Droit de passage dans une cave et devoir de vigilance

Question

Bonjour

Je suis propriétaire d'une appartement situé dans un immeuble avec eau chaude et chauffage collectifs. Des vannes permettant d'intervenir sur les canalisations collectives se trouvent dans ma cave. On m'a donc demandé d'en laisser une clé au concierge, qui la prête aux ouvriers en cas de besoin (soit plusieurs fois par an). 

Pour autant, aucun droit de passage ou servitude sur ma cave n'est inscrit au règlement de copropriété ou dans l'acte d'achat. 

Le problème est que j'y stocke aussi des outils et que j'ai constaté deux vols en quatre ans, toujours sans effraction (donc soit par des gens qui avaient la clé, soit par n'importe quel passant si ma cave était ouverte et laissée sans surveillance pendant les travaux). Porter plainte n'a pas produit d'enquête vu ces conditions, et je me demande ce que je pourrais faire pour : 1) sécuriser ma cave ou 2) obtenir un dédommagement ou 3) en changer. 

1) Sécuriser

Je pourrais demander d'ajouter au règlement de copropriété un article fixant un droit de passage **conditionné** par l'observation de règles de vigilances élémentaires (c'est une cave privée, pas un local technique). Mais comment s'assurer que ces règles seront observées ? 

Ou plutôt quelles règles pourraient garantir, en cas de nouvelles disparition, que la responsabilité de l'entreprise soit engagée et qu'ils doivent au minimum me rembourser ? Je doute qu'il en existe...

2) Obtenir un dédommagement

D'après ce qu'on m'a dit, le fait que les vols aient eu lieu sans effraction ne suffit pas à engager la responsabilité de l'entreprise qui utilise la clé de ma cave. Est-ce vrai, faux, ou discutable ?

3) Changer de cave

Toutes les caves sont attachées à un appartement. Lorsque j'ai demandé à en changer le syndic m'a répondu : arrangez-vous avec un autre propriétaire. Autrement dit débrouillez-vous... de toutes façons personne ne fera d'échange. 

Quel moyen puis-je trouver de les forcer à se montrer un peu plus coopératifs ? 

Par exemple j'aimerais qu'ils me proposent un échange avec une cave à leur disposition (il y en a peut-être puisqu'il y a eu par le passé des expropriations au profit du syndic), ou avec l'un des locaux techniques existants (j'en ai repéré un qui pourrait convenir, mais je ne les connais pas tous). Mais s'ils ne veulent rien savoir, que puis-je faire ? Les menacer de reprendre ma clé ? Et après ? 

Merci d'avance.

Poisson92100 · Accepted Answer

vous gardez votre clé et en cas d'urgence vous ouvrez et vous surveillez
et des vannes d'arrêt c'est pour des travaux qui sont le plus souvent planifiés donc vus aurez le temps de vous libérer

et sinon rien n'empêche la copro de doubler les vannes par d'autres vannes plus accessibles

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,

Cette cave vous appartient et vous avez parfaitement le droit de refuser de confier votre clé.
Surtout si vous n'avez plus confiance dans la vigilance du gardien et des entreprises qui interviennent.

Vous pouvez acheter une autre cave si il y en a une de disponible : les lots expropriés "au profit du syndic" le sont en général pour charges impayées, donc ils ont  sans doute été rapidement revendus.

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

 des expropriations au profit du syndic    Cela n'existe pas !!!! 

S'il est inscrit nulle part, ni dans le RdC, ni dans votre acte notarié, qu'il existe une servitude sur votre lot cave, alors ne donnez plus les clés.

Notifiez au syndic une question à mettre à l'OdJ de la prochaine AG : indemnisation du temps perdu par le copro du lot n° ... pour accompagner les personnes qui doivent se rendre dans son lot pour des raisons collectives.

papagéa · Answer

Merci pour vos réponses.

Mon assureur m'a affirmé que même si j'ai le droit de récupérer ma clé, vu la situation le syndic pourrait me forcer à la redonner. De toutes façons, c'est un fait que "nécessité fait loi" : en cas de fuite importante, si je suis absent et qu'ils n'ont pas de clé, les ouvriers ou les pompiers enfonceront la porte de ma cave pour accéder aux vannes et c'est tout ce que j'aurai gagné. Je n'irai pas vers ça, mais je peux les menacer de le faire. 

Je préfèrerai nettement acheter une autre cave ou un autre local. (À défaut je n'écarte pas l'idée d'une demande d'indemnisation, proposée par rambouillet41. Sur le long terme ça pourrait être valable.)

L'idéal, si le syndic possède une cave, c'est qu'il me la vendent et me rachètent la mienne. 

Mais si ce n'est pas le cas, il reste la possibilité d'un échange de ma cave contre un local technique. Selon vous, est-ce faisable d'un point de vue juridique ? 

@rambouillet41 : "Des expropriations au profit du syndic" est juste une façon rapide de décrire une situation que je ne connais pas bien. Une très longue procédure a été gagnée par le syndic à l'encontre d'un propriétaire qui ne payait pas ses charges. Aux dernières nouvelles le fils du propriétaire, décédé entre temps, envisageait de renoncer à son héritage pour éponger la dette énorme de son père. J'imagine que dans ce cas c'est le syndic qui devient propriétaire de l'appartement, et donc de la cave qui va avec. Mais peut-être que je me trompe ?

Droit de passage dans une cave et devoir de vigilance

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