Succession avec 3/16e, à qui les charges SVP ?

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Bonjour,

Voici le cas et vous pourrez me poser les questions que vous voudrez, il vous bien faut les éléments pour me répondre avec certitude et je peux ne pas savoir ce qu'il vous faut, n'hésitez pas.

Mon père est décédé il y a 6 ans. Je suis la fille d'un premier mariage. Il s'est ensuite remarié et a eu trois autres enfants, le premier qu'il a adopté et deux autres ensembles. Il se sont séparés, de corps et de biens mais pas divorcés. Mariés sous le régime de la séparation de biens. Mais tout cela rendu inutile par une donation au dernier vivant. Il semblerait qu'elle ait eu, de mémoire puisque j'y étais mais oups, donc trois possibilités de choix d'option : l'usufruit des biens et droits mobiliers/immobiliers, ou le quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit, et la troisième, la quotité disponible ordinaire des mêmes biens, le tout à son choix exclusif du conjoint. Elle a choisi 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit des biens et droits mobiliers et immobiliers de la succession. Nous sommes 4 enfants ensuite à avoir chacun 3/16 en nue propriété des biens et droits mobiliers et immobiliers dépendant de la succession. Si j'ai bien saisi, elle prend 75 % et nous laisse un quart du quart à chacun.

Les liquidités sont partagées depuis longtemps. Il reste la maison que nous souhaitons vendre. Mésentente sur la valeur, ils sont tous d'accord pour taper extrêmement haut, persuadés d'avoir touché le loto ... Cette bâtisse en pierre aurait pu être bien, elle ne l'est pas et ils en ont doublé la valeur en étant bien persuadés qu'elle les vaut. Pourtant expertises, etc, peu importe. De toute façon j'avais raison, cette maison isolée en pleine montagne à 850m d'altitude sans rien de rien autour à part quelques éoliennes venues s'installer récemment, elle pourrit assez vite. Ils ne veulent pas entendre, en particulier Madame et un de ses fils qui refuse de penser qu'elle vaut moins. Malgré le manque criant de clients. Ils le voient, je ne peux rien dire puisque seule à le dire, moi et la réalité. Ce n'est pas là ma demande auprès de vous, je vous plante le décor.
Donc 6 ans déjà qu'il faut payer des charges telles que Taxes foncières (2.5 ha d'un tenant avec la maison au milieu). Ca ne fait qu'un an qu'elle a coupé le compteur EDF. Aujourd'hui je reçois une mise en demeure de payer 960€ de taxes foncières 2015 et 2016. J'ai appelé l'ex de mon père pour une explication : c'est normal, on paye tous des impôts, on est 5 proprios. Elle n'avait jamais rien payé à ce jour ...

La question : il me semble vraiment qu'en choisissant l'option 75 % pour elle et le reste divisé en 4 pour nous lui conférait le devoir de payer l'intégralité des charges inhérentes au bien ? C'est ce qu'a dit le Notaire en notre présence à toutes deux en tout cas mais elle a oublié dit-elle. Elle n'a pas appelé avant et s'est contentée de donner nos adresses au fisc pour nous faire envoyer la note afin qu'on la partage. Honnêtement elle aurait appelé bien avant cette situation en disant qu'elle était consciente que les charges lui incombaient en totalité mais qu'elle est coincée et que si on pouvait l'aider, ce serait bienvenu, je n'aurais pas hésité une seconde. Mais "oublier" ce qu'a dit son propre Notaire, et le rdv lui-même d'ailleurs, penser aussi fort qu'il est normal qu'on paye et nous faire envoyer ça comme ça, je sais que ce n'est pas illégal, mais bon sang de bois c'est immoral !!

Donc, Pouvez-vous me confirmez ou m'infirmer je vous prie qu'avec les 75 % qu'elle prend sur la valeur de cette maison, en l'occurrence du produit de sa vente, les charges lui incombent entièrement ?

