Mon ex propriétaire me réclame les ordures ménagères sur 3ans

Question

Bonjour*

Mon ex propriétaire me réclame la taxe d ordures ménagères de 2015,2016,2017 sachant que je suis sorti le 15 novembre 2017 et que sur mon bail la sommes de 4€\mois ma était prélevé.quels sont mes droits et devoirs ?

Merci.

maylin27 · Accepted Answer

bonjour,
quels sont mes droits et devoirs ? 
commencer par dire Bonjour et Merci !!!!!! cela  nous aidera surement a vous répondre.
Bonne soirée

Rochat1 · Answer

Bonsoir,

Mon ex propriétaire me réclame la taxe d ordures ménagères de 2015,2016,2017 quels sont mes droits et devoirs ? 

Effectivement, il est en droit de vous réclamer ces charges sur les 3 dernières années.

djivi38 · Answer

bonsoir,

I) EDL : si fait non contradictoirement (en présence du bailleur/représentant dûment mandaté ET du locataire/représentant dûment mandaté) et non signé par toutes les parties prenantes, un tel EDL n'est pas valable : et donc, aucune retenue ne peut être faite sur le DG (Dépôt de Garantie), lequel doit être intégralement restitué dans LE mois qui suit le rendu des clés.
Art 3 loi 6/7/1989

II) TEOM :

Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 : 

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité. 

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser. 
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »] 

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc. 

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur : 

Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du  moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants : 

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement); 
=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année); 
=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires. 

¤ Possibilité (apparemment tolérée, en tout cas de pratique courante) pour le bailleur d’inclure une provision mensuelle établie sur le montant de la TEOM de l’année N-1 et de faire, une fois l’avis de la TEOM de l’année N reçu, une régularisation globale charges+TEOM.

¤ En cas d’oubli, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans pour les baux signés à partir du 24/3/2014 (loi Alur), et 5 ans pour les baux signés avant la loi Alur. Et, dans ce cas, le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne QUE les années réclamées tardivement, PAS l'année en cours (*).

• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en meublé OU en colocation) : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. Au propriétaire de bien calculer son forfait.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

• Exonération : 
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP.html/identifiant=BOI-IF-AUT-90-10-20150624
(Particulièrement, pour les particuliers, le § 190)

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM, REOM et RS : 
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
https://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/pme/environnement/dechets-economie-circulaire

ARRIÉRÉS de TEOM : 
Pour infos (puisque votre bailleur ne vous demande la TEOM que sur 3 ans)

La TEOM fait bien partie des taxes récupérables sur 3 ou 5 ans, selon que l’arriéré est constitué respectivement après ou avant le 27 mars 2014 : 
"Le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste des charges récupérables prévoit en son paragraphe VIII. « - Impositions et redevances : 
Droit de bail. 
Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères. 
Taxe de balayage. » 
Ainsi, le propriétaire peut se faire rembourser, sur justificatif, le règlement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par le locataire sur le fondement du décret précité. 

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 prévoit que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. » 

Cette obligation de régularisation annuelle joue quel que soit le sens de la régularisation, c’est-à-dire tant en faveur du propriétaire qu’en faveur du locataire. 
Aux termes des dispositions de l’alinéa 1er de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » 

La loi MACRON du 6 août 2015 a rendu applicable aux baux en cours ces dispositions de la loi ALUR concernant les nouveaux délais de prescription. 

Il convient alors de faire une distinction selon la date d’exigibilité de l’arriéré de charges : 

•	Arriéré constitué depuis le 27 mars 2014 : 

Tout arriéré de charges dû après le 27 mars 2014 peut être réclamé par le bailleur pendant 3 ans (article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989). 

Ainsi, une dette de charges datant de juillet 2014 peut être exigée jusqu'en juillet 2017. 
Cette règle bénéficie également au locataire qui a payé trop de charges et souhaiterait se faire rembourser le trop versé. 

•	Arriéré constitué avant le 27 mars 2014 : 

Cf. : http://www.clcv.org/actualites/loyers-et-charges-de-nouveaux-delais-pour-agir.html
« L’article 2222 du Code civil : « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. » 

1° hypothèse : une créance du bailleur (ou du locataire) née le 1er mars 2010. Selon l’ancienne prescription (5 ans), elle s’éteindrait le 1er mars 2015. La nouvelle prescription court à compter de l’entrée en vigueur de la loi, le 27 mars 2014, pendant 3 ans, donc jusqu’au 27 mars 2017. Dans ce cas, l’ancienne prescription expire avant la nouvelle, c’est donc l’ancienne (1er mars 2015) qui s’applique.

2° hypothèse : une créance est née le 1er mars 2013. Selon l’ancienne prescription (5 ans), elle s’éteindrait le 1er mars 2018. La nouvelle prescription court à compter du 27 mars 2014 (date d’entrée en vigueur de la loi) et pendant 3 ans, donc jusqu’au 27 mars 2017. Dans ce cas, le délai de l’ancienne prescription est supérieur (de près d’un an) à la nouvelle : c’est donc la nouvelle prescription qui s’applique : cette créance sera éteinte le 27 mars 2017.
En résumé : il faut calculer les échéances de l’ancienne et de la nouvelle prescription : si l’ancienne expire avant la nouvelle, elle s’applique, si en revanche, l’ancienne expire après la date correspondant à la nouvelle prescription, c’est cette dernière qu’il faut prendre en compte. »

(*) Régularisation tardive des charges : loi du 6.7.89 - art. 23 - al. 9 : 

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande. » Idem pour la TEOM.

==> à votre place, je règlerai les arriérés de TEOM en n'oubliant pas de déduire les provisions mensuelles correspondantes (les 4e/mois si affectés à la TEOM) ET en déduisant tous les montants retenus sur le DG puisque l'EDLS n'est pas valable (art 3 loi 6/7/1989). 
Bien sûr, faire cela après la restitution partielle de votre DG (au plus tard 2 mois après le rendu des clés).

Cordialement.
---
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –

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