Achat logement occupé et augmentation loyer/charge

Bonjour,

Provision sur charges :

Justement le locataire n'a jamais payé 65€ !! il a toujours payé 40€ et le précédent proprio gardé la différence pour sa pomme sans jamais faire de régul ! Donc je refait ma question : Quand je le rencontre la première fois je lui dis de vive voix ? je fait un courrier ?

Révision de loyer

Si j'en crois la calculette je ne peux pas repartir de l'indice en vigueur lors de la signature du bail du coup l'augmentation c'est juste entre 2T 2017 et 2T 2018...

Autre question du coup : Si je veux dire que je ne suis pas d'accord et refaire un bail avec le nouveau loyer je dois m'y prendre 6 mois avant la fin du bail actuel ? mais il se termine dans moins de 6 mois donc je suis coincé avec mes 365€ ?

Le reste c'est bon déjà vus

Je vous ai dit : "Le nouveau loyer sera applicable à la date mentionnée sur le contrat de location"
Erreur de ma part :-/ :
Quand il y a "oubli" de révision, elle peut être faite en cours de bail - à condition que la révision soit mentionnée sur le contrat de location ET dans l'année, d'échéance à échéance -, mais ne court qu'à la date d'envoi de votre courrier R+AR qui informe votre locataire de son nouveau loyer, valable jusqu'à la prochaine échéance du bail.
https://www.assistant-juridique.fr/oubli_revision_loyer_habitation_proprietaire.jsp
Extrait :
« L'augmentation de loyer n'est pas rétroactive
La révision prendra effet au jour de sa demande ; elle n'est donc pas rétroactive. Par exemple, si le bailleur n'envoie sa demande de révision que le 1er janvier 2016, il ne pourra exiger du locataire le loyer recalculé qu'à compter de cette date. »

Tout faire par courrier R+AR. Ce qui n'empêche que vous pouvez très bien lui expliquer oralement votre décision (conforme à la loi) et les calculs, de façon à ce qu'il ne se sente pas lésé et réalise qu'il a eu de la chance d'avoir eu avant un bailleur négligent sur ce point-là.

"Si je veux dire que je ne suis pas d'accord et refaire un bail avec le nouveau loyer"
Non, vous ne pouvez pas refaire un bail.
Quand il y a changement de propriétaire, le bail du locataire se poursuit sans aucun changement, si ce n'est un avenant au bail pour mentionner qu'à partir de telle date loyers & charges seront à payer à ....(indiquez vos nom et adresse complète).

Cdt.

A merci pour cette réponse !

Donc quand je deviens new proprio je pense faire : Prendre rendez vous avec le locataire dans l'appartement pour les "présentations" puis je lui remet un courrier en main propre contre signature:
- Une lettre mentionnant que je suis le nouveau propriétaire avec date/adresse toussa
- Une lettre de régularisation de charge 2017 (ou 2016 ?) dans le seul but de préciser l'augmentation des charges a 65€.

Pour l'augmentation du loyer je vais peut être attendre a la date de renouvellement du bail (Mai 2018) car la locataire va pas apprécier que le nouveau proprio lui en rajoute encore une couche même si c'est justifié et légal.

C'est bon du coup ?

oui.
charges : montrez-lui les justificatifs des années antérieures.
La régularisation des charges 2017 ne peut se faire qu'après l'approbation des comptes en AG...
De toute façon vous ne pourrez demander les 65 € qu'à partir du jour d'envoi de votre courrier R+AR ou du jour de la signature de la remise en main propre : on est déjà mi-novembre et vous n'êtes pas encore proprio... !