J'ai été un quart de chouia longue, veuillez m'en excuser, je suis un peu stressée par cette bagarre permanente. Si les charges se partagent, 1 : le Notaire s'est trompé en nous le disant TRES clairement, 2: ce n'est pas dramatique en soit, la somme qu e je devrais payer serait d'environ 60€, pas de quoi nous la jouer de cette façon. C'est par principe, pour la méthode et l'applomb très désagréable avec lequel ellem'assure que ça doit être ainsi finalement, et aussi sur la base des propos du Notaire.
Voilà ... Je vous remercie de votre aide, vraiment !!
Lilidebrou.

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20 juillet 2021
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à qui les charges SVP ?
Les impôts locaux se divisent en 2 catégories :
-la taxe d'habitation à la charge de l'occupant des lieux,ce que vous n'êtes pas ;
-la taxe foncière, à la charge de l'usufruitier,...ce que vous n'êtes pas.

Quant aux facture d'électricité, les consommateurs sont les payeurs.............ce que vous n'êtes pas.

1 : le Notaire s'est trompé en nous le disant TRES clairement,
Comme d'habitude, les notaires sont nuls.
On se demande pour quelles raisons exercent-ils encore.
Petit refrain, archiconnu, qu'il est préférable de ne pas chantonné, chacun entendant ce qu'il veut bien entendre.
Il y a "charges" et "charges"
Celles concernant :
-l'occupant ou l'usufruitier (entretien intérieur des lieux)
-le nu-propriétaire (gros travaux, assurances par ex.)
Les taxes locales liées à l'immobilier relèvent des uns et des autres selon les dispositions du code général des impôts.

2: ce n'est pas dramatique en soit, la somme qu e je devrais payer serait d'environ 60€, pas de quoi nous la jouer de cette façon.
Etant dorénavant informée sur le sujet, ne jouez plus.
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24 mai 2017

Bonjour,

Je vous remercie de vos réponses, vous êtes limpide. Qui plus est c'est la deuxième fois que vous me répondez, j'avais posté un autre sujet et vous m'aviez déjà aidée, j'ai de la chance.

Juste une petite rectification, à propos des éventuels 60€ (à la louche, au %) qu'il me reviendrait de payer SI cette taxe foncière était à partager entre nous 5, au % que l'ex-épouse de mon père a choisi, cela faisait environ 60 € pour moi, et pour chacun de ses trois enfants au même titre. Je parlais donc de la façon dont ELLE nous l'a joué, à savoir à l'envers, pardonnez je vous prie l'expression mais tout comme ses façons j'en suis retournée et mon langage en pâtit. Donner notre adresse au fisc et nous faire envoyer la note en voulant nous faire croire que c'est normal de partager sans même nous en parler, 6 ans après, alors que je sais désormais qu'elle n'a jamais rien payé, tout est dû !! Elle pensait vendre très vite et donc payer les factures avec je suppose, mais 6 ans après la note est salée les majorations courent grimpent et si elle joue un sale jeu avec nous, elle perdra face au fisc qui est patient ... Voilà pourquoi je m’inquiétais de savoir ce qu'il en était réellement de cette note de taxes foncières.
Vous me confirmez très clairement qu'avec l'option choisie, dont voici le texte exact :

QUALITES HEREDITAIRES
Sont habiles à se dire et porter héritiers ou ayants droit, sauf l’incidence d’éventuels legs, récompenses ou donations antérieures rapportables, ensemble pour la totalité des biens dépendant de la succession, et chacun, savoir :
- Le CONJOINT SURVIVANT (La veuve de mon père) pour un quart (1/4) en pleine propriété et trois quarts (3/4) en usufruit des biens et droits mobiliers et immobiliers dépendant de la succession.
- Madame A....... (Moi) pour trois seizièmes (3/16) en nue propriété des biens et droits mobiliers et immobiliers dépendant de la succession.
- Monsieur S .... (et ses trois fils en suivant) pour trois seizièmes (3/16) en nue propriété des biens et droits mobiliers et immobiliers dépendant de la succession.
- Monsieur E... pour trois seizièmes (3/16) en nue propriété des biens et droits mobiliers et immobiliers dépendant de la succession.
- Monsieur N... pour trois seizièmes (3/16) en nue propriété des biens et droits mobiliers et immobiliers dépendant de la succession.

donc, que dans ce cas, je n'ai pas à payer cette taxe foncière ? Merci d'avance, car c'est votre réponse que je vais lui soumettre ...

