Estimer valeur d'une terrasse et d'un dernier étage pour appart
syssebouille
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Xavier92100 Messages postés 1722 Statut Membre -
Xavier92100 Messages postés 1722 Statut Membre -
Bonjour à tous,
J'ai trouvé un appartement qui m'a tapé dans l'oeil à Lyon (pas par son emplacement car un peu excentré du centre-ville) mais par ses caractéristiques :
> situé 22, rue Paul Cazeneuve - Lyon 8 (900 mètres du quartier Monplaisir et du métro B)
> 42 mètres carré (T2)
> traversant Est / ouest
> 7ème et dernier étage d'une résidence de 1998, bien entretenue, sécurisée avec jardin de propriété
> une terrasse Est de 12 mètres carré, faisant office de "pré-entrée" dans l'appartement via une porte extérieure (pas trop de vue dégagée à cause d'un mur assez haut pour couper le son de la rue)
> une terrasse Ouest de 16 mètres carré, vue dégagée
> garage-box fermé de 15 mètres carré
> cave de 2 mètres carré
> 2 lignes de tram à proximité
Prix demandé : 179 700 €, frais d'agence incluse, hors frais de notaire.
De premier abord, je trouve cela excessivement cher par-rapport à la surface habitable du quartier (sur ce site : https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/lyon-69000/rue-paul-cazeneuve-1174452767/24/ il est indiqué un prix au mètre carré de 2655 €).
MAIS... comment estimer le vrai prix de ce bien avec ces 2 terrasses, ce dernier étages, ces 2