Location de garage sans bail écrit
Sophie
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Valenchantée Messages postés 24088 Date d'inscription Statut Contributeur Dernière intervention -
Valenchantée Messages postés 24088 Date d'inscription Statut Contributeur Dernière intervention -
Bonjour,
Je viens de signer le compromis de vente d'un lot de 20 garages et je suis ravie de cet investissement car ils sont presque tous loués.
La mauvaise nouvelle c'est que je viens de m'apercevoir que 3 garages ont été loués sans contrats écrits avec tout ce que cela implique. Les locataires sont en place depuis près de 10ans et leurs loyers sont sous-évalués par rapport à l'ensemble et la région. Depuis, j'ai tenté d'en parler avec le vendeur il me dit que les locataires n'ont pas l'intention de signer de contrat.
Comment puis-je régulariser la situation avant que les difficultés n'arrivent et comment l'expliquer? Je trouve aucun article ou modèle de courrier sur ce sujet.
Sans contrat, je ne pourrai jamais réévaluer le montant des loyers et aujourd'hui cela fait un manque à gagner de 88€ par mois pour l'ensemble de ces 3 locataires.
J'ai investi toutes mes économies pour cet achat et je ne me sens pas assez courageuse pour affronter ces locataires d'entrée de jeu même lorsque j'aurai les titres de propriété. Le vendeur me dit qu'il n'a jamais eu de problème avec eux, pas de retard etc... Avec lui ça file droit mais on n'a pas les mêmes pectoraux (lol).
Qu'auriez vous fait à ma place?
Ai-je le droit de demander la résiliation de ces contrats verbaux et relouer les garages par la suite? Je sais que ce motif est interdit pour les loyers d'habitation.
J'attends vos conseils. Bonne soirée
Je viens de signer le compromis de vente d'un lot de 20 garages et je suis ravie de cet investissement car ils sont presque tous loués.
La mauvaise nouvelle c'est que je viens de m'apercevoir que 3 garages ont été loués sans contrats écrits avec tout ce que cela implique. Les locataires sont en place depuis près de 10ans et leurs loyers sont sous-évalués par rapport à l'ensemble et la région. Depuis, j'ai tenté d'en parler avec le vendeur il me dit que les locataires n'ont pas l'intention de signer de contrat.
Comment puis-je régulariser la situation avant que les difficultés n'arrivent et comment l'expliquer? Je trouve aucun article ou modèle de courrier sur ce sujet.
Sans contrat, je ne pourrai jamais réévaluer le montant des loyers et aujourd'hui cela fait un manque à gagner de 88€ par mois pour l'ensemble de ces 3 locataires.
J'ai investi toutes mes économies pour cet achat et je ne me sens pas assez courageuse pour affronter ces locataires d'entrée de jeu même lorsque j'aurai les titres de propriété. Le vendeur me dit qu'il n'a jamais eu de problème avec eux, pas de retard etc... Avec lui ça file droit mais on n'a pas les mêmes pectoraux (lol).
Qu'auriez vous fait à ma place?
Ai-je le droit de demander la résiliation de ces contrats verbaux et relouer les garages par la suite? Je sais que ce motif est interdit pour les loyers d'habitation.
J'attends vos conseils. Bonne soirée
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1 réponse
Bonjour,
On ne peut pas résilier un accord verbal.
Vous ne pouvez donc que proposer un bail écrit. Comme il s'agit d'un bail verbal, vous faites ce que vous voulez ou à peu près ... mais vous devez le savoir puisque vous dites " .. ont été loués sans contrats écrits avec tout ce que cela implique"
Cdlt
On ne peut pas résilier un accord verbal.
Vous ne pouvez donc que proposer un bail écrit. Comme il s'agit d'un bail verbal, vous faites ce que vous voulez ou à peu près ... mais vous devez le savoir puisque vous dites " .. ont été loués sans contrats écrits avec tout ce que cela implique"
Cdlt
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Je suis désolée mais je ne peux que contredire votre affirmation "on ne peut pas résilier un accord verbal". De quel texte est-ce que vous vous appuyez pour affirmer cela car je suis preneuse. Y a t-il un article de loi ou autre ?
