Qui décide de la majorité pour les résolutions d'AG
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rambouillet41 Messages postés 10198 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
rambouillet41 Messages postés 10198 Date d'inscription Statut Membre Dernière intervention -
Bonjour,
le syndic est sur le point d'envoyer des convocations d'AG, mais il a décidé qu'une autorisation de véranda passerait à la majorité des 2/3 art 26.
Or, il se trouve de manière évidente que cette véranda obstruerait une partie importante de la vue (sur la mer) de copropriétaires voisins.
Et en cas de modification de jouissance des parties privatives, ce n'est plus les 2/3 mais l'Unanimité (art 26, dernier alinéa)
Qu'en pensez-vous?
le syndic est sur le point d'envoyer des convocations d'AG, mais il a décidé qu'une autorisation de véranda passerait à la majorité des 2/3 art 26.
Or, il se trouve de manière évidente que cette véranda obstruerait une partie importante de la vue (sur la mer) de copropriétaires voisins.
Et en cas de modification de jouissance des parties privatives, ce n'est plus les 2/3 mais l'Unanimité (art 26, dernier alinéa)
Qu'en pensez-vous?
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7 réponses
Bonjour,
Le syndic ne décide pas, il applique la loi et le RdC. Or une demande de travaux individuels, c'est la majorité 25.
Que cela obstrue la vue sur mer pour d'autres n'est pas son affaire, ni celle du syndicat, c'est l'affaire des copros qui pensent être lésés dans la jouissance de leurs parties privatives : ils votent CONTRE et demandent au juge l'annulation de la résolution si celle ci obtenait la majorité.
le syndic est sur le point d'envoyer des convocations d'AG, mais il a décidé qu'une autorisation de véranda passerait à la majorité des 2/3 art 26.
Le syndic ne décide pas, il applique la loi et le RdC. Or une demande de travaux individuels, c'est la majorité 25.
Que cela obstrue la vue sur mer pour d'autres n'est pas son affaire, ni celle du syndicat, c'est l'affaire des copros qui pensent être lésés dans la jouissance de leurs parties privatives : ils votent CONTRE et demandent au juge l'annulation de la résolution si celle ci obtenait la majorité.
Les majorités inscrites sur la convocation ne sont pas des impératifs, mais des indications.
En AG, il faut donner votre position, et explications sur le fait de voter à telle ou telle majorité et c'est le président de séance qui décide.
Si celui ci persiste sur une majorité art 26, vous votez CONTRE et vous demandez à ce que soit inscrit sur le PV vos réserves concernant l'utilisation d'une mauvaise majorité (je vous conseille de venir à l'AG avec un petit document écrit émettant les dites réserves et que vous donnerez au président de séance pour qu'il les recopie sur le PV - restez à la signature du PV en fin de séance pour bien vérifier qu'il les inscrit) :
"article 27 du décret :
...
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions."
En AG, il faut donner votre position, et explications sur le fait de voter à telle ou telle majorité et c'est le président de séance qui décide.
Si celui ci persiste sur une majorité art 26, vous votez CONTRE et vous demandez à ce que soit inscrit sur le PV vos réserves concernant l'utilisation d'une mauvaise majorité (je vous conseille de venir à l'AG avec un petit document écrit émettant les dites réserves et que vous donnerez au président de séance pour qu'il les recopie sur le PV - restez à la signature du PV en fin de séance pour bien vérifier qu'il les inscrit) :
"article 27 du décret :
...
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions."
Ce qui est sur la convocation n'est qu'un projet, donc pas possible de saisir le juge en référé.
Pour le texte, il n'en n'existe pas de type. Vous mettez sur papier les explications qui vous amène à être sur qu'il faut une autre majorité que celle votée et vous citez cet article.
et dans votre cas : c'est une demande de travaux personnels dont l'article 25-b fait référence : "b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;" et non l'article 26.
Pour le texte, il n'en n'existe pas de type. Vous mettez sur papier les explications qui vous amène à être sur qu'il faut une autre majorité que celle votée et vous citez cet article.
et dans votre cas : c'est une demande de travaux personnels dont l'article 25-b fait référence : "b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;" et non l'article 26.
Non, ce n'est pas une création de surfaces, ni une modification des parties communes, ce sont des travaux d'un particulier sur une partie commune à jouissance privative qui "affecte les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci". (vérifier sur votre RdC la nature de ce balcon ou loggia : partie privative ou partie commune à jouissance privative)
Je pense que vous etes face à un syndic qui sous la pression ne changera pas d'avis. Ne dépensez pas vos sous avec un expert (qui ne pourra pas être judiciaire puisque ce n'est pas un juge qui l'aura nommé), gardez les pour saisir le juge pour contester la majorité utilisée. Entre vous, syndic et syndicat, seul un juge est à même de vous dire ce qu'il en est, mais seulement après que la décision ait été prise....
Je pense que vous etes face à un syndic qui sous la pression ne changera pas d'avis. Ne dépensez pas vos sous avec un expert (qui ne pourra pas être judiciaire puisque ce n'est pas un juge qui l'aura nommé), gardez les pour saisir le juge pour contester la majorité utilisée. Entre vous, syndic et syndicat, seul un juge est à même de vous dire ce qu'il en est, mais seulement après que la décision ait été prise....
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Posez votre questionc'est probablement , comme je l'ai lu, qu'il y a évolution et que maintenant, les vérandas sont des actes de disposition...
Aucunement, si c'était le cas, c'est le syndicat qui construirait la véranda et la mettrait à disposition...
"article 26 :
...
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
..."
et le 25-d dont il est fait référence :
"d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;"
effectivement, on est loin dans ce cas, que les vérandas soient obligatoires, etc....
Il y a confusion, pour justifier, entre travaux faits par un copro sur une partie commune à jouissance privative, voire privative (à vérifier) et travaux faits par le syndicat sur une partie commune non à jouissance privative....
OUI, en définitive c'est le président de séance qui décide si la résolution est adoptée ou non et il le déclare et ce en fonction de la majorité qui doit être appliquée.
Avant il faut qu'il écoute les "sachants" : le syndic, peut-être de membres de l'AG qui s'y connaissent.
Ensuite, si quelqu'un s'estime lésé par le choix de la majorité qui a été retenu, alors effectivement il doit d'abord être opposant par son vote au résultat. Puis il devra saisir le juge dans les 2 mois où le PV lui aura été notifié.
Avant il faut qu'il écoute les "sachants" : le syndic, peut-être de membres de l'AG qui s'y connaissent.
Ensuite, si quelqu'un s'estime lésé par le choix de la majorité qui a été retenu, alors effectivement il doit d'abord être opposant par son vote au résultat. Puis il devra saisir le juge dans les 2 mois où le PV lui aura été notifié.
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