état des lieux catastrophique
Résolu
dexter
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5 févr. 2017 à 21:55
djivi38 Messages postés 52042 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 24 octobre 2024 - 6 févr. 2017 à 02:42
djivi38 Messages postés 52042 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 24 octobre 2024 - 6 févr. 2017 à 02:42
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djivi38
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5 févr. 2017 à 22:08
5 févr. 2017 à 22:08
Bonjour,
si vous avez mentionné sur l'EDL sortant toutes les dégradations faites par vos locataires par rapport à l'EDL entrant ET si ceux-ci l'ont signé, oui vous pouvez leur imputer les montants de réparations sur devis OU factures.
Voici mon petit topo habituel sur le DÉPÔT DE GARANTIE = DG (souvent improprement appelé "caution") dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989,
- Un dépôt de garantie (DG) est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location en « meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire, au colocataire partant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 loi 6/7/1989) :
• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont identiques;
• sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (et non d’usure normale, à charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs (devis OU factures de PROFESSIONNELS en bonne & due forme) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.
Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLs ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLs permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le juge de proximité (*) après réclamation par courrier RAR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
Si l’état des lieux de sortie n’est pas contradictoire (= signé par le propriétaire et le locataire) ou s’il n’est pas établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.
=> En cas de litiges portant sur le montant retenu sur le DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice.
- Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver 20% maximum du DG et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'approbation définitive annuelle des comptes de l'immeuble.
- Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir par tribunal 10% du DG par mois de retard commencé (+ des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil).
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation du locataire.
- Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
Si le R+AR vous revient, NE L’ OUVREZ PAS, le juge de proximité verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
(*) Comment saisir le juge de proximité ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
CDT.
si vous avez mentionné sur l'EDL sortant toutes les dégradations faites par vos locataires par rapport à l'EDL entrant ET si ceux-ci l'ont signé, oui vous pouvez leur imputer les montants de réparations sur devis OU factures.
Voici mon petit topo habituel sur le DÉPÔT DE GARANTIE = DG (souvent improprement appelé "caution") dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989,
- Un dépôt de garantie (DG) est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location en « meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire, au colocataire partant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.
RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 loi 6/7/1989) :
• sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont identiques;
• sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (et non d’usure normale, à charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLs - et pas sur EDLe – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs (devis OU factures de PROFESSIONNELS en bonne & due forme) des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit obligatoirement fournir lors de la restitution partielle du DG.
Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLs ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLs permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le juge de proximité (*) après réclamation par courrier RAR restée sans réponse passé un délai de 8 jours.
Si l’état des lieux de sortie n’est pas contradictoire (= signé par le propriétaire et le locataire) ou s’il n’est pas établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le DG.
=> Si le DG ne suffit pas : courrier RAR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDL sortant).
=> Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice.
=> En cas de litiges portant sur le montant retenu sur le DG, le litige sera porté devant la commission de conciliation du département du logement, éventuellement suivi d’une action en justice.
- Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver 20% maximum du DG et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'approbation définitive annuelle des comptes de l'immeuble.
- Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir par tribunal 10% du DG par mois de retard commencé (+ des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil).
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »
- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un impayé de loyer pouvant entraîner une condamnation du locataire.
- Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
Si le R+AR vous revient, NE L’ OUVREZ PAS, le juge de proximité verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/immobilier/guide-immobilier/557-depot-de-garantie-location-et-caution-definition-plafond/
(*) Comment saisir le juge de proximité ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785
CDT.
nous n avons pas encore signe l état des lieux ,merci pour la réponse
djivi38
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5 févr. 2017 à 22:30
5 févr. 2017 à 22:30
Parfait ! Donc, à vous, propriétaire, d'être super attentif à toutes les dégradations ET de bien toutes les mentionner sur l'EDL sortant [restez calme et souriant, mentionnez les dégradations comme si c'était du domaine du normal afin de ne pas braquer votre locataire... qui pourrait refuser de signer].
Si le locataire refuse de le signer, le logement est présumé être rendu dans le même état où il a été donné à location au locataire à son entrée dans les lieux.
Un EDL signé est définitif : aucune modification ne peut y être apportée.
Le faire en 2 exemplaires strictement identiques, reprendre les clés, puis remettre son exemplaire au locataire dès les signatures apposées.
CDT.
