Acquéreur et agence immobilière

Bonjour,

je suis vendeur d'un appartement au départ je ne voulais pas d'agence
dès que j'ai mis mon annonce sur le bon coin j'ai été sollicité par une 10aine d'entre elles
finalement j'ai accepté de recevoir l'une d'elle et accepté une exclusivité puisqu'ils me proposaient de payer le diagnostic
n'ayant aucune nouvelle pendant 2mois, j'ai fait appel moi même à une boite qui m'a fait le diagnostic
appelé l'agence pour les prévenir et leur faire comprendre qu 'il serait bien qu'ils se bougent

est ce que cela a déclenché quelque chose mais une semaine après j'avais 2 visites qui n'ont pas abouti
dès la 1e visite une tierce personne est venue présentée comme un indépendant mandaté par l'agence et serait dorénavant mon interlocuteur
une 2e visite a eu lieu par mon nouvel interlocuteur qui ne connaissait meme pas l 'accord financier avec l'agence et m'a mis en porte-à-faux devant les visiteurs alors qu'il avait le dossier dans les mains mais ne l'avait meme pas feuilleté
puis plus de nouvelles
du coup comme le contrat le stipule j'ai dénoncé l exclusivité au bout de 3mois et l'ai mis dans une autre agence en parallèle
n'étant plus sur place c'est une voisine qui a mes clefs pour effectuer les visites jusqu'à nouvel ordre
encore une fois est ce que cela a déclenché leur interet il y a eu une nouvelle visite sans meme que je sois au courant la personne ayant contacté directement ma voisine qui m'a rappelé une fois la visite faite pensant que j'etais au courant
j'ai rappelé l'agence qui m'a dit que le potentiel acquéreur était tres pénible, demandait des documents qu'il n'avait pas à demander à ce stade et qu'ils les fourniraient uniquement après proposition écrite
le potentiel acquéreur evidemment refuse n'ayant pas tous les éléments en main
Evidemment je n'ai ni nom de visiteur ni rien aucune preuve de rien simplement le retour du mandaté de l'agence qui me dit avoir à faire à un chiant

bref quelques semaines ou mois après je reçois un appel d'une personne qui a vu mon annonce sur le net, me demande un certain nombre de documents que je transmets, visite mon appart en direct avec ma voisine et on se met d'accord sur le prix
j'apprends à ce moment là en discutant qu'il s'agit de cette fameuse personne ayant visité avec la 1ere agence
il est pour moi hors de question d'etre reponsable et de payer des frais d'agence mais visiblement il n'y a pas de recours si l'agence s'en aperçoit
alors je suis chez eux depuis fevrier que nous sommes en aout et depuis avril il n'y a pas eu une seule visite, pas meme un appel venant de leur part quand en parallèle l'autre agence m'a dégoté depuis mai 5 visites dont 3 propositions et 1 acceptée au prix du mandat qui n'a abouti faute d'acceptation de pret

comment puis je me protéger de devoir payer les frais d'agence qui en plus sont normalement à charge de l'acquéreur alors que j'ai lu que c'etait le vendeur le responsable car il a mandaté l'agence?