Problème avec mandataire pour un achat immobilier

Bonjour,
Je viens de faire une proposition pour un bien ou il n'y a eu aucune négociation, la vente est donc au prix indiqué.
Le mandataire me dit que le vendeur cherche un bon acheteur qui si possible n'a pas de crédit a faire (Je précise que ce bien coute quasi 500 000 euros)
Ma situation bancaire est bonne, j'ai déjà préparé mon dossier et ma banque suit sans problème.
(Le mandataire a l'exclusivité)
La vente passe par un notaire de famille (cousine du vendeur selon lui) qui doit selon lui choisir le meilleur acheteur, nous souhaitons savoir le nom de ce notaire mais il ne nous le dit pas... Depuis nous sommes dans l'attente et rien... Nous avons donc appelé un ami qui a telephoné a l'agence et qui a prétexté être intéressé par la maison, le mandataire lui dit qu'il y a des gens intéressé pour ce bien a 490 000 mais pas d'engagement... mais que s'il donne plus il peu passer devant...un bien est en vente sur le site du mandataire 490 000 euros et celui qui dit 500 000 prend la vente alors que notre offre est daté d'avant?
Nous ne savons plus quoi faire, nous avons essayé de joindre la propriétaire en cherchant via le cadastre son nom et c'est une vielle dame de 91 ans qui est au courant de rien et elle n'a compris aucune de nos questions... c'est donc une autre personne qui s'occupe de cela pour elle...

Si quelqu'un peu nous apporter de l'aide je l'en remercie:)