Dépôt de garantie locative

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 Adele -
Bonjour,j'ai fait l'état des lieux avec ma propriétaire le 29/11 ( 7ans de location) elle m'a dis qu'il n'y avais pas de problème rien à reprocher et qu'elle me rendrai la caution soir 3 jours. Hier j'ai eu un SMS avec une photo de la plaque de cuisson (qui a 15 ans) et qui avait noirci autour des brûleurs avec le temps. Elle m'a dis que le nettoyage lui avait pris 3 h00 et que ca allait être retenu sur notre caution alors que rien n'a était marquer sur l'état des lieux de sortie et sachant qu'on estime la vétusté d'un appareil electro à 5 ans. À t'elle le droit de faire ca? Quel recours j'ai? Merci
À savoir que l'état des lieux à été fait au crayon à papier,que je n'ai pas eu de copie et qu'elle m'a dis que ce n'était pas la peine que je le signe

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Bonjour
L'état des lieux n'étant pas signé il est nul, donc logement rendu tout en bon état.

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bonjour,

" je n'ai pas eu de copie et qu'elle m'a dis que ce n'était pas la peine que je le signe "
donc, EDLS NON valable.
Art 3-2 de la loi du 6/7/1989 : EDLS non signé = pas d'EDLS = logement rendu dans le même état que ce qu'il a été remis à l'entrée, sauf preuve contraire => PAS de retenue possible sur le DG (= Dépôt de Garantie).
+ EDLS non remis en main propre (mais difficile à prouver) = EDLS non valable
+ plaque de cuisson vieille de 15 ans => état d'usure => frais attribués au bailleur
+ le fait qu'une retenue sur DG se DOIT d'être justifiée par un devis ou une facture de professionnel... ce qui n'est pas le cas, puisqu" c'est votre bailleur qui a lui-même nettoyé cette plaque !

==> Attendre la fin du légal de restitution du DG (et pas "caution"), (1 mois dans votre cas, soit le 29/12), puisque pas de retenues possibles car EDLS non signé), pour faire un courrier R+AR de mise en demeure de restitution intégrale de votre DG, sous 8 jours à réception, et vous concluez par "à défaut, je porterai devant la commission départementale de conciliation, et s'il le faut, devant la commission de justice de conciliation et enfin devant le tribunal d'instance, où je demanderai, en plus, des dommages et intérêts au titre de l'art 700 du Code civil. + formule de politesse de votre choix".
Insérez dans votre courrier les articles de loi donnés.
Lire le § "Recommandations" de mon topo ci-dessous.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques ou si EDLS non valable;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’USURE normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement (**) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours, puis devant la commission de conciliation en justice, et enfin devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si un exemplaire papier (ou e-exemplaire) n’a pas été remis au locataire de suite après signature, l’EDL est considéré comme non fait, et donc le logement est supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc aucune retenue sur le DG n’est possible.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[ La difficulté est de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation (**), puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement (**), puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location. [Une facture, correspondant aux réparations des dégradations mentionnées sur l'EDLS, n'est pas contestable.]

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du Code civil). https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
CEPENDANT, cette majoration de 10% par mois de retard commencé N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, MAIS « Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.

II - Ou envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24

III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.

IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation (GRATUIT pour le demandeur) : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001

Cordialement.

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« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
Je vous remercie de votre reponse je vais faire ce que vous me recommandé
Bonjour,

l'état des lieux à été fait au crayon à papier,que je n'ai pas eu de copie et qu'elle m'a dis que ce n'était pas la peine que je le signe
Vous êtes tombé dans un piège !
Sans double( remis en main propre) le jour de l'état des lieux, un recours est juridiquement impossible.
Cependant pas de frais si elle ne fournit pas de facture.
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