Location de garage sans bail écrit

Bonjour,

Je viens de signer le compromis de vente d'un lot de 20 garages et je suis ravie de cet investissement car ils sont presque tous loués.
La mauvaise nouvelle c'est que je viens de m'apercevoir que 3 garages ont été loués sans contrats écrits avec tout ce que cela implique. Les locataires sont en place depuis près de 10ans et leurs loyers sont sous-évalués par rapport à l'ensemble et la région. Depuis, j'ai tenté d'en parler avec le vendeur il me dit que les locataires n'ont pas l'intention de signer de contrat.
Comment puis-je régulariser la situation avant que les difficultés n'arrivent et comment l'expliquer? Je trouve aucun article ou modèle de courrier sur ce sujet.
Sans contrat, je ne pourrai jamais réévaluer le montant des loyers et aujourd'hui cela fait un manque à gagner de 88€ par mois pour l'ensemble de ces 3 locataires.
J'ai investi toutes mes économies pour cet achat et je ne me sens pas assez courageuse pour affronter ces locataires d'entrée de jeu même lorsque j'aurai les titres de propriété. Le vendeur me dit qu'il n'a jamais eu de problème avec eux, pas de retard etc... Avec lui ça file droit mais on n'a pas les mêmes pectoraux (lol).
Qu'auriez vous fait à ma place?
Ai-je le droit de demander la résiliation de ces contrats verbaux et relouer les garages par la suite? Je sais que ce motif est interdit pour les loyers d'habitation.

J'attends vos conseils. Bonne soirée