Cordialement, lilidebrou.
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24 mai 2017

Evidemment la somme réclamée est anecdotique, mais c'est la façon qui me dérange plus que tout, et d'autre part de toutes façons il ne s'agit là que de la taxe foncière des deux dernières années, il y a tout le reste dû qui suivrait évidemment, puis les suivantes ... Voilà pourquoi je souhaitais connaître le principe de base. Je n'avais pas terminé mon idée dans mon précédent message, veuillez m'en excuser.
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20 juillet 2021
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donc, que dans ce cas, je n'ai pas à payer cette taxe foncière ?
Evidemment puisque vous ne détenez que des droits en nue-propriété.
D'ailleurs, ladite dame a eu l'audace de communiquer vos coordonnées aux services de l'administration fiscale alors qu'elle seule est débitrice de l'impôt..
Cela signifie qu'aucune attestation successorale de propriété n'a été publiée par le notaire auprès de ce service.
Les services du Cadastre n'étant pas informés de la mutation opérée au décès de votre père et qui sont ses ayants droit l'avis d'imposition doit encore être libellé au nom de M.(votre père) et Mme.(la sienne).

Voilà pourquoi je souhaitais connaître le principe de base.
Il est simple.
Hormis l'assurance des lieux et les gros travaux, vous n'êtes pas concernée.
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24 mai 2017

Oh, je m'aperçois en rangeant le document que la feuille de mise en demeure de payer cette taxe foncière reçue hier est à mon nom !! Quand je l'ai appelé à la réception de cela elle a dit que les autres aussi(ses fils), qu'on l'avait tous reçu et que c'était normal, etc. Donc je vais contacter le Notaire pour cette déclaration qui n'a pas été faite n'est-ce pas ?
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20 juillet 2021
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Quand je l'ai appelé à la réception de cela elle a dit que les autres aussi(ses fils), qu'on l'avait tous reçu et que c'était normal, etc.
Elle a soutenu cette thèse de "bonne foi".
Ignorant, comme tant d'autres, les subtilités de la fiscalité, elle ne pouvait savoir que l'usufruitier est le débiteur légal des impôts locaux.

Et ce centre des finances pour les informer ou les mettre en relation avec le Notaire, peut-être ?
L'administration taxe selon les éléments juridiques en sa possession.
Faute d'avoir eu connaissance de la nouvelle configuration consécutive au décès de votre père, elle ne pouvait agir différemment.

ll vous faut (tous), demander au notaire de publier cette attestation successorale de propriété, ce qui aurait dû être fait depuis longtemps.
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24 mai 2017

Et ce centre des finances pour les informer ou les mettre en relation avec le Notaire, peut-être ?
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24 mai 2017

Hop, je viens de l'appeler avec vos infos, elle en est moyennement satisfaite mais c'est au point. Elle fera faire un total depuis le décés de mon père des assurances réglées pour la propriété, terme plus vendeur que ruine sur friche, et en définira avec le Notaire les proportions. Elle m'avertit donc que nous allons tous recevoir un courrier qui nous demandera de régler 3/16e chacun du montant des arriérés de l'assurance. Mais elle se débrouille de la taxe foncière. Et de mon côté je contacterai le notaire lundi pour cette déclaration non faite au Cadastre et au trésor Public. Elle me dit que cela provient peut-être du fait que la succession n'est pas clôturée, on ne l'a pas encore signée. Six ans après ? Qu'est-ce qui peut nous en empêcher s'il vous plait ? Enfin j'appelle le Notaire et je vois. J'ai une autre question qui concerna la vente de cette ruine, c'est de l'Immo, mais dans le cadre d'une succession alors je reste dans mon sujet.
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24 mai 2017

