Abandon usufruit

bernardo3000
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- 6 déc. 2016 à 18:04
 Bernardo - 16 déc. 2016 à 11:57
Bonjour,
suite au décès de mon père il y a 10 ans ma mère à reçu l'usufruit d'un bien immobilier.
Aujourd'hui mon frère souhaite récupérer (acheter) ce bien pour y habiter, nous sommes tous les 3 d'accord, (il n'y a aucun problème entre nous).
Quel est le montage possible pour éviter toutes sortes de fiscalité.
L'idée de faire un abandon d'usufruit par ma mère et de monter une SCI (mon frère et moi) est-elle bonne?
Le but étant d'éviter de faire un simple rachat de part qui engendre d'énorme impôt sur la plus values et les frais de notaire très élevé à mon frère pour l'achat du bien.
Merci de m'éclaircir un petit peu dans ce domaine..

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condorcet
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6 déc. 2016 à 18:35
Quel est le montage possible pour éviter toutes sortes de fiscalité
Le mot "montage" n'existe pas en droit fiscal.
Seules diverses solutions tout à fait légales sont possibles.

L'idée de faire un abandon d'usufruit par ma mère et de monter une SCI (mon frère et moi) est-elle bonne?
Vous avez 3 possibilités :
-acheter à votre mère ses droits en usufruit;
-qu'elle vous en consente donation ;
-créer ensuite une SCI avec votre frère à laquelle vous apporteriez tous 2 vos droits en pleine propriété.

Mais si votre frère entend être le seul propriétaire de ce bien immobilier il est parfaitement inutile de faire les frais de la constitution d'une SCI.

Le but étant d'éviter de faire un simple rachat de part qui engendre d'énorme impôt sur la plus values et les frais de notaire très élevé à mon frère pour l'achat du bien.
Il ne peut pas y avoir de plus value taxable dans une cession de droits indivis entre membres originaires d'une indivision successorale.
Mais, bien sûr, l'intervention d'un notaire est obligatoire pour constater le transfert des droits de propriété de l'un à l'autre.
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bernardo3000
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2 février 2018

7 déc. 2016 à 12:59
il y a bien une plus value taxable d'après notre notaire, le bien a été estimé lors de la succession de notre pere il y a 10ans, il en vaut le double aujourd'hui hui, c est pourquoi nous souhaitons trouver une solution. mais laquelle?
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condorcet
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17 644 > bernardo3000
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2 février 2018

Modifié par condorcet le 7/12/2016 à 13:27
il y a bien une plus value taxable d'après notre notaire,
NON.
(copier-coller)
-circulaire administrative-
Plus-values immobilières - Exonération liée à certains partages
II. Partages concernés
A. Indivision successorale ou faisant suite à une donation-partage
L'exonération s'applique aux cessions de biens provenant d'une indivision successorale. Elle s'applique également aux partages portant sur des biens acquis par voie de donation-partage intervenant entre les donataires co-partageants, leurs conjoints, descendants ou ayants-droit à titre universel de l'un ou plusieurs d'entre eux. Les biens reçus par tout autre type de donation ne sont pas éligibles à l'exonération.
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4366-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-10-40-100-20140414

Il en a toujours été ainsi depuis que l'imposition des plus-value existe.
Cette législation remonte à juillet 1976 (40 ans) !

(copier-coller) Mémento fiscal LEFEBVRE-2016)
CGI art. 150 U, IV
32090
Ne constituent pas des mutations à titre onéreux dans la limite des soultes les partages de biens reçus par succession, de biens acquis par des époux (quel que soit leur régime matrimonial) avant ou pendant le mariage ou de biens acquis par des partenaires d'un Pacs avant ou pendant le pacte (ou par des concubins : BOI-RFPI-PVI-10-40-100 n° 40). Ces partages ne sont pas imposables dès lors qu'ils interviennent entre les membres originaires de l'indivision, leur conjoint, des ascendants, des descendants ou des ayants droit à titre universel de l'un ou plusieurs d'entre eux. Il en est de même des partages de biens indivis issus d'une donation-partage.
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bernardo3000
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7 déc. 2016 à 13:34
Le bien en question appartenait aux parents de mon pere qui en a donc herité, puis au deces de mon pere ma mere en a eu l usufruit, elle a donc percu les loyers depuis 10 ans, elle veut aujourd hui que nous la vendions.
D apres mon notaire cela n a pas l air de rentrer dans le cadre de l exoneration.
Avez vous besoin peut etre d autre information pour en etre sure?
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condorcet
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17 644 > bernardo3000
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Modifié par condorcet le 7/12/2016 à 13:59
Avez vous besoin peut etre d autre information pour en etre sure?
Non, la suivante me suffit.
La vôtre,un copier-coller de votre message du 5 décembre à 18 h.04 ::

suite au décès de mon père il y a 10 ans ma mère à reçu l'usufruit d'un bien immobilier.
Aujourd'hui mon frère souhaite récupérer (acheter) ce bien pour y habiter, nous sommes tous les 3 d'accord, (il n'y a aucun problème entre nous).


