Location meublée congé anticipé du locataire

errachroger 2 Messages postés mardi 13 février 2018Date d'inscription 14 février 2018 Dernière intervention - 13 févr. 2018 à 16:29 - Dernière réponse : djivi38 17299 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 27 mai 2018 Dernière intervention
- 13 févr. 2018 à 19:05
Bonjour, au mois de septembre,j'ai donné en location pour une durée de 10 mois, un pavillon meublé. Cette personne qui arrivait de l'étranger, n'avait pas de garantie et personne ne voulait lui louer. Elle m'a proposée de me régler d'avance les dix mois, j'ai refusé, mais nous nous sommes mis d'accord pour qu'elle me donne dix chèques que je dépose chaque mois.Tout se passait bien , la confiance régnait. Cette semaine, cette personne m'annonce qu'elle met fin au bail et me demande la restitution des chèques restant jusqu'en juin. Elle me doit bien sur un préavis de 1 mois , mais le fait qu'elle parte mets ma situation difficile car le loyer assurait le remboursement de mon emprunt.Je regrette d'avoir joué la corde sensible et d'avoir souscrit a sa demande,car sinon elle était a la rue..Merci de me donner votre avis sur cette situation
Cordialement
R.H
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djivi38 17299 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 27 mai 2018 Dernière intervention - 13 févr. 2018 à 18:56
1
Merci
bonjour,

un bail de 10 mois ça n'existe pas. C'est - pour une location meublée - un bail de 9 mois non renouvelable (seulement pour étudiants) ou 1 an renouvelable par tacite reconduction. Mais dans TOUS les cas, le locataire peut donner son congé quand il veut en respectant le préavis (de 1 mois si location meublée).
Sinon, pour une location nue, le bail minimum est de 3 ans renouvelable par tacite reconduction.

Vous devrez bien sûr lui restituer les chèques qui n'auront pas servi à payer de loyer : toutefois, SI vous n'avez pas demandé de DG (dépôt de garantie) à l'entrée dans les lieux, gardez une somme équivalant jusqu'à 2 mois de loyer hors charges (= montant du DG d'un meublé) ou une somme équivalant à 1 mois de loyer hors charges (si location nue).
Vous ferez la restitution du restant en fonction de la comparaison de l'EDL sortant avec l'EDL entrant.
Si pas d'EDLE = logement remis en bon état et donc, toutes les mentions inscrites sur l'EDLS seront à comparer avec du "bon état".

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou « e-exemplaire ») n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture de professionnel, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001


A votre disposition pour d'autres questions ou demandes de précisions.
Cordialement.

Merci djivi38 1

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anemonedemer 4212 Messages postés mardi 21 février 2017Date d'inscription 27 mai 2018 Dernière intervention - 13 févr. 2018 à 16:35
0
Merci
Bonjour,
Une location pour 10 mois est illégale. C'est 1 an pour un meublé !
L'histoire des 10 chèques c'est aussi illégal, tel est pris qui croyait prendre.
Bref il vous restera à retrouver un locataire aux abois qui acceptera vos conditions illégales parce qu'il n'aura pas le choix.
errachroger 2 Messages postés mardi 13 février 2018Date d'inscription 14 février 2018 Dernière intervention - 13 févr. 2018 à 17:14
Ce n'est pas moi qui ai proposé cette solution de paiement, mais bien la locataire. Quant au bail de 10 mois c'est une location saisonnière d'hiver et ensuite deux mois d'été
Quant à dire tel est pris qui croyait prendre.... je trouve Cela déplacé...
djivi38 17299 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 27 mai 2018 Dernière intervention > errachroger 2 Messages postés mardi 13 février 2018Date d'inscription 14 février 2018 Dernière intervention - 13 févr. 2018 à 19:05
une location saisonnière a une durée de 90 jours consécutifs non renouvelables (pouvant aller à un maximum de 120 jours dans des lieux trèèèès touristiques) ET consentie pour une clientèle de passage (= pas pour une résidence principale).

https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/Location-immobiliere-saisonniere
http://loueur-efficace.com/location-meublee-saisonniere.html

Si votre contrat de location était légalement un contrat de location saisonnière vous auriez pu conserver la somme demandée pour toute la durée de location en cas de départ anticipé du locataire, mais là, ce n'est pas le cas, donc le locataire ne doit payer que pour le temps de sa location + la durée du préavis bien sûr, sauf si vous relouez avant.

cdt.
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ajcu2802 3 Messages postés mardi 13 février 2018Date d'inscription 13 février 2018 Dernière intervention - 13 févr. 2018 à 18:00
0
Merci
De toutes façons, cela n'aurait rien changé, car le locataire a un préavis d'un mois. Donc, il peut décider de partir en cours de bail. Cela arrive souvent avec des étudiants qui partent en stage en cours d'année. Bien sûr, ils se gardent bien de nous en parler à l'arrivée dans les lieux.
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