Qui décide de la majorité pour les résolutions d'AG

bbaobabb 42 Messages postés vendredi 6 octobre 2017Date d'inscription 22 février 2018 Dernière intervention - 9 janv. 2018 à 07:59 - Dernière réponse : rambouillet41 2589 Messages postés mercredi 27 janvier 2016Date d'inscription 25 avril 2018 Dernière intervention
- 19 janv. 2018 à 17:19
Bonjour,
le syndic est sur le point d'envoyer des convocations d'AG, mais il a décidé qu'une autorisation de véranda passerait à la majorité des 2/3 art 26.
Or, il se trouve de manière évidente que cette véranda obstruerait une partie importante de la vue (sur la mer) de copropriétaires voisins.
Et en cas de modification de jouissance des parties privatives, ce n'est plus les 2/3 mais l'Unanimité (art 26, dernier alinéa)

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19 réponses

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anemonedemer 3419 Messages postés mardi 21 février 2017Date d'inscription 25 avril 2018 Dernière intervention - 9 janv. 2018 à 08:33
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Bonjour,
Vous devez voter contre puis faire opposition à la résolution et le juge tranchera.
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rambouillet41 2589 Messages postés mercredi 27 janvier 2016Date d'inscription 25 avril 2018 Dernière intervention - 9 janv. 2018 à 09:34
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Bonjour,

le syndic est sur le point d'envoyer des convocations d'AG, mais il a décidé qu'une autorisation de véranda passerait à la majorité des 2/3 art 26. 

Le syndic ne décide pas, il applique la loi et le RdC. Or une demande de travaux individuels, c'est la majorité 25.

Que cela obstrue la vue sur mer pour d'autres n'est pas son affaire, ni celle du syndicat, c'est l'affaire des copros qui pensent être lésés dans la jouissance de leurs parties privatives : ils votent CONTRE et demandent au juge l'annulation de la résolution si celle ci obtenait la majorité.
bbaobabb 42 Messages postés vendredi 6 octobre 2017Date d'inscription 22 février 2018 Dernière intervention - 9 janv. 2018 à 19:47
où de demander ceci en référé au TGI?
bbaobabb 42 Messages postés vendredi 6 octobre 2017Date d'inscription 22 février 2018 Dernière intervention - 9 janv. 2018 à 19:50
là ce sont bien des travaux et art 26 est déjà intégré et non art 25....
Qui décide de ce pourcentage? a-t-il obligation de l'inscrire dans la convocation?
rambouillet41 2589 Messages postés mercredi 27 janvier 2016Date d'inscription 25 avril 2018 Dernière intervention - 10 janv. 2018 à 08:18
Les majorités inscrites sur la convocation ne sont pas des impératifs, mais des indications.
En AG, il faut donner votre position, et explications sur le fait de voter à telle ou telle majorité et c'est le président de séance qui décide.
Si celui ci persiste sur une majorité art 26, vous votez CONTRE et vous demandez à ce que soit inscrit sur le PV vos réserves concernant l'utilisation d'une mauvaise majorité (je vous conseille de venir à l'AG avec un petit document écrit émettant les dites réserves et que vous donnerez au président de séance pour qu'il les recopie sur le PV - restez à la signature du PV en fin de séance pour bien vérifier qu'il les inscrit) :

"article 27 du décret :
...
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
"
bbaobabb 42 Messages postés vendredi 6 octobre 2017Date d'inscription 22 février 2018 Dernière intervention - 10 janv. 2018 à 18:42
Vraiment merci Rambouillet ...y a t - il un modèle pour cela?
Où puis-je trouver un texte législatif parlant de l'obligation d'indiquer sur la convocation à quelle majorité vont être votées les résolution?
bbaobabb 42 Messages postés vendredi 6 octobre 2017Date d'inscription 22 février 2018 Dernière intervention - 10 janv. 2018 à 18:45
N'y a -t-il pas moyen de demander au TGI d'ordonner en référé une expertise pour déterminer avant l'AG à quelle majorité il faut voter...
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rambouillet41 2589 Messages postés mercredi 27 janvier 2016Date d'inscription 25 avril 2018 Dernière intervention - Modifié par rambouillet41 le 10/01/2018 à 18:57
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Ce qui est sur la convocation n'est qu'un projet, donc pas possible de saisir le juge en référé.