En creusant un peu plus, j'apprends que lorsque le bail a été fait sans écrit "bail oral", l'une des parties ne peut donner congé à l'autre qu'en observant les délais fixés par l'usage des lieux. Autrement dit la durée du préavis pour un garage en location est libre: c’est au propriétaire de fixer cette durée. Le préavis d’un bail de garage est d’un mois en moyenne.
Je rappelle que dans mon cas, il ne s'agit pas d'un garage lié à une habitation.
Le vendeur a déjà proposé aux locataires de signer un bail mais ils ont refusé. Là où j'ai un doute c'est de savoir si le "congé pour vendre" s'applique à mon cas car dans ce cas le vendeur actuel pourrait demander la résiliation du contrat. Cela se fait pour les contrats d'habitation même verbaux.
Quand je parlais de "tout ce que cela implique" je faisais allusion aux droits et obligations du bailleurs et des locataires.
Dans mon cas, réévaluation des loyers impossible etc.
Je m'appuie sur des informations relatives à la validité du bail verbal et ses conséquences que l'on peut trouver sur le site de l'ANIL.
Cdlt
Bonne soirée
C'est un jugement de valeur que vous portez certes mais je ne suis pas vexée. Je vous remercie tout de même pour votre franchise. C'est sur ce point que je vais devoir travailler et vous avez raison. Je n'ai pas de "corronès" alors je vais devoir trouver d'autres qualités comme la diplomatie.
Si je ne croyais pas à ce projet, je n'aurais pas investi toutes mes économies. Lorsque j'ai écrit ce post j'aurais peut-être du insister sur le fait que 15 des 20 garages sont rentables et possèdent des contrats écrits "rien de plus normale" (2 sont en attente de location). Lorsque j'ai signé la promesse de vente je n'avais pas relevé ce "détail" pour les 3 garages en question. C'est pourquoi je souhaiterais que cela soit réglé avant la signature de vente.
Voilà ce que j'ai trouvé sur le site de l'ANIL pour les logements « Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l’autre partie, l’établissement d’un contrat conforme aux dispositions du présent article » (loi du 6.7.89 : art.3). Cela ne s'applique peut-être pas aux locations de garages. Dans le doute, je vais contacter l'ANIL pour en savoir +.
J'aurais du changer le titre de mon post par "QU'AURIEZ VOUS FAIT A MA PLACE" pour sécuriser cet investissement vu que ces locataires n'ont pas de problème de règlement de leur loyer. La gestion locative des biens est actuellement gérés par une agence.
Dans l'attente de vos conseils
Cordialement
Bonne soirée
Quand je dis "résilier", je veux dire "juridiquement" : c'est à dire mettre fin à vos relations contractuelles avec les locataires concernés car j'ai cru comprendre que ça n'était pas votre objectif puisque vous vouliez leur proposer un bail écrit ?
Vous dites que c'est au propriétaire de fixer le préavis : non, c'est une négociation entre le bailleur et le locataire et ce préavis doit être précisé sur le bail, sinon effectivement, il faut vous en remettre aux "usages locaux" comme dit le Code civil ... vous pouvez donc demander un mois, ou 15 jours, ou 2 mois ...
Si vos locataires refusent le bail écrit, vous leur donner congé. C'est assez simple en fait ...
Non, les "congés pour vendre" s'appliquent uniquement à l'habitation en résidence principale.
Cdlt
Val
Vous avez très bien résumé la situation et cela me permet de prendre du recul. Je me fais peut-être du soucis pour rien mais mieux vaut prévenir que guérir. Je ne comprends pas pourquoi ces locataires ne veulent pas régulariser la situation. J'ai demandé au vendeur actuel de leur donner congé dans ce cas. C'est sur que ça parait plus simple.
C'est seulement dans ce contexte que je pourrai relouer les garages au prix du marché. N'est-ce pas?
J'avais juste un doute sur le motif évoqué pour ce congé. J'aime bien que les choses soient faites dans les règles.
Bon dimanche
Cdlt
pas de motif particulier pour le congé sur un garage ...
Bon dimanche à vous,
Val