Succession et vente d'une maison
Tartarine26
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Bonjour,
Je me pose des questions sur la succession et la vente d'une maison, suite au décès de mon père, intervenu en 1997, et la vente d'une maison en 2006. Cela date mais je souhaite éclaircir quelques points et savoir ce qui se passera au moment du décès de ma mère.
Régime juridique de mes parents : marié,
Au moment du décès tel que mentionné dans la déclaration de succession :
Mon père a laissé pour recueillir la succession :
1) son conjoint - ma mère -> commune en biens soit usufruitière du 1/4 des biens composant sa succession en vertu de l'article 767 du code civil,
-> donataire pour le cas arrivé d'existence d'enfant soit d'un 1/4 en pleine propriété et des 3/4 en usufruit , soit de l'usufruit de la totalité, soit de la fraction maximum en toute propriété fixée suivant le nombre d'enfants
-> acte de donation entre époux établie en 1983.
Ma mère a choisi de faire porter sa donation sur la totalité de la succession en usufruit.
2) Ma sœur, mariée, 3 enfants,
3) Moi-même célibataire.
La déclaration de succession a donc été établie sur cette base :
Mes interrogation sont donc les suivantes :
- quelles sont les conséquences de cette déclaration ? : est ce une donation que ma mère nous a faite lors de la succession en gardant la totalité de l'usufruit ?
Quels sont les risques encourus pour nous, peut-elle tout dépenser par exemple, ou donner une partie de ses liquidités à qui elle veut ?
Et au moment de son décès, comment la succession sera t elle établie ? par exemple : en 1997, nous avions opté pour le forfait mobilier de 5 % qui a été inclus dans l'actif brut de succession. Sera t 'il à nouveau dû ?
Maman a engagé un certain nombre de travaux dans la maison qu'elle occupe, c'est bien mais jusqu'où peut-elle aller ?
- ma parents étaient propriétaires de 2 maisons, l'une qu'ils occupaient ensemble, l'autre étant louée. Après le décès de mon père, la situation n'a pas évoluée, jusqu'en 2006, où la décision a été prise d'un commun accord - ma mère, ma sœur et moi de vendre la maison qui était jusqu'à lors louée.
Je me pose des questions sur la part que j'ai reçue alors et donc sur la manière dont cette part a été calculée.
Pourriez vous m'aider sachant que la maison a été vendue en 2006 : 167 200 € ? Le notaire m'a indiqué dans un courrier que j'avais droit au 1/4 en nue propriété - je suis perdue !
Je n'ai reçu aucun document lors de cette vente, est ce normal ? La succession n'aurait elle pas dû faire l'objet d'un "avenant" ? Si oui, quelle démarche faut il que j'engage ?
- quelles conséquences sur la déclaration de succession établie en 1997 ?
Merci
Je me pose des questions sur la succession et la vente d'une maison, suite au décès de mon père, intervenu en 1997, et la vente d'une maison en 2006. Cela date mais je souhaite éclaircir quelques points et savoir ce qui se passera au moment du décès de ma mère.
Régime juridique de mes parents : marié,
Au moment du décès tel que mentionné dans la déclaration de succession :
Mon père a laissé pour recueillir la succession :
1) son conjoint - ma mère -> commune en biens soit usufruitière du 1/4 des biens composant sa succession en vertu de l'article 767 du code civil,
-> donataire pour le cas arrivé d'existence d'enfant soit d'un 1/4 en pleine propriété et des 3/4 en usufruit , soit de l'usufruit de la totalité, soit de la fraction maximum en toute propriété fixée suivant le nombre d'enfants
-> acte de donation entre époux établie en 1983.
Ma mère a choisi de faire porter sa donation sur la totalité de la succession en usufruit.
2) Ma sœur, mariée, 3 enfants,
3) Moi-même célibataire.
La déclaration de succession a donc été établie sur cette base :
- ma mère : totalité en usufruit -âgée de 65 ans en 1997 - valeur fiscale de 2/10 de l'actif net de succession avec un abattement de 300 000 francs (45 735 euros)
- ma sœur et moi : (actif net de succession - la part de ma mère telle que calculée ci dessus)/2. Abattement de 300 000 Francs.
Mes interrogation sont donc les suivantes :
- quelles sont les conséquences de cette déclaration ? : est ce une donation que ma mère nous a faite lors de la succession en gardant la totalité de l'usufruit ?
Quels sont les risques encourus pour nous, peut-elle tout dépenser par exemple, ou donner une partie de ses liquidités à qui elle veut ?
Et au moment de son décès, comment la succession sera t elle établie ? par exemple : en 1997, nous avions opté pour le forfait mobilier de 5 % qui a été inclus dans l'actif brut de succession. Sera t 'il à nouveau dû ?
