Vol d'une partie du dépôt de garantie

Question

Bonjour, 

Pour la faire courte : 

Je suis partie de mon ancien appartement avant la fin du préavis, pour pouvoir vite emménager dans le suivant, laissant quelques affaires à aller chercher plus tard et le ménage à faire avant l'EdL de sortie.

Mon ancien propriétaire, filou de renommée, est passé entre temps et souhaite maintenant garder de mon dépôt de garantie plusieurs heures de ménage effectuées par lui-même et librement facturées plusieurs dizaines d'euros. Il n'y avait pourtant pas plus à faire qu'un grand ménage "standard" et il est évident que l'appartement aurait été propre pour le jour de l'EdL de sortie.

Je vous passe les ambiguïtés concernant le mobilier, me contraignant à payer pour des éléments qui n'ont jamais été présents.

Comment contrer ça ?

En vous remerciant.

djivi38 · Accepted Answer

bonsoir,

vous ne donnez pas les dates successives des différentes actions, mais je comprends que :
1)- vous avez déménagé le plus gros de vos affaires avant la fin du préavis 
2)- votre bailleur s'est permis de rentrer chez vous alors que votre préavis n'était pas fini ET que l'EDLS n'était pas encore fait
3)- votre bailleur a l'intention de faire une retenue sur votre DG pour du ménage qu'il a fait lui-même, toujours avant l'EDLS
4)- votre bailleur vous a contraint à payer (QUOI ? réparations ?) pour des meubles (donc location meublée ?) qui n'ont jamais été dans le logement. Mais :
>> avez-vous signé un EDLE ? Qu'est-il mentionné sur l'EDLE à propos du ménage ? 
>> est-il annexé au bail la liste des meubles obligatoires en location meublée ?
>> L'EDLS a-t-il été finalement fait ?

Est-ce que j'ai juste ?
Si oui, votre bailleur a tout faux et nous allons vous aider.

1)- C'est votre droit.
2)- Violation de domicile par votre bailleur : https://droit-finances.commentcamarche.com/justice/guide-justice/2313-violation-de-domicile-et-squateurs-definition-et-conditions/
3)- Intention illégale (voir mon topo ci-dessous) :à voir s'il applique ses "dires" lors de la restitution du DG.
4)- Merci de répondre aux questions de ce point 4) et de nous en dire un peu plus sur ces meubles absents du logement et pourquoi vous avez dû payer, etc.

J'attends vos réponses pour y voir + clair, et en attendant, je vous donne à lire mon topo sur le DG (je mets en gras ce qui vous concerne particulièrement en ce moment suite à votre 1° post).

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou pour des réparations non locatives ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) du lieu de la location, après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) ou s’il n’est pas signé de toutes les parties concernées : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le montant retenu sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice au tribunal d’Instance (*) du lieu de la location.

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
 
=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire


(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785


A vous lire.
Cordialement.

DFCCMLu · Answer

Bonsoir,

Merci djivi38 pour votre réponse.

Vous avez vu juste malgré mon manque de précisions.

Il s'agit en effet d'une location meublée, bien qu'il manque couverture, coussin et draps, ainsi que des ustensiles de cuisine, comme une spatule. Pour être exacte, il s'agit d'une colocation meublée, bail individuel.

Les élèments qu'il dit manquant et dont il réclame de l'argent pour sont en fait de la vaisselle et autres objets de cuisine :
--- 10 assiettes bleues sont marquées sur l'EdLE, mais il y avait en fait 8 assiettes bleues et 2 blanches, non marquées sur l'EdLE. Naïve, j'ai acceptée le "on dira que ça fait 10 assiettes".
--- Un fait-tout et son couvercle. Le couvercle a été embarqué par mon précédent colocataire. Mon ancien propriétaire insiste pour me dire qu'il s'agissait d'un tout autre fait-tout. A ma question d'où figurerait alors ce fait-tout là sur l'EdL, il ne sait répondre.
--- Une clayette frigo, qui n'a jamais été là.

Ménage : Rien n'a été spécifié concernant le ménage sur l'EdLE, il y avait pourtant de quoi écrire.

Je n'ai pas encore eu à payer quoi que ce soit, mais ses intentions ont été claires. Il a même osé un "devant la justice" lors de mon refus payer ses "heures de ménage".

En vous remerciant pour cette réponse complète.

Cdlt.

Vol d'une partie du dépôt de garantie

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