Faisabilité investissement locatif au-délà du taux d'endettement [Résolu]

ILS2B - 16 déc. 2016 à 19:32 - Dernière réponse :  ILS2B
- 17 déc. 2016 à 14:43
Bonjour,

J'ai un projet d'investissement locatif, et j'aimerais un retour (avis, commentaires) sur sa faisabilité, svp.

Mon salaire : 2150 € / mois (12 mois)
Salaire conjointe : 1644 € / mois (12 mois)

Nous sommes propriétaires d'une maison que nous mettons en location :
Crédit immo : 314 € / mois
Loyer : 550 €/ mois

Crédit voiture : 250 € / mois

Selon la méthode de calcul de la banque (par compensation ou non), le taux d'endettement actuel est :
Par compensation : 6,59 %
Sans compensation : 12,98 %

Nous souhaitons acheter un immeuble à 479 000 €, sur 20 ans, sans apport.
Tous les appartements de l'immeuble sont loués (47 500 € / an).
Cela reviendrait donc (en arrondissant) à des mensualités de remboursement de 2725 € pour des revenus locatifs de 2770 € (avec minoration des 30 %)

Une banque pratiquant la compensation des revenus accepterait-elle de nous financer ?
Si oui, vers laquelle me conseilleriez-vous de m'orienter ?
Serait-il préférable de passer par un courtier ? Ou bien d'aller directement voir la banque qui m'a prêté une première fois (BNP)

Merci pour vos réponses.
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Votre réponse

5 réponses

Rochat1 10374 Messages postés jeudi 3 mars 2011Date d'inscription 29 juin 2018 Dernière intervention - 16 déc. 2016 à 20:35
0
Merci
Bonjour,

Je ne suis pas un spécialiste de ce type de question. Seulement un point que vous semblez oublier dans votre décompte mathématique. Vous paraissez ignorer les différents impôts qui seront assez importants ainsi que l'entretien du bâtiment (très onéreux parfois). Je pense qu'il faudrait revoir votre tableau d'amortissement.

Cdlt.
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angelsam 3823 Messages postés lundi 27 juillet 2009Date d'inscription 15 avril 2017 Dernière intervention - 16 déc. 2016 à 20:47
0
Merci
Bonjour,
Faites le tour des banques et allez voir un ou plusieurs courtiers.

Attention: avec de tels niveaux de revenus fonciers vous ne pourrez pas être en régime micro-foncier.

Gare aux impots: vous allez grimper dans la tranches à 41% + les prélèvements sociaux 15,5%

Ce qui donne, en calculant à la louche, 20000 euros d'impots + l'impot sur vos salaires.
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0
Merci
Merci Rochat1 et angelsam pour vos réponses.

Le niveau d'imposition est en effet important. La taxe foncière serait de 5700€. Quant à l'impôt sur le revenu, une rapide simulation fait ressortir une augmentation de 14 000€.

Mais ma question se concentrait plus sur les possibilités d'acceptation du prêt et sur la banques acceptant la compensation des revenus.
Car, si on prend en compte le nouveau prêt et selon la méthode appliquée, le résultat est totalement différent :
Par compensation : taux endettement de 6,59 % (car 70% des loyers compensent le crédit)
Sans compensation : taux endettement de 46,23 %.

Les banques se basent-elles uniquement sur le taux d'endettement ?
Accordent-elles plus d'importance au reste à vivre (qui, dans le cas présent, dépasse les 1000€ par personne).

Merci pour vos réponses.
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angelsam 3823 Messages postés lundi 27 juillet 2009Date d'inscription 15 avril 2017 Dernière intervention - 17 déc. 2016 à 14:07
0
Merci
Il est impossible de vous répondre sur la banque.
Il y a des différences entre les banques, entre les agences et même entre les conseillers !!

Il faut aller les voir.
Entendu. Merci pour votre réponse. J'irais donc voir les banques pour une étude de faisabilité.

Bien à vous.
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