Maman a engagé un certain nombre de travaux dans la maison qu'elle occupe, c'est bien mais jusqu'où peut-elle aller ?
- ma parents étaient propriétaires de 2 maisons, l'une qu'ils occupaient ensemble, l'autre étant louée. Après le décès de mon père, la situation n'a pas évoluée, jusqu'en 2006, où la décision a été prise d'un commun accord - ma mère, ma sœur et moi de vendre la maison qui était jusqu'à lors louée.
Je me pose des questions sur la part que j'ai reçue alors et donc sur la manière dont cette part a été calculée.
Pourriez vous m'aider sachant que la maison a été vendue en 2006 : 167 200 € ? Le notaire m'a indiqué dans un courrier que j'avais droit au 1/4 en nue propriété - je suis perdue !
Je n'ai reçu aucun document lors de cette vente, est ce normal ? La succession n'aurait elle pas dû faire l'objet d'un "avenant" ? Si oui, quelle démarche faut il que j'engage ?
- quelles conséquences sur la déclaration de succession établie en 1997 ?
Merci
A voir également:
- Succession et vente d'une maison
- Frais de notaire pour une succession entre frère et sœur - Guide
- Répartition prix de vente indivision - Guide
- Droits de succession - Guide
- Tarif procuration notaire succession - Guide
2 réponses
Copie du post suivant :
"J'ai lu avec attention la réponse qui m'a été donnée par condorcet, que je remercie pour sa célérité.
Je reste toutefois dans l'attente d'éclaircissements qui lèvent mes interrogations :
- maman a fait un choix lors de la succession celui de l'usufruit dans sa totalité, je n'ai toujours pas de réponse sur les conséquences : puisque nous avons payé les droits calculés sur l'intégralité de la communauté, demain qu'en sera t-il ?
- Sur la vente de la maison, notamment, je n'ai eu aucun détail sur la manière dont le calcul a été fait.
Avec du recul, je trouve cela surprenant :un chèque du notaire sans autre élément, cela est réellement opaque. Je souhaite juste lever mes interrogations.
D'où ma demande, d'avoir des éléments de calcul :
- part revenant à ma mère, mode de calcul
- part revenant à ma sœur, et à moi.
Merci d'avance, si quelqu'un peut m'indiquer le mode de calcul afin que je l'applique à ma situation. "
"J'ai lu avec attention la réponse qui m'a été donnée par condorcet, que je remercie pour sa célérité.
Je reste toutefois dans l'attente d'éclaircissements qui lèvent mes interrogations :
- maman a fait un choix lors de la succession celui de l'usufruit dans sa totalité, je n'ai toujours pas de réponse sur les conséquences : puisque nous avons payé les droits calculés sur l'intégralité de la communauté, demain qu'en sera t-il ?
- Sur la vente de la maison, notamment, je n'ai eu aucun détail sur la manière dont le calcul a été fait.
Avec du recul, je trouve cela surprenant :un chèque du notaire sans autre élément, cela est réellement opaque. Je souhaite juste lever mes interrogations.
D'où ma demande, d'avoir des éléments de calcul :
- part revenant à ma mère, mode de calcul
- part revenant à ma sœur, et à moi.
Merci d'avance, si quelqu'un peut m'indiquer le mode de calcul afin que je l'applique à ma situation. "
quelles sont les conséquences de cette déclaration ?
Aucune.
Elle n'avait qu'un but fiscal.
La situation à l'instant "t" du décès de votre père.
Détermination des droits de chacun servant de base de calcul aux droits de succession.
est ce une donation que ma mère nous a faite lors de la succession en gardant la totalité de l'usufruit ?
Ce n'est pas une donation mais la nature des droits qu'elle a obtenus dans la succession de son conjoint.
Ces droits lui appartiennent.
nous avions opté pour le forfait mobilier de 5 % qui a été inclus dans l'actif brut de succession. Sera t 'il à nouveau dû ?
Evidemment, mais sur la valeur du patrimoine qui dépendra de la succession de votre mère.
Celui de votre père est de l'histoire ancienne.
Le notaire m'a indiqué dans un courrier que j'avais droit au 1/4 en nue propriété - je suis perdue !
Because ?
Votre mère détenant l'usufruit depuis le décès de votre père, les enfants n'avaient que la nue-propriété à vendre, d'où, soustraction étant faite de la valeur d'un usufruit, par définition, et "mathématiquement", la valeur de la nue-propriété est d'autant réduite.
Je n'ai reçu aucun document lors de cette vente, est ce normal ?
Qu'en auriez fait ?
Vous avez reçu votre chèque du notaire ?
Pour satisfaire votre curiosité vous pouvez demander photocopie de l'acte du notaire auprès des services de la publicité foncière (ex-conservation des hypothèques).
Attention : ce n'est pas gratuit !
Aucune.
