Problème suite à EDL de sortie

Question

Bonjour à tous,

En 2015, mes parents (ayant ma procuration et celle de mon conjoint) ont procédé à l'état des lieux d'entrée dans notre appartement meublé. Le propriétaire a mené la danse, dans la précipitation et tout a été un peu survolé. Néanmoins, au vu de la bonne entente avec le propriétaire, mes parents n'ont pas jugé opportun d'approfondir les choses. Dans une ville hyper tendue sur l'immobilier et au vu de nos statuts précaires, nous préférions suivre le rythme donné par le propriétaire. Nous nous sommes donc habitués à un appartement dans un état assez limite parfois. Deux ans plus tard, nous déménageons, depuis le propriétaire a mandaté une agence. Au moment où j'apprends par l'agence qu'ils ont été mandatés, je m'inquiète car l'appartement n'a jamais été dans un état radieux (problèmes de normes depuis le début, mauvaise ventilation de la SDB, traces sur les murs etc qui n'ont pas jamais été reportés dans l'EDL). L'agence dit qui ne devrait pas y avoir de souci et la référente est très rassurante.  
Nous réalisons l'EDL. La référente a une tablette, elle écrit dessus, sans jamais donner possibilité de lire ce qu'elle tape, même sur demande. A l'issue de l'EDL, au moment de signer sur la tablette, je lui demande qu'on relise ensemble ce qu'elle a tapé. Elle me dit que ce n'est pas possible car sinon elle doit tout refaire. Je lui dis que je suis gênée car je ne sais pas ce qu'elle a écrit. Elle hausse la voix immédiatement et me dit que si je ne signe pas tout de suite, elle fera venir un huissier à mes frais pour refaire l'EDL de sortie. J'ai un peu paniqué car j'ai des moyens limités, et j'étais un peu abasourdie par ce haussement de voix donc j'ai signé. J'avais sur moi l'état des lieux d'entrée (et elle savait les conditions de sa réalisation) mais n'a jamais souhaité le voir pour comparer, disant que c'était entre les mains du propriétaire par la suite. 
Je reçois aujourd'hui une lettre disant que des travaux seront à ma charge. On ne me précise pas lesquels. On m'annonce des photos qui ne sont pas jointes (et aucune n'avait été prise de toute manière pendant l'EDL d'entrée). 

Quels sont mes recours? J'ai fait qq recherches et j'ai vu que l'EDL doit être contradictoire et se passer en présence de tous les signataires ou sur procuration. Or, la référente savait très bien (puisque je le lui avais dit, ainsi qu'au propriétaire) que mon conjoint serait absent, et elle ne m'a jamais dit de prévoir une procuration en son nom. Et de plus, je n'ai jamais vu une procuration du propriétaire disant qu'il lui donnait une procuration. Est-ce un axe sur lequel je peux jouer? 

Je vous serais infiniment reconnaissante de m'indiquer mes recours. Je sais que j'ai à mon tort d'avoir été trop accommodante avec le propriétaire, j'en ai bien conscience...

Mille mercis, 
Belle journée à vous,
Maja.

djivi38 · Answer

bonjour,

c'est la comparaison des 2 EDL qui permettra au bailleur de faire des retenues sur le DG.
Mais pour qu'un EDL soit valable, il faut :
- qu'il ait été fait contradictoirement : du fait que vous êtes mariée, même si votre nom ne figure pas sur le bail, vous êtes titulaire du bail et l'absence de votre mari n'a aucune incidence. L'agence ayant la gestion de cette location n'a pas besoin d'une procuration pour représenter le bailleur.
- qu'il soit signé des parties concernées
- que votre exemplaire vous ait été remis immédiatement après que les signatures des présents aient été apposées : article 3-3 du décret du 30 mars 2016 de la loi ALUR  :
“L'état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.”


C'est à l'EDLE que le locataire se doit d'être vigilant et de veiller à faire mentionner tout ce qui ne va pas, bien qu'il dispose de 10 jours à partir de la signature de cet EDLE pour y apporter des modifications(par courrier R+AR dont il garde copie & récépissés).
Un EDLS, quant à lui, est définitif.
Ne pas douter que le bailleur/agence saura prendre tout son temps à l'EDLS pour mentionner toutes les dégradations qu'il constatera.

"Je reçois aujourd'hui une lettre disant que des travaux seront à ma charge. On ne me précise pas lesquels. "
Toute demande d'argent en sus du loyer DOIT être justifiée : attendez les justificatifs (de professionnels) qui DOIVENT correspondre aux dégradations mentionnées sur l'EDLS et qui sont absentes de l'EDLE, et qui peuvent vous être envoyés en même temps que la restitution partielle du DG OU un peu plus tard, "dans un délai raisonnable" dit la loi.

On m'annonce des photos qui ne sont pas jointes (et aucune n'avait été prise de toute manière pendant l'EDL d'entrée). "

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire  sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE  normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en  justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. 

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location (Mais pour le locataire qui a quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel). 
[Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR : 
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.

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