Si le locataire refuse de le signer, le logement est présumé être rendu dans le même état où il a été donné à location au locataire à son entrée dans les lieux.
Un EDL signé est définitif : aucune modification ne peut y être apportée.
Le faire en 2 exemplaires strictement identiques, reprendre les clés, puis remettre son exemplaire au locataire dès les signatures apposées.
CDT.
Si je comprends bien, je ne peux le prévenir de réparer et nettoyer avant le rendu des clefs et la signature de l état des lieux,le jardin je n ai pas d autres recours que de faire intervenir un jardinier puisque la il est impossible de faire défricher en février mais si je lui donne un devis après bien sur signature en stipulant jardin en friche
djivi38
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dexter
5 févr. 2017 à 22:48
5 févr. 2017 à 22:48
Vous stipulez "jardin en friche" sur l'EDL sortant et vous avez 2 mois à partir du rendu des clés pour lui restituer ce qu'il reste du DG (ou lui demander le surplus) en lui envoyant les devis par R+AR à sa nouvelle adresse que tout locataire a désormais l'obligation de donner à son bailleur le jour de son départ (gardez copie des devis et de votre courrier).
Si vous voulez, vous pouvez éventuellement lui rappeler gentiment ses obligations de locataire sur l'entretien du logement et des extérieurs qu'il occupe, mais vu tout ce que vous avez dit, ce serait étonnant qu'il vous rende le logement comme il l'a reçu !
Au fait, comment connaissez-vous l'état actuel du logement ?
CDT.
Si vous voulez, vous pouvez éventuellement lui rappeler gentiment ses obligations de locataire sur l'entretien du logement et des extérieurs qu'il occupe, mais vu tout ce que vous avez dit, ce serait étonnant qu'il vous rende le logement comme il l'a reçu !
Au fait, comment connaissez-vous l'état actuel du logement ?
CDT.
dexter
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djivi38
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5 févr. 2017 à 22:53
5 févr. 2017 à 22:53
je suis passé pour récupérer les clefs mais il n avait pas vide tout le logement alors que son bail se terminait le 1 er février donc nous n avons pas fait l état des lieux.Ce sera fait demain.
bonjour : ATTENTION, ce n'est plus deux mois pour rendre le DG, mais un mois depuis la loi Alur.
Donc, il faut très rapidement faire faire des devis, car pour faire venir un artisan, il faut très souvent plus d'un mois.
Reste qu'il faut faire signer l'EDL, si le locataire est récalcitrant, peut-être la venue d'un huissier pour l'EDL ne serait pas superflue.
Vous pouvez lui retenir le montant du de dépôt de garantie et lui réclamer le supplément si le montant des travaux dépassent. Reste que ça risque d'être difficile.
Donc, il faut très rapidement faire faire des devis, car pour faire venir un artisan, il faut très souvent plus d'un mois.
Reste qu'il faut faire signer l'EDL, si le locataire est récalcitrant, peut-être la venue d'un huissier pour l'EDL ne serait pas superflue.
Vous pouvez lui retenir le montant du de dépôt de garantie et lui réclamer le supplément si le montant des travaux dépassent. Reste que ça risque d'être difficile.
djivi38
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marc
Modifié par djivi38 le 6/02/2017 à 02:38
Modifié par djivi38 le 6/02/2017 à 02:38
Bonsoir marc,
"ce n'est plus deux mois pour rendre le DG, mais un mois depuis la loi Alur."
N'IMPORTE QUOI !!!!!!!!
Si les 2 EDL sont identiques , OK, la restitution du DG doit se faire dans le mois qui suit le rendu des clés et l'EDL sortant.
MAIS, lorsqu'il y a dégradations, comme ici, le bailleur a 2 MOIS pour faire une restitution partielle du DG, voire ne rien restituer du tout => courrier R+AR avec devis ou factures pour justifier des retenues ou de la demande de paiement d'un surplus si le DG est insuffisant.
"peut-être la venue d'un huissier pour l'EDL ne serait pas superflue. "
Très bonne remarque vu l'étendue des dégradations (on ne sait pas si le locataire est récalcitrant, mais il peut l'être effectivement... vu l'ampleur des dégâts).
Donc, oui, pour que vous soyez sûr, dexter, de pouvoir compter sur un EDLS inattaquable, l'idée d'un EDL par huissier est bonne, mais vu que vous le faites demain... ça va être difficile de trouver un huissier disponible...