Pour le texte, il n'en n'existe pas de type. Vous mettez sur papier les explications qui vous amène à être sur qu'il faut une autre majorité que celle votée et vous citez cet article.

et dans votre cas : c'est une demande de travaux personnels dont l'article 25-b fait référence : "b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;" et non l'article 26.
bbaobabb 42 Messages postés vendredi 6 octobre 2017Date d'inscription 22 février 2018 Dernière intervention - 10 janv. 2018 à 19:57
Merci Rambouillet. Le problème, c'est qu'on ne peut pas être sûr.....puisqu'il faudrait une expertise...
ce qui est évident pour nous ne l'est pas pour l'avocat du syndic...
bbaobabb 42 Messages postés vendredi 6 octobre 2017Date d'inscription 22 février 2018 Dernière intervention - 10 janv. 2018 à 20:04
peut-on consulter un expert judiciaire pour avis ?
Est-il possible de joindre des photos pour avoir votre avis?
bbaobabb 42 Messages postés vendredi 6 octobre 2017Date d'inscription 22 février 2018 Dernière intervention - 10 janv. 2018 à 20:11
D'après ce que je comprends, les vérandas qui étaient auparavant art 25, tendent à devenir art 26 car ça ne fait pas qu'affecter les parties communes, c'est une construction sur partie commune...
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rambouillet41 2589 Messages postés mercredi 27 janvier 2016Date d'inscription 25 avril 2018 Dernière intervention - 11 janv. 2018 à 07:00
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Non, ce n'est pas une création de surfaces, ni une modification des parties communes, ce sont des travaux d'un particulier sur une partie commune à jouissance privative qui "affecte les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci". (vérifier sur votre RdC la nature de ce balcon ou loggia : partie privative ou partie commune à jouissance privative)

Je pense que vous etes face à un syndic qui sous la pression ne changera pas d'avis. Ne dépensez pas vos sous avec un expert (qui ne pourra pas être judiciaire puisque ce n'est pas un juge qui l'aura nommé), gardez les pour saisir le juge pour contester la majorité utilisée. Entre vous, syndic et syndicat, seul un juge est à même de vous dire ce qu'il en est, mais seulement après que la décision ait été prise....
bbaobabb 42 Messages postés vendredi 6 octobre 2017Date d'inscription 22 février 2018 Dernière intervention - 11 janv. 2018 à 08:25
L'avocat du syndic fait tout ce qu'il peut pour favoriser les vérandas, alors s'il marque art 26, c'est probablement , comme je l'ai lu, qu'il y a évolution et que maintenant, les vérandas sont des actes de disposition...
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rambouillet41 2589 Messages postés mercredi 27 janvier 2016Date d'inscription 25 avril 2018 Dernière intervention - Modifié par rambouillet41 le 11/01/2018 à 10:01
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c'est probablement , comme je l'ai lu, qu'il y a évolution et que maintenant, les vérandas sont des actes de disposition...

Aucunement, si c'était le cas, c'est le syndicat qui construirait la véranda et la mettrait à disposition...
"article 26 :
...
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
..."


et le 25-d dont il est fait référence :
"d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;"
effectivement, on est loin dans ce cas, que les vérandas soient obligatoires, etc....

Il y a confusion, pour justifier, entre travaux faits par un copro sur une partie commune à jouissance privative, voire privative (à vérifier) et travaux faits par le syndicat sur une partie commune non à jouissance privative....
D'après ce que je comprends, structure légère, démontable....art 25
Et travaux "lourds" définitifs 26b car cette autorisation consacrerait une appropriation de partie commune ou un droit de construire accessoire aux parties communes..
rambouillet41 2589 Messages postés mercredi 27 janvier 2016Date d'inscription 25 avril 2018 Dernière intervention - 12 janv. 2018 à 19:00
NON, vous n'avez pas bien compris :
article 25 puis 25-1 : travaux d'un particulier
article 25 sans 25-1 : travaux du syndicat
article 26 : travaux du syndicat créant des surfaces (par exemple)
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Si comprends bien c'est le président de séance qui décide en définitive de la majorité applicable...
Ceux qui contestent doivent constituer avocat pour TGI...
Ils attaquent le Syndicat...???
Quelle est la responsabilité du Président de séance...
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rambouillet41 2589 Messages postés mercredi 27 janvier 2016Date d'inscription 25 avril 2018 Dernière intervention - 19 janv. 2018 à 17:19
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OUI, en définitive c'est le président de séance qui décide si la résolution est adoptée ou non et il le déclare et ce en fonction de la majorité qui doit être appliquée.
Avant il faut qu'il écoute les "sachants" : le syndic, peut-être de membres de l'AG qui s'y connaissent.

Ensuite, si quelqu'un s'estime lésé par le choix de la majorité qui a été retenu, alors effectivement il doit d'abord être opposant par son vote au résultat. Puis il devra saisir le juge dans les 2 mois où le PV lui aura été notifié.
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