Elle n'avait qu'un but fiscal.
La situation à l'instant "t" du décès de votre père.
Détermination des droits de chacun servant de base de calcul aux droits de succession.
est ce une donation que ma mère nous a faite lors de la succession en gardant la totalité de l'usufruit ?
Ce n'est pas une donation mais la nature des droits qu'elle a obtenus dans la succession de son conjoint.
Ces droits lui appartiennent.
nous avions opté pour le forfait mobilier de 5 % qui a été inclus dans l'actif brut de succession. Sera t 'il à nouveau dû ?
Evidemment, mais sur la valeur du patrimoine qui dépendra de la succession de votre mère.
Celui de votre père est de l'histoire ancienne.
Le notaire m'a indiqué dans un courrier que j'avais droit au 1/4 en nue propriété - je suis perdue !
Because ?
Votre mère détenant l'usufruit depuis le décès de votre père, les enfants n'avaient que la nue-propriété à vendre, d'où, soustraction étant faite de la valeur d'un usufruit, par définition, et "mathématiquement", la valeur de la nue-propriété est d'autant réduite.
Je n'ai reçu aucun document lors de cette vente, est ce normal ?
Qu'en auriez fait ?
Vous avez reçu votre chèque du notaire ?
Pour satisfaire votre curiosité vous pouvez demander photocopie de l'acte du notaire auprès des services de la publicité foncière (ex-conservation des hypothèques).
Attention : ce n'est pas gratuit !
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Apparemment vos parents étaient tous les 2 propriétaires des biens, donc vous n'avez payé des droits que sur la moitié ayant appartenu à votre père décédé ; vous verrez si vous avez quelque chose à payer sur l'autre moitié au décès de votre mère, sachant d'une part que le patrimoine aura évolué, d'autre part que les règles fiscales auront aussi évolué (mais on ne peut pas deviner lesquelles seront-elles)
- Sur la vente de la maison, notamment, je n'ai eu aucun détail sur la manière dont le calcul a été fait.
Si votre mère était effectivement propriétaire de la moitié, et usufruitière de l'autre moitié, vous avez reçu la valeur de 1/4 de la nue-propriété de la maison, l'autre 1/4 allant à votre soeur, et la propriété de la moitié et l'usufruit de l'autre moitié à votre mère. Logique, non ?
un chèque du notaire sans autre élément, cela est réellement opaque.
Vous avez bien signé des documents décrivant la vente et les droits de chacun ? tout y était expliqué, pourquoi n'avez-vous pas demandé une copie ? le notaire vous l'aurait fait parvenir.
merci pour votre réponse.
Les différentes notions juridiques pour quelqu'un qui n'a pas de connaissances sont bien difficiles à appréhender !
Concernant le dernier point : non je n'ai pas signé de document décrivant les droits de chacun avec notamment le détail calculé des droits de chacun. Ce que je souhaite éclaircir maintenant.
Comment est calculée la nue-propriété : cette maison n'était pas occupée par ma mère, mais louée puis les locataires sont partis et c'est à ce moment là que la décision de la vendre a été prise.
Pour moi, le montant de la nue-propriété est celui du prix de vente, je me trompe ? Sinon, le montant de la nue-propriété se calcule comment ?
Le fait lors de la succession que ma mère ait choisi de faire porter sa donation sur la totalité de la succession en usufruit, n'a donc pas de conséquence par la suite ?
Les droits de succession ont été calculés sur l'ensemble des biens de la communauté soit les biens immobiliers, les comptes au seul nom de ma mère, les comptes au seul nom de mon père, les comptes au nom des 2 : Mr et Mme ; Mr ou Mme,
et non comme vous le supposez sur les biens n'appartenant qu'à mon père : la 1/2 des biens immobiliers, et des comptes aux 2 noms (et/ou), les comptes à son nom uniquement , d'où mon incompréhension !
Si vous pouvez m'éclairer,
Cordialement,
Lorsque vous avez réglé la succession de votre père en 1997 vous avez dû signer ce document. Ou alors êtiez-vous mineure ?
Lorsque vous avez signé l'acte de vente les droits de chacun doivent être indiqués aussi. Vous l'avez signé ?
Comment est calculée la nue-propriété : cette maison n'était pas occupée par ma mère, mais louée puis les locataires sont partis et c'est à ce moment là que la décision de la vendre a été prise.
Pour moi, le montant de la nue-propriété est celui du prix de vente, je me trompe ? Sinon, le montant de la nue-propriété se calcule comment ?
Le calcul de la nue-propriété se calcule par différence entre la valeur de la vente et la valeur de l'usufruit.