Nous sommes donc 5 héritiers. Ils veulent tous les 4, la mère et ses fils, vendre à 190 000€. Un des garçons en particulier sera et est depuis le début très attentif à ce qu'il va toucher et vexé de l'option qu'a choisi sa mère, refuse de voir que ce bien ne vaut même pas 90 000. Ils avaient fait venir quelqu'un pour une expertise, une personne habilitée certes, mais une amie qui a tapé haut pour justifier le prix de vente. Elle a fait ça en moins de 15mn. J'ai fait de même avec quelqu'un de très compétent que je n'avais vu qu'une fois, un expert également. Il a gratté les murs, il est monté sur une echelle pour tater le toit, la volige, tiré su rles fils électrique, fait le tous de tout le terrain, 2.5 ha pour trouver le bornage, etc. c'était juste après le décés de mon père et il nous a dit à toutes les deux que si un gars posait 90 000 sur la table, de ne surtout pas refuser !! Ils se sont obstinés, n'ont rien écouté et 6 ans après c'est humide, dégradé et absolument pas vendu. La mère semble plus ou moins prête à baisser un peu, elle veut bien en discuter. J'en ai reparlé juste après lui avoir expliqué avec vos réponse que la taxe foncière lui incombait en totalité ... tant que ce n'est pas vendu.

Question principale : son fils le plus vindicatif ne sera jamais d'accord pour vendre à moins de 190 000, peut-être à 180 000 si vraiment on le travaille. Or, je vous l'ai dit c'est loin de les valoir, ça n'arrivera pas. Pouvons-nous nous passons de son opinion ? On avait entendu parler il y a 3 ou 4 ans de cette possibilité : avant il fallait que tous soient d'accord pour prendre une décision, maintenant il semblerait, mais de mémoire seulement, que la majorité suffise et on peut squizzer son avis. Cela est-il vrai ? Quels sont les critères pour y avoir droit et comment procède-t-on je vous prie ?

Autre question qui revient sur les charges, questions précédente je m'en excuse : l'entretien extérieur, il est pour qui normalement ? Je veux dire dans ce contexte de mésentente où elle seule vit "à proximité", à 15 km alors que nous tous sommes dans les départements voisins. Que dit la loi en tout cas sur l'entretien extérieur ? Extérieur du bâtiment, alentours directs des bâtiments et terrain ?
Bonjour,

" elle pourrit assez vite. "
L'entretien de ce bien est à la charge de l'usufruitier sauf toiture et gros murs. Faites vos comptes, vous avez là peut-être quelques arguments pour faire accélérer la vente en exigeant que cet entretien soit fait et en menaçant de demander à la justice de la déchoir de ses droits.
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24 mai 2017

Bonjour Marina,
Nous parlons également de l'entretien ext de la maison et du terrain ? J'entends que le toit (qui est quasiment neuf, ouf) et les murs principaux (maison en cube, facile, et en murs de pierre TRES épais, bougeront pas de sitôt), donc en dehors de ces points-là, tout lui incombe puisqu'elle seule a l'usufruit. C'est bien ça ?
Que veut dire la déchoir de ses droits ? L'exclure de la succession ?
>
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24 mai 2017

Nous parlons de l'article 618 du code civil ; l'usufruitier doit faire en sorte de vous rendre le bien dans l'état où il était lorsqu'il l'a reçu en usufruit. Si le bien était déjà dégradé on ne lui demande pas de le refaire à neuf, mais juste de faire en sorte qu'il ne se dégrade pas davantage.
Je ne sais pas ce que vous entendez par les extérieurs mais dans l'esprit il s'agit d'éviter qu'un arbre tombe sur la toiture par manque d'entretien, par contre si l'usufruitier à envie de vivre dans un jardin à l'état sauvage ça ne vous regarde pas. S'il y a une piscine elle doit être entretenue comme le reste.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000006429618&cidTexte=LEGITEXT000006070721

http://lacan-avocat.com/841/#.WSGtb8Y6_qA
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24 mai 2017

d'accord, merci. Et dans le cas où donc ce serait bien pire que l'état de départ, au moment du décès, vous parliez de la destituer ? Elle sortirait de la succession ?