"Vous pouvez lui retenir le montant du de dépôt de garantie et lui réclamer le supplément si le montant des travaux dépassent. Reste que ça risque d'être difficile."
Si le locataire ne veut pas ou ne peut pas payez le montant des réparations des dégradations qu'il a faites, le bailleur pourra se retourner vers le garant, et au besoin aller en justice. Difficile ou pas, un propriétaire est prêt à tout pour récupérer l'argent qu'un locataire lui doit après avoir dégueulassé tout le logement !
" s'ils vous ont rendu les clés..."
Où avez-vous lu ça ?? Dexter a simplement dit qu'il était passé pour les récupérer mais que le logement n'étant vidé en plein, il fera l'EDLS le lendemain, il n'a absolument pas dit qu'il avait récupéré les clés !!
Cdt.
"ce n'est plus deux mois pour rendre le DG, mais un mois depuis la loi Alur."
N'IMPORTE QUOI !!!!!!!!
Si les 2 EDL sont identiques , OK, la restitution du DG doit se faire dans le mois qui suit le rendu des clés et l'EDL sortant.
MAIS, lorsqu'il y a dégradations, comme ici, le bailleur a 2 MOIS pour faire une restitution partielle du DG, voire ne rien restituer du tout => courrier R+AR avec devis ou factures pour justifier des retenues ou de la demande de paiement d'un surplus si le DG est insuffisant.
"peut-être la venue d'un huissier pour l'EDL ne serait pas superflue. "
Très bonne remarque vu l'étendue des dégradations (on ne sait pas si le locataire est récalcitrant, mais il peut l'être effectivement... vu l'ampleur des dégâts).
Donc, oui, pour que vous soyez sûr, dexter, de pouvoir compter sur un EDLS inattaquable, l'idée d'un EDL par huissier est bonne, mais vu que vous le faites demain... ça va être difficile de trouver un huissier disponible...
"Vous pouvez lui retenir le montant du de dépôt de garantie et lui réclamer le supplément si le montant des travaux dépassent. Reste que ça risque d'être difficile."
Si le locataire ne veut pas ou ne peut pas payez le montant des réparations des dégradations qu'il a faites, le bailleur pourra se retourner vers le garant, et au besoin aller en justice. Difficile ou pas, un propriétaire est prêt à tout pour récupérer l'argent qu'un locataire lui doit après avoir dégueulassé tout le logement !
" s'ils vous ont rendu les clés..."
Où avez-vous lu ça ?? Dexter a simplement dit qu'il était passé pour les récupérer mais que le logement n'étant vidé en plein, il fera l'EDLS le lendemain, il n'a absolument pas dit qu'il avait récupéré les clés !!
Cdt.
djivi38
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6 févr. 2017 à 02:42
6 févr. 2017 à 02:42
@ marc :
un peu de lecture... pour arrêter de dire des bêtises...
https://www.pap.fr/bailleur/fin-bail/la-restitution-du-depot-de-garantie/a3299/le-delai-de-restitution-du-depot-de-garantie
Extrait :
« Pour les logements loués à titre de résidence principale :
Que le logement soit loué en location vide ou en location meublée, c'est la loi qui fixe dans les deux cas le délai de restitution.
- Le bailleur dispose de deux mois au maximum pour rendre le dépôt de garantie au locataire, à compter de la restitution des clefs.
- Toutefois, si l'état des lieux de sortie est conforme à celui établi à l'entrée, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai de un mois à compter de la remise des clés par le locataire, et ce, quelle que soit la date de signature du contrat de location. »
un peu de lecture... pour arrêter de dire des bêtises...
https://www.pap.fr/bailleur/fin-bail/la-restitution-du-depot-de-garantie/a3299/le-delai-de-restitution-du-depot-de-garantie
Extrait :
« Pour les logements loués à titre de résidence principale :
Que le logement soit loué en location vide ou en location meublée, c'est la loi qui fixe dans les deux cas le délai de restitution.
- Le bailleur dispose de deux mois au maximum pour rendre le dépôt de garantie au locataire, à compter de la restitution des clefs.
- Toutefois, si l'état des lieux de sortie est conforme à celui établi à l'entrée, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai de un mois à compter de la remise des clés par le locataire, et ce, quelle que soit la date de signature du contrat de location. »
La législation juridique et financière évolue en permanence...