Quel était l'âge de votre mère à la vente ? si elle avait 65 ans en 1997 elle devait en avoir 74 en 2006 ? Selon le barème fiscal, à cet âge l'usufruit vaut 30% de la valeur du bien, donc la nue-propriété vaut 70%
https://droit-finances.commentcamarche.com/impots/guide-impots/2755-valeur-de-l-usufruit-bareme-fiscal-et-administratif/
Si la maison a été vendue 167 200.
La moitié étant la propriété de votre mère, il lui revient 83600
Si sur l'autre moitié elle détient l'usufruit, il lui revient 83600*30%=25080
Votre soeur et vous partagez le 167200-83600-25080=58520 qui restent, soit 29260 pour chacune (hors frais)
Le fait lors de la succession que ma mère ait choisi de faire porter sa donation sur la totalité de la succession en usufruit, n'a donc pas de conséquence par la suite ?
Je ne comprends pas ce que vous voulez dire. Il n'y a pas de donation, il n'y a que des droits pour chacun : votre mère garde son droit de propriété sur la moitié, et sur l'autre moitié elle choisit l'usufruit et vous laisse la nue-propriété
Les droits de succession ont été calculés sur l'ensemble des biens de la communauté soit les biens immobiliers, les comptes au seul nom de ma mère, les comptes au seul nom de mon père, les comptes au nom des 2 : Mr et Mme ; Mr ou Mme,
et non comme vous le supposez sur les biens n'appartenant qu'à mon père : la 1/2 des biens immobiliers, et des comptes aux 2 noms (et/ou), les comptes à son nom uniquement , d'où mon incompréhension !
Il serait très étonnant qu'il en soit ainsi. Vérifiez. Vérifiez aussi l'origine de chaque bien (communautaire ou bien propre à votre père ?). Si nécessaire retournez voir le notaire.
En tenant compte des indications de votre précédent message, j'avais pu en effet retrouvé le mode de calcul et j'ai donc compris le montant que j'ai perçu. Au moins cela me rassure un peu.
Cependant, est ce cohérent avec la succession telle qu'elle a été réglée.
J'ai pris la déclaration de succession pour rédiger mon 1er message et je vous confirme que les calculs ont bien été effectués en intégrant les biens mobiliers (différents comptes au nom de ma mère uniquement), cela est mon interrogation.
Pour exemple, en reprenant à la "louche", les éléments qui figurent sur la déclaration de succession, voici ce qui a été établi :
Actif de Communauté
Biens immobiliers de communauté
Maison occupée par ma mère 100 000,00
Maison louée puis vendue en 2006 61 000,00
Biens mobiliers de communauté
Comptes au nom de mon père 40 000,00
Comptes au nom de ma mère 30 000,00
Comptes Mr et Mme ou Mr ou Mme 15 000,00
Voiture pension 1 350,00
Total Actif 247 350,00
Passif de communauté 1 100,00
Soit Actif net de communauté 246 250,00
Liquidation de succession
Actif de succession soit :
1/2 actif net communauté 123 125,00
Forfait mobilier 5% 7 000,00
Actif brut 130 125,00
Passif succession 915,00
Actif net succession 129 210,00
Droits
Mère
Revenant au conjoint survivant
pour la totalité en usufruit,
65 ans valeur fiscale 2/10 25 842,00
Abattement 45 735,00
pas de droits de succession à payer
Filles
Sœur et moi identique 51 684,00
Abattement 45 735,00
Base taxable 5 949,00
Droits de succession à régler
La déclaration telle qu'elle a été établie a quelles conséquences pour le futur ? Ma soeur ayant marié avec 3 enfants, ma mère peut elle décider de léguer une part à ses petits enfants ? quelle part ?
Change t elle quelque chose sur les modalités du calcul lors de la vente de la maison ?
Merci une fois encore de votre retour éclairé.
Actif de succession soit :
1/2 actif net communauté 123 125,00
La déclaration telle qu'elle a été établie a quelles conséquences pour le futur ?
La déclaration concernant votre père est de l'histoire ancienne. Au décès de votre mère son usufruit sur les biens restant de votre père disparaîtra à votre profit et à celui de votre soeur, qui serez immédiatement propriétaires de la part des biens que vous avez en nue-propriété.
Dans le futur vous aurez sans doute à régler celle de votre mère, qui sera plus simple puisqu'il n'y aura plus (sauf si elle se remarie) de liquidation de communauté. Le notaire décomptera ses actifs, ses passifs, et calculera vos droits et vos frais en fonction des règles en vigueur au moment du décès.
Ma soeur ayant marié avec 3 enfants, ma mère peut elle décider de léguer une part à ses petits enfants ? quelle part ?
Si vous êtes 2 enfants, votre mère peut disposer à sa guise de 1/3 de sa succession.
Change t elle quelque chose sur les modalités du calcul lors de la vente de la maison ?
Je ne vois pas.
Et je ne vois pas non plus comment elle aurait pu être établie autrement.