Pas d'EDL de sortie, dégradations constatées

Question

Bonjour, 

Je vous contacte car j'ai une question concernant mes droits et mes obligations en tant qu'ancien locataire.

Moi et un ami avons loué un appartement meublé pendant 3 ans, nous sommes passés par une agence et un EDL d'entrée a été fait.

2 an et demi après le début de la location, les propriétaires nous envoient un courrier comme quoi ils souhaitent récupérer l'appartement au terme de la troisième année de bail (bail 1 an renouvelable). Jusque-là pas de problèmes.

Le Mardi 20 Février 2018 (fin du bail), les propriétaires sont venus récupérer les clés, ont inspectés rapidement l'appartement, n'ont rien constaté de flagrant, et nous nous sommes quittés sans avoir signé d'état des lieux de sortie. 

Quelques jours plus tard, les propriétaires nous appellent comme quoi il y a des dégradations (oubli de nettoyage, avec photos des proprios à l'appui) et du matériel à remplacer car non nettoyés et jugés inutilisable pour eux (cependant, la présence de certains de ces éléments ne figure pas dans le listing de l'ameublement de l'appartement sur l'EDL d'entrée).

Le propriétaire a commencé à établir des devis et je m'attends à recevoir une facture salée prélevée sur notre DG, mais je voudrais savoir quels sont mes droits et mes obligations en tant qu'ancien locataire, sachant qu'il n'y a eu que des communications téléphoniques entre le proprio et moi (échanges non tracés donc).

J'ai recherché sur divers forums que l'absence d'EDL de sortie abstenait l'ancien locataire de toute retenue sur son DG, mais cette réponse me semble trop facile.

Merci d'avance pour vos retours.

Bien cordialement.

sleepy00 · Accepted Answer

En effet
pas d'état des lieux = logement rendu en bon état
donc aucune retenue sur le dépot de garantie n'est possible

Rochat1 · Answer

Bonjour,

Très rapidement, vous adressez un courrier RAR à votre bailleur en refusant toutes participations aux frais "soi-disant" prévus et vous exigez un rendu immédiat de votre dépôt de garantie dans sa globalité. Précisez que si votre ex propriétaire ne s'exécute pas dans les délais, vous vous rapprocherez du Tribunal d'Instance. 

Cdlt.

djivi38 · Answer

bonjour,

et vous citez l'art 3-2 de la loi du 6/7/1989 : pas d'EDLS = logement rendu dans le même état que ce qu'il a été remis à l'entrée dans les lieux (et la loi rajoute "sauf preuves contraires" : mais des photos non faites par huissier ne sont pas valables en justice) =>donc, dans votre cas, aucune retenue possible sur le DG => courrier R+AR de MISE EN DEMEURE de restitution du DG intégral...etc sous 8 jours à réception (ou à réception), "à défaut je confierai le litige à la commission départementale de conciliation, et s'il le faut à la commission de justice de conciliation, voire au tribunal d'instance, et je demandera, en plus, des dommages et intérêts au tire de l'art 700 du Code civil. + formule de politesse." (bien lire le § "Recommandations" de mon topo).

La pénalité des 10% n'est due que si le locataire a bien donné sa nouvelle adresse lors de son départ.

[Un EDLS, quand il est fait, est définitif.]

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire  sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE  normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en  justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. 

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel). 
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR : 
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.

mattt1 · Answer

Merci de vos réponses.

Je comprends que la non-établissement de l'EDL de sortie est un manquement du propriétaire/bailleur qui ne peut pas être imputée sur le locataire, même si ce dernier est effectivement en faute.

J'ai une autre interrogation : 
Puisque que nous avons rendus les clés le jour de la fin du bail, est-ce que l'établissement d'un EDL de sortie par huissier de la part du propriétaire après notre départ (fin du bail et rendu des clés) a une quelconque valeur juridique ? Au cas où le propriétaires, suite à nos dépêches, en fasse établir un rapidement par huissier ou bien s'il en a établi un par huissier juste après notre départ (sans nous informer, on ne le sait pas si c'est le cas).

A propos ce dernier point, l'établissement d'un EDL de sortie par un huissier est-il légal si nous ne nous étions pas opposé à son établissement à l'amiable (nous étions disponibles tout le temps jusqu'à la remise des clés) et/ou que nous n'avons pas été averti 8j à l'avance par RAR de l'huissier ?

