Location et FISC

Bonjour,
J'ai une question urgente à propos de la location, je vous remercie en avance !

Pour contextualiser la situation :

- Je vais emménager en location avec mon ami. N'ayant jamais habité ensemble en 7 ans, nous sommes célibataires aux yeux de la loi. Nous cherchons donc à nous mettre en colocation.

- Nous avons trouvé une location dans une maison : mon ami, peintre en bâtiment a refait l'appartement du 1er étage. La propriétaire souhaite louer l'appartement du deuxième étage.

- Elle aimerait nous louer cet appartement (T3 de 72m²) à 800€ CC, ce qui est relativement raisonnable en vue du quartier, en échange de la remise à neuf de ce deuxième appartement par mon copain (j'insiste bien là dessus!). Elle ne voulait pas passer par une agence, mais a quand même décidé de se renseigner.

- L'agence lui a dit que le FISC risquait de la mettre en redressement fiscal si elle louait sous le prix du marché son appartement. Ils ont estimés l'appartement à 1300€ hors-charges. C'est de la folie !!!!!!!!! J'ai fais une estimation sur un site immobilier qui parle de 13.95€ le m² dans ce quartier, on est bien loin des 1300 sans la moindre charge comprise !

- En me renseignant, j'ai vu qu'une location meublée dans la résidence principale du propriétaire pouvait conduire à une exonération d'impôts depuis 2017. Dans ce cas là, il ne serait donc pas interdit mais récompensé de louer moins cher ?

Concrètement aujourd'hui, qu'en est-il ? Qui a raison ? L'agence a t-elle raison : est-ce interdit de louer moins cher, ou est-ce une manière de faire venir la propriétaire chez eux afin de gagner toujours plus d'argent ? (Ce qui ne m'étonnerait pas, m'étant déjà fais arnaquée par un agent immobilier) ?

Merci d'avance de nous aiguiller !