Prix de vente différents, qui a raison ?

Bonjour,

J'ai récemment vu une annonce pour une propriété équestre à vendre comprenant une maison d'habitation récente de 90m2, quelques hectares et boxes pour chevaux.
Sur l'annonce, la propriété est décrite comme "écurie de propriétaire en activité" et est en vente à 360 000 euros (dont 18000 frais d'agence).

Après avoir téléphoné au numéro de téléphone sur l'affiche, l'agent immobilier me donne rdv et nous visitons la maison. La propriétaire s'avère être une excellente amie de l'agent immobilier.

Je reviens visiter sans l'agent 2 fois.

Je suis dans l'attente du prévisionnel, et je viens de recevoir un message de l'agent immobilier me disant de ne pas oublier de rajouter les 13 000 euros de frais d'agence au prix de vente lors de ma demande chez le banquier.
Je réponds que sur l'annonce, il est indiqué que les frais sont déjà inclus dans le prix.
C'est la propriétaire qui me répond (l'agent lui a transféré mon message) en me disant que les annonces sont vieilles et qu'il faut prendre en compte les annonces les plus récentes. En recherchant, cette propriété est effectivement en vente à 4 prix différents : Deux annonces à 360 000, une à 373 000, une à 381 et une à 385. L'affiche que j'ai vue était dans une boutique et elle était à 360 000 aussi, frais inclus.

J'ai donc dit que je ne vois pas pourquoi je paierai plus cher que le prix vu dans la première annonce (et la seule que j'avais vu avant de visiter, ou le nom de l'agent immobilier et son numéro apparaissent).

La propriété étant en vente depuis plus de 2 ans, je ne comprends pas que son prix ai pu augmenter. D'autant que je me suis renseignée à la mairie, la maison fait en réalité 77m2 et non 90. Et elle n'est plus en activité, contrairement à ce que stipule l'annonce que j'ai vu. Tout cela réuni, une hausse de prix est incohérente.

J'ai donc dit à la personne que je n'avais pas le budget pour donner ces 13 000 euros supplémentaires. Mais je souhaiterais quand même savoir si elle a le droit de demander une somme plus élevée alors que l'annonce que j'ai vu était à un prix inférieur ?

Merci d'avance de votre aide