droit des locataires

Question

Bonjour j'ai un problème avec mon ancienne propriétaire. Je suis partie le 12 mars 2017 et depuis mon ancienne propriétaire ne m a toujours pas rendu la caution. Tous les mois depuis mars je lui envoie un recommandé avec accusé de réception car après plusieurs recherches les propriétaires ont a payer une majoration de  10 % du montant du loyer hors charge par mois de retard. Vers qui puis-je me tourner pour enfin récupérer ce que cette personne me doit??
En sachant que j'ai dû faire intervenir le FSL et que le maire et ses adjoints sont passés car de gros gros problème de salpêtre et de moisissure dans toute la maison plus l'impossibilité daere  correctement certaines pièces de la maison. Merci pour vos réponse.

djivi38 · Answer

bonjour, 

avez-vous fait un EDL à l'entrée et à la sortie ?
Avez-vous des dégradations mentionnées sur l'EDLS ?
Le dernière régularisation des charges a-t-elle été faite récemment (env. 1 an) ?
avez-vous bien écrit votre nouvelle adresse sur l'EDLS ? (pour les 10% : voir mon topo).

https://monimmeuble.com/actualite/le-depot-de-garantie-meme-finance-par-le-fsl-doit-etre-restitue-au-locataire

Sauf stipulation expresse contraire,  « le dépôt de garantie, même financé par le FSL, doit être restitué au locataire » 


Donc, envoyez un dernier R+AR à votre ex bailleur pour lui demander les raisons de la non restitution de votre DG = Dépôt de Garantie (et pas "caution"), ainsi que les justificatifs de professionnels de ces retenues, et lui signifier le montant des 10% au jour du courrier (si vous y avez droit). Et rajoutez en fin de lettre "à défaut de restitution sous 8 jours à réception de la présente, je porterai le litige devant le tribunal d'instance". Formule de politesse de votre choix.

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire. 
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) : 

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques; 

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS). 
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).

=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice (*).

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)
 

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers. 
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
 https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
 https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-conciliation-locataire-proprietaire


(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785

Cordialement.

tatilo1404 · Answer

Merci beaucoup pour votre réponse malheureusement ma propriétaire est de très mauvaise foi à plusieurs reprises je lui ai montrer les taches de salpêtre et de moisissure que ces très dangereux pour la santé en sachant que j'ai un fils. A plusieurs reprises j'ai voulu qu'elle face des travaux ( maison tout en pierre  aucune isolation  intérieur extérieur  aucune finition des fenêtres ) plus de 2000euro a lannee EDF. mais elle m'a toujours répondu qu'il n y avait aucun problème. j'ai pris donc rendez-vous avec une assistante sociale qui a fait intervenir une personne.

Droit des locataires

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