Concernant notre situation actuelle, notre propriétaire nous a fait parvenir un devis de 2100 euros pour le nettoyage de l'appartement (de 57m²) ce que l'on trouve outrageusement excessif car nous avons quand même bien nettoyé l'appartement avant notre départ. Pour nos futures expériences, est-ce que le montant de la retenue sur le DG peut être contesté si les devis établis ne respectent pas le cadre des réparations établi par la différence entre l'EDL d'entrée et l'EDL de sortie ?

Merci d'avance pour vos réponses.

djivi38 · Answer

"Je comprends que la non-établissement de l'EDL de sortie est un manquement du propriétaire/bailleur qui ne peut pas être imputée sur le locataire, même si ce dernier est effectivement en faute. " 
L'absence d'EDLS peut être dû soit au bailleur soit au locataire qui s'y oppose : dans les 2 cas, pas de retenues possibles sur le DG... SAUF effectivement, si l'un des deux, fait faire un EDLS très peu de temps après le rendu des clés, par un huissier, lequel doit convoquer par courrier R+AR les deux parties au moins 7 jours avant l'EDLS (7 jours entre la date d'envoi et la date qu'il aura fixée pour faire l'EDLS).

"l'établissement d'un EDL de sortie par un huissier est-il légal si nous ne nous étions pas opposé à son établissement à l'amiable " 
Oui, un EDL peut aussi se faire par un huissier, donc pas de principe contradictoire dans ce cas, mais ce sera uniquement aux frais de celui qui l'a mandaté. La présence des parties n'est pas requise car seules les constatations de l'huissier sont prises en compte puisqu'il est assermenté (officier ministériel).
MAIS, en cas de conflit ou non accord sur une formulation d'EDL de sortie, et que l'une des parties refuse de signer le constat, alors c'est à la partie la plus diligente de contacter un huissier, qui convoquera tout le monde au moins 7 jours par LRAR avant cet EDL, qu'il fera seul (plus de signature des 2 parties ce jour là). Les honoraires sont alors divisés par parts égales entre les 2 parties.
(article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

S'il s'est écoulé un certain temps, le second EDL ne peut pas être retenu comme valable du fait que le logement est resté à la seule disposition du propriétaire pendant ce temps. Les éventuelles dégradations qu'a pu noter l'huissier ne peuvent pas vous être imputées puisque quelqu'un d'autre a pu les faire après le rendu des clés.

"nous n'avons pas été averti 8j à l'avance par RAR de l'huissier ? "
Il est primordial de réclamer également par LRAR à l'huissier (ou au propriétaire) de prouver que la convocation à l'EDLS effectué par l'huissier vous a bien été adressée en indiquant bien que vous n'avez jamais été avisé, ce qui est contraire à la loi du 6/7/1989.
A défaut, même fait par huissier, l'edl ne vous est pas opposable

"Concernant notre situation actuelle...."
Réponses dans mon topo :-))

Cdt.

mattt1 · Answer

Bonjour à tous,

Merci de vos conseils. 

Une mise à jour de ma situation.

J'avais envoyé une lettre RAR mi-Mars pour le rendu du DG mais elle nous a été retournée car non retirée après 15j.

Entre temps le propriétaire a fait renouveler son appartement et nous retient plus de 4000€ sur notre DG, en nous disant qu'un état des lieux de sortie a été fait le jour du rendu des clés (ce qui n'est pas le cas, en tous cas nous n'avons rien signé et il n'a pas été fait contradictoirement, et les seuls éléments qui nous ont été montrés sont les photos des dégradations constatées).

Par ailleurs, mon ami avait versé un mois de loyer de trop pour le mois de Mars et l'agence nous a dit que ce trop plein de loyer servira à couvrir l'ensemble des retenues (DG de 2800 euros).

Bien sûr, nous les avons appelé à ce sujet et de notre procédure en cours, mais disent qu'on est en tort car nous n'avons pas signé de reçu pour le rendu des clés.

Bien que nous n'avons effectivement pas signé de reçu pour les clés, l'avis d'huissier pour la fin du bail de la part du propriétaire suffit-il pour signifier que le rendu des clés a bien été fait et que nous ne sommes plus locataire à compter de la date de fin du bail ?

Concernant le rendu du DG, le moment est-il venu de saisir la commission départementale de conciliation ?

Merci d'avance pour vos retours.

Bien cordialement.

Pas d'EDL de sortie, dégradations constatées

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