'étranger, vous avez un mandat de gestion avec cette agence : donc, elle aurait dû agir comme vous vous l'auriez fait... à quoi ça sert de mentionner des dégradations si c'est pour ne pas faire de retenues ??
Sion juge que c'est insignifiant, on n'écrit rien, mais si on mentionne des dégradations, on fait le travail qui s'ensuit (devis et réparations avec factures de professionnels).. cette agence n'a pas voulu s'enquiquiner la vie...

=> "J'avoue qu'à reception des EDL je n'ai jamais confronté "l'avant" et "l'après" .... Une erreur de ma part ? "
C'est sûr que si vous aviez pris la peine de contrôler le travail de l'agence vous auriez sûrement perdu moins d'argent... mais avec le passage de vos derniers locataires-ouragans... au final, ça n'aurait probablement rien changé !
Ne laissez pas passer le coche cette fois ! Insister lourdement pour obtenir très rapidement copie de ce dernier foutu EDLS.

=> "sans etre sure que le locataire sortant acceptera de payer les devis ou les factures ( il pourrait refuser de les signer )"
Mais le locataire sortant n'a PAS à signer des devis et n'a PAS à refuser de payer des factures ! On lui demande son avis ! Il a dégradé, il paiera (en espérant qu'il ne soit pas insolvable...).
Je ne suis pas sûr du tout :-(( qu'une agence qui a la gestion d'une location doive aussi s'occuper de faire faire des devis, de les signer, de commander les travaux, de les surveiller et de régler les entreprises... aviez-vous prévu quelque chose dans ce sens dans votre mandat de gestion ?

=> "la remise des clefs se fait quand le locataire quitte les lieux ou quand l'edls a été fait ?"
2° solution : à la fin de l'EDLS (c'est la toute dernière chose à faire avant les signatures et la remise immédiate au locataire de son exemplaire).

cdt.

bonjour,

"Selon vous 2 ou 3 devis sont suffisants ?" : oui, c'est ce qu'on fait en général.

"service-public.fr" : ce site est pro... donc forcément que je suis d'accord avec ce qui y est dit !
Quand un litige est porté devant un tribunal on peut demander des dommages et intérêts au titre de l'art. 700 du Code civil : j'en parle dans mon topo au § "Si le propriétaire dépasse les délais de restitution... ".

Petite suggestion : serait-il possible à votre mère de passer à l'agence récupérer votre exemplaire d'EDLS et en même temps les clés ? Si oui, au cas où l'agence la demande, envoyez à votre mère une procuration pour ces 2 actions, à moins que vous lui en ayez déjà faite une pour vous représenter en toute chose en tout lieu en ce qui concerne les décisions à prendre au sujet de cette location.

cdt.

il m'a été conseillé de refaire completement la cuisine et la salle de bain ( mettre une douche à la place de la baignoire, changer les sanitaires, le carrelage etc etc .... )
ce ne serai pas du luxe apparemment, mais je vois mal imputer ces travaux aux anciens locataires.
est ce que je pourrais déposer un double des clés aux gardiens de la résidence
si ils sont d'accord, pourquoi pas... même s'arranger avec un autre résident.
l’inconvénient, c'est que si l'artisan a besoin de poser une question , il n'aura pas d’Interlocuteur sur place.

Je trouve que votre logement n'est pas "pas mal détérioré" mais "entièrement détérioré" !


"les travaux occasionnés par la vétusté restant bien évidemment à ma charge " ainsi que les travaux de transformation ou d'amélioration.
Mais dans quel but ce § sur le dépassement du montant du DG du montant des réparations ??

Pour obtenir des indemnités seul un juge pourra les déterminer : de plus ce n'est pas le problème de l'agence !!!

Finalement, il n'y a que les deux 1ers § qui concernent l'agence...