Ce n'est pas une indivision à votre avis ?

La cession de droits indivis entre vous de façon telle qu'un seul devienne propriétaire de l'ensemble,ne fait pas cesser l'indivision d'origine successorale existant entre vous ?

L'origine de la propriété provenant de vos grands-parents n'a absolument rien à voir.
Vous les conjoint et enfants êtes dans une situation indivisaire à partir de la succession de votre père et non de celle de vos grands-parents.

Et pour mettre fin à cette indivision, comme dans un partage, vous décidez de vendre vos droits à un seul d'entre vous.

Je ne déplace pas une virgule à mon message précédent abondamment commenté par des copier-coller de circulaire administrative et d'une société d'édition spécialisée, notoirement connue et réputée sur le territoire français, entreprise privée qui n'est pas à la botte de l'administration.
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bernardo3000
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7 déc. 2016 à 18:39
Merci de repondre mais desole j ai du mal a vous comprendre..
Il faudrait employer un langage un peu plus approprié au novice en droit que je suis...
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bernardo3000
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8 déc. 2016 à 21:42
Personne ne peut m'éclaircir davantage?
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Gayomi
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8 déc. 2016 à 22:03
Vous avez eu une réponse pertinente et motivée. Elle ne vous convient pas ? Et bien demandez alors au notaire de justifier sa position ou faites lui confiance.
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Non elle ne me convient pas puisque je ne la comprend pas...
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Gayomi
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9 déc. 2016 à 08:47
L'impôt sur la plus-value est dû en cas de vente à une personne extérieure à l'indivision.

Dans votre situation, vous êtes plusieurs propriétaires d'un même bien, vous êtes ce qui est appelé propriétaires en indivision.
Lorsque c'est un des membres de l'indivision qui "rachète" (le terme est impropre mais passons) les parts des autres membres de l'indivision, il n'y a pas d'imposition sur la plus-value.
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Je vous remercie Gayomi c est deja beaucoup plus clair...
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areux
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8 déc. 2016 à 22:44
bonsoir, si vous entendais bien avec tous la famille votre mère peut dire au notaire quel abdique l'usufruit et que vous étés d'accord pour que votre frère soit usufruitier du bien. sachant que si vous vendiez la maison pour une réson ou une autre elle a droit a 20 pour sang et si elle a 90 ans elle a droit a 10 pour sang de la vente.
et vous trois qui reste, vous serais toujours héritier réservataire.

cordialement
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Gayomi
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9 déc. 2016 à 11:34
"abdique l'usufruit"
???
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Utilisateur anonyme > Gayomi
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9 déc. 2016 à 11:43
Et "20 pour sang", c'est glauque
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Un peu oui...
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areux
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9 déc. 2016 à 19:28
Bonsoir, votre question disé que votre mėre voulai abdiquė.
Alors excuser moi de ma rėponse si votre mėre abdique c'est vous les enfants du dėfunt qui hérité mes si vous vender le bien immobilier votre belle mére a droit a 20 pour sang sur la vente et si elle a plus de 90 ans 10 pour sang de la vente

Excuser moi encore

Cordialement
-1
Gayomi
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Modifié par Gayomi le 9/12/2016 à 20:37
On parle "d'abandonner" un usufruit et pas de "l'abdiquer".
Votre orthographe, disons approximatif, nuit beaucoup à vos messages qui deviennent assez peu lisibles.
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condorcet
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17 644 > Gayomi
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9 déc. 2016 à 20:40
Votre orthographe, disons approximatif
Euphémisme.
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Gayomi
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Modifié par Gayomi le 9/12/2016 à 20:43
Diplomatie :)
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Bernardo3000
10 déc. 2016 à 12:00
Merci pour les reponses en tous cas!
Du coup d'apres vos dires, ma mere et moi n'aurons pas d'imposition sur la plus value, par contre quand est-il des frais de notaire concernant mon frere (qui "rachete" nos parts)? Est-ce comme un achat immobilier classique (~7,5%) ou existe t-il une regle sur l'indivision dans notre cas?
Merci d avance encore..
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Gayomi
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10 déc. 2016 à 12:07
Pas d'impôt sur la plus-value puisqu'il s'agit d'un partage avec attribution à l'un des indivisaires et non une vente à un tiers.

De même, pas de droits de "vente" mais un droit de partage (2,5 ℅).

D'autres frais sont à prévoir (frais de publication, remboursement des débours, honoraires...).
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