Augmentation très importante du loyer.

OK.
Ben... si, elle s'est fait arnaquer... mais elle peut encore agir pour récupérer son argent.

I) - Pas d'EDLE = logement remis au locataire en "bon état". Ce qui veut dire que tout ce qui sera mentionné sur l'EDLS comme "dégradations" sera comparé à du "bon état". Si le locataire n'est pas d'accord avec les mentions portées par le bailleur sur l'EDLS, il peut refuser de signer, mais il faut qu'il récupère quand même son exemplaire (Tout EDL se fait en autant d'exemplaires que de parties concernées).

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais le bailleur a le droit de contacter un huissier pour qu'il fasse l'EDLS (dans un délai rapproché du départ du locataire) et les écrits d'un huissier, officier ministériel, ne sont pas contestables. Le locataire sera convoqué au moins 7 jours avant le jour fixé par l'huissier pour assister à l'EDLS.

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

II) - Révision de loyer : inutile de vous dire que ce bailleur a fait n'importe quoi !!
1° recours : votre amie va lui préparer une jolie mise en demeure par courrier R+AR (voir le § "Recommandations" de mon topo) pour remboursement du trop perçu ! A vos calculettes !
Loyer mensuel initial : 564 €
1° révision en 2012 => loyer mensuel = 574,61 €
2° révision en 2013 => loyer mensuel = 578,60 €
3° révision en 2014 => loyer mensuel = 580,73 €
4° révision en 2015 => loyer mensuel = 580,69 € (eh oui, une mini baisse !)
5° révision en 2016 => loyer mensuel = 581,71 €
6° révision en 2017 => loyer mensuel = 587,83 €

Reste à faire les calculs de ce qui a été payé et de ce qui aurait dû être payé et réclamer la différence.
Et encore !! Comme ce bailleur n'a jamais fourni (par courrier R+AR) les calculs de la révision (au moins depuis la loi ALUR - 24/3/2014 - c'est obligatoire), je ne sais pas ce que vous pouvez accepter/refuser comme révision de loyer... désolée.

Et aussi, << depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le bailleur ne dispose plus que d'un délai d'un an, à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande auprès de son locataire. La révision prendra effet au jour de sa demande ; elle n’est donc pas rétroactive. Passé le délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n'est plus possible.>>
https://www.net-iris.fr/indices-taux/immobilier/30-indice-reference-loyers-calcul-augmentation-loyer
et :
https://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1568957/votre-bail-a-ete-signe-avant-le-27mars-2014-attention-a-la-revision-annuelle-du-loyer

Si le logement se trouve sur Paris ou Lille ou... ? il me semble bien qu'il y a des conditions spécifiques pour certaines grandes villes, mais je ne les connais pas : si oui, chercher sur le Net, ou attendre ici d'autres réponses ou contacter l'Adil près de chez votre amie :
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

2° recours : votre amie pourra confier le litige à la commission départementale de conciliation, et je lui conseillerais de mettre cette possible option dans son courrier de mise en demeure. Elle peut même ajouter que si échec à cette commission, elle passera à la commission de justice de conciliation puis au tribunal d'instance où elle demandera, en plus de tout ce qui lui est dû, des dommages et intérêts au tire de l'art. 700 du Code civil... rien que pour lui foutre la trouille et la faire réagir en sa faveur rapidement (mais si il faut aller jusque là... il faudra y aller, avocat non obligatoire).
--> [Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001]
--> https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire

Bon courage et bonne chance !

cdt.