Restitution partielle dépôt de garantie

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Bonjour à tous et merci d'accepter de me lire,
je vous expose la situation: j'ai passé 9 mois dans un appartement où je n'ai eu que des problèmes avec ma régie (ils voulaient m'imposer un prestataire pour faire mon entretien chaudière, ils ont remplis un papier pour recevoir les APL sans mon accord en imitant ma signature et ensuite ne les déduisaient pas de mon loyer ...) bref, j'ai du batailler toute l'année.
Lors de mon arrivée dans l'appartement, des travaux et une grande séance de nettoyage ont été nécessaire afin de rendre le logement habitable (reste de nourriture pourri dans le lave vaisselle et le frigo, joints que j'ai du refaire, meubles remplis de saleté ...). Mon état des lieux entrée mentionne bien tout ces problèmes.
En septembre j'en suis partie et l'état des lieux sortie est bien positif que l'état des lieux entrée en raison de ces menus travaux et de ce grand nettoyage, j'ai donc apporté une plus-value à l'appartement.
Surprise pourtant, au bout de 2 mois on me rend mon dépôt de garantie avec plus de 200€ en moins! La raison (marquée faite à partir de devis qui ne sont pas joints): un flexible à changer alors qu'il l'était déjà à mon arrivée, un frigo à dégivrer, un soit disant ménage alors que l'appartement était impeccable et que ce n'est pas marqué sur l'état des lieux sortie et des joints à refaire alors qu'ils sont en état d'usage car refait en janvier et qu'ils étaient précisés dans un état pire en janvier.
Si l'état des lieux entrée comporte beaucoup de photos, l'état des lieux sorties n'en comporte presque pas, il est donc facile de voir l'état dans lequel j'avais pris l'appartement mais plus difficile sans les photos de comprendre le niveau de plus value.
En date du 5 décembre j'ai écris un mail reprenant point par point le devis de retenue sur caution pour expliquer qu'ils n'était pas légitimes.
Depuis j'ai déjà rappelé 3 fois et on trouve juste à me dire "on est en sous effectif donc on gère les urgences et vous n'en êtes pas une". Sur le prétexte que mon mail est "long et détaillé" ils n'auraient pas trouvé le temps de le lire et donc "il est sur le bureau". Quand je leur dis qu'ils recevront bientôt une mise en demeure s'ils ne traitent pas mon dossier ils me disent qu'ils l'enverront vers le conciliateur et "qu'on a bien l'habitude de traiter avec eux et que je vais m'en tirer pour une sacré somme à leur devoir".
Que puis-je fais je vous prie? J'ai investis beaucoup de temps et de l'argent pour améliorer cet appartement et en voilà le résultat, je désespère.
A voir également:

2 réponses

Bonjour,

La différence entre l'EDL d'entrée et celui de sortie fait foi, si sur celui de sortie rien n'est mentionné et que vous recevez cette déduction après, vous devez mettre en demeure de vous restituer la somme par lettre recommandée avec accusé de réception.
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28 décembre 2017

Bonjour, je vous remercie de cette réponse. Savez-vous le temps dont dispose la régie pour restituer la somme avec cette lettre de mise en demeure? Merci.
>
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28 décembre 2017

Il ne faut lui laisser que 8 jours et ensuite saisir le tribunal avec intérêts et dommages et intérêts.
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Je vous en remercie :)
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13 mai 2021
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bonjour,

si votre EDLS a été fait contradictoirement ou par huissier, ET qu'il a été signé de toutes les parties concernées ET qu'il vous été remis immédiatement après les signatures, il est valable : et seules les dégradations présentes sur cet EDLS ET absentes de l'EDLE peuvent faire l'objet de retenues, et encore uniquement sur justificatifs de professionnels.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signatures, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000032320564?r=sRaJrlQPUc
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG (correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS), UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [ Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.
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28 décembre 2017

Bonjour, je vous remercie de cette réponse très complète.
L'état des lieux sortie a été réalisé par une société extérieure (avec signature) qui précise des dommages déjà notés dans l'état des lieux entrée. Vu que tout allait bien et que j'ai signé sur le moment, comme la personne de la société qui a réalisé l'état des lieux, s'agit-il d'un état des lieux contradictoire?
Ma régie m'a envoyé une "estimation des sommes retenues" faites soit disant à partir d'un devis, mais ledit devis n'a pas été joint. J'ai quitté l'appartement le 27 septembre (nous étions 3: la personne de la société qui fait l'état des lieux, moi pour l'EDLS et la locataire suivante pour l'EDLE, même état des lieux copié/collé). J'ai reçu fin novembre une partie de mon DG avec l'avis de retenue de garantie. Dès le 5 décembre j'ai envoyé le mail complet de réclamation. J'ai relancé par 3 fois la régie pour que ce mail soit traité et je reste sans autre réponse que "on a pas le temps de le traiter". Dois-je réclamer ce devis sur lequel cette retenue serait basée? Le délais de 8 jours étant passé dois-je leur envoyer le même message que le mail par LRAR? Ou dois-je directement contacter la commission de conciliation?
En vous remerciant encore.
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28 décembre 2017

Les mails n'ont pas encore grande valeur aux yeux des truands, faites la lettre recommandée, mise en demeure de restituer sous huitaine faute de quoi vous saisissez le tribunal.



Vous avez bien fait un EDL contradictoire.
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28 décembre 2017

Je vous remercie pour ces précieux conseils, je vais les suivre :)