D'autre part, quelqu'un saurait-il me dire pour cette histoire où on n'aurait plus besoin d'être tous d'accord pour une décision, mais la majorité des 5 que nous sommes (heureusement qu'on n'est pas 6, mais là je suppose qu'il en fallait 4 tout simplement). Cela existe-t-il bel et bien ?
"Et dans le cas où donc ce serait bien pire que l'état de départ, au moment du décès, vous parliez de la destituer ? Elle sortirait de la succession ?"
Lisez l'article 618 dernier paragraphe. On parle de l'extinction de l'usufruit comme d'une sanction extrême ordonnée par le juge. Cela ferait suite à une action en justice que vous auriez entreprise du vivant de l'usufruitier.

"cette histoire où on n'aurait plus besoin d'être tous d'accord pour une décision, mais la majorité des 5 que nous sommes (heureusement qu'on n'est pas 6, mais là je suppose qu'il en fallait 4 tout simplement). Cela existe-t-il bel et bien ?"
Non ça n'existe pas, heureusement.
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24 mai 2017
> Marina
Bonjour,
Merci de vos réponses. J'oublie l'idée de destitution, le plus gros est assuré pour l'instant. La maison et le terrain ne sont pas aussi propres qu'au moment du décès de mon père, c'est plutôt en friche et des carreaux de fenêtres sont cassés mais bon ... Par contre pour le vendre disons que ce n'est pas accrocheur. Passons.
Je suis bien plus ennuyée par cette histoire d'unanimité qu'il faut donc pour vendre la maison. Parce que c'est le notaire qui nous a parlé de cette option et il me semble l'avoir entendu à la TV, au infos, mais sans m'en rappeler les détails. Par contre le notaire était clair, avant il fallait qu'on soit tous d'accord, maintenant si un n'était pas d'accord avec le reste des héritiers on pouvait "forcer" la décision pour désengorger les successions qui trainent 30 ou 40 ans en attendant que la génération suivante soit d'accord. Et vous me dites que non c'est ennuyeux. Un de ses fils n'en démordra pas du prix exorbitant de 190 000 € en prix de vente sachant que la valeur réelle est de 80 000 € l'heure actuelle ... Donc le peu de personnes qui vient voir repart forcément, on ne vendra jamais. Donc ce n'est pas heureux. Et pendant ce temps ça se dégrade rapidement (maison TRES isolée à la montagne) donc ça perd de la valeur et lui maintient ce prix malgré tout ...
Déconcertation et dépit.
Mais merci de vos réponses,
cordialement, Lilidebrou.
Utilisateur anonyme >
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24 mai 2017

Bonjour,
Rien ne vous empêche de proposer à vos co-héritiers de racheter votre part avant toute chose (ils ont la priorité). Ainsi vous serez débarrassée du problème.
S'ils ne sont pas intéressés vous devez attendre le décès de votre belle-mère, car tant qu'elle a l'usufruit vous ne pouvez pas forcer la vente.
Ce dont vous avez entendu parler concerne les cas où les co-indivisaires possédant 2/3 des biens vont pouvoir demander la vente du bien. Mais vous ne possédez pas 2/3, et vous n'êtes pas en indivision (pas tant que votre belle-mère détient l'usufruit), donc vous ne pouvez pas forcer la vente.

http://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/p1_1552406/vendre-un-logement-en-indivision-est-possible-a-la-majorite-des-2/3

Un de ses fils n'en démordra pas du prix exorbitant de 190 000 € en prix de vente sachant que la valeur réelle est de 80 000 € l'heure actuelle
Dans ce cas calculez la valeur de votre part sur la base de 130 000€ par exemple (coupez la poire en 2 entre votre estimation et la sienne) et offrez à ce fils têtu de racheter votre part à ce prix : s'il croit vraiment à son estimation, il devrait être intéressé de faire une si bonne affaire. Et vous serez débarrassée.