Multiples investissements et IR

Question

Bonjour, 

Depuis quelques temps je m'informe sur les investissements locatifs. J'ai notamment appris que selon la situation il est possible d'emprunter pour du locatif avec 0€ d'apport, ce qui peut ètre intéressant pour en faire plusieurs assez rapprochés.

Soit, le crédit est payé par le locataire, jusqu'ici j'ai pas de difficulté.

Là ou je bloque, c'est que dans toutes les vidéos ou l'on voit des investisseurs raconter qu'ils ont tant d'apparts à crédit sans vraiment d'apport, la question de l’impôt sur le revenu n'est jamais soulevée.

Déduire les intérêts des impôts c'est une chose, mais l'amortissement on ne le déduit pas...

Je ne délire pas en pensant qu'avoir 10 appart en location ça doit faire un impot sur le revenu important. 
Dans le cas ou tous les apparts sont achetés en crédit à 120% (tout compris donc), comment payer l'IR derrière? (en dehors d'avoir un salaire de 15k€/mois bien sur)

La réponse est probablement toute bête mais je vois pas...

Merci

Poisson92100 · Answer

Bonjour
Cela ne fonctionne que si vous avez des revenus par ailleurs (ou si vous revendez périodiquement un appartement dont le crédit est partiellement remboursé pour dégager du cash.

- le loyer ne couvre pas les mensualité d'un crédit et les charges (sauf pour des locaux commerciaux) -pour des studios meublés vous aurez un bon rendement apparent mais beaucoup d'aléas et de turn over donc de charges
- on se retrouve vite avec un revenu foncier imposables conséquents

Explorez plutôt 
- la location meublé dite professionnelle avec amortissement du bien 
- les locaux commerciaux ou en province on peut obtenir de 8% sans risques excessif

sschumii91 · Answer

Merci pour votre réponse

J'ai effectivement des revenus par ailluers, du travail, mais à un moment cela ne peut suffire à regler l'IR. 

Il y a des videos de personnes achetant en peu de temps avec un emploi normal, je veux dire pas un salaire de fou. Ce matin j'ai vu celle d'un jeune de 26 ans qui en a acheté 17 en 3ans, il est conducteur de travaux.

Je sais pas combien touche un conducteur de travaux mais l'IR doit ètre enorme...

La location meublée est effectivement un truc qui me tente bien. Plus de turn over, mais j'ai l'impression que c'est compensé par les avantages (deduction de 50% des revenues, loyers plus élevés).

A voir

Poisson92100 · Answer

Attendez de voir ce qu'il va faire maintenant !

L'année ou vous achetez les frais de prêt sont déductibles tout comme d'éventuels travaux (ce sont souvent des biens acheté à rénové) donc pas de montant imposable voire un déficit...
Ensuite soit vous devenez imposable soit il faut reprendre un nouvel appartement avec de gros travaux déductibles...c'est un engrenage qui marche jusqu'à que la banque dise stop ou que vous soyez obliger de revendre des biens

Moi les témoignage que j 'ai vu il revendait au bout de 4/5 ans les 1er appartement avec plus value pour dégager le cash devenu nécessaire

sschumii · Answer

Bonjour,

Je continue doucement ma prise de renseignement et suis tombé sur une video interessante de ce qui peut être déduit des revenus, en location meublée.

L'exemple prit est pour un appart de 100000€ dont les murs "valent" 85000€ et le terrain 15 avec un loyer de 500€

Il est possible d'amortir la valeur des murs sur 30 ans et des meubles sur 5 ans
Donc 85/30= 2800 environ de déduit par an
pour 5000€ de meubles c'est 1000 par an
en retirant aussi les charges, frais, intérêt d'emprunt, et surtout l'abattement de 50% on arrivait dans l'exemple à un IR négatif, reportage l'année suivante évidemment

Cela revient donc un un bien qui s'autofinance et n'impact pas l'IR.

J'ai bien compris ou il y aurait une subtilité qui m'échappe encore. Murs et meubles peuvent bien être amortit et donc déduits des revenus?

Merci de vos retours,

sschumii

sschumii · Answer

petite correction, il n'était pas question de l'abattement des 50% dans la démonstration

ulyssesourd · Answer

Bonjour
Dans le meublé, il ne faut pas oublier les assurances, les risques d'impayés et de dégradations...Et avoir du temps pour s'occuper de tous les problèmes techniques...et être disponible 24/24h (cela arrive qu'"on vous appelle pendant la nuit pour une fuite d'eau ...)
Aussi remettre l'appartement en état à chaque changement de locataire.
Aussi il y a un risque de mal évaluation de charges / mois : le locataire peut consommer énormément d'eau et vous ne pourrez pas faire un rappel de charges car ce sont des loyers+ charges non récupérable ni réclamées ...
aussi il y a un risque de vacance donc 0€ pendant X mois...et avec quoi allez vous rembourser les mensualités du crédit ?

Etc....

sschumii · Answer

Merci pour ces réponses.

Nous avons déjà un studio en location depuis quelques mois, non meublé par contre. Donc je vois à peu près ce que c'est que de gérer une location. Les travaux aussi, 3 mois environ pour le mettre en état suite à l'acquisition.
Un autre investissement est en cours, toujours en idf, financé avec un credit In Fine, pour du meublé à priori (d'ou toutes ces question)

Pour revenir sur la déduction, avec les murs, les meubles, les intérêts, et le reste il me semble qu'on est proche de 0 et que ça n'impact donc pas l'IR actuel, ou peu... 
Certains sont peut être dans cette configuration pour confirmer ou infirmer qu'on peut les neutraliser?

Concernant le financement du credit d'un éventuel 3eme bien, avec les loyers, en majeure partie, car il ne sera pas possible de faire un In Fine dessus. Après il faut trouver le bon bien, effectivement, l'endroit ou il y aura peu de vacances. 
Tout ceci en est au stade de la réflexion, au moins attendre que le 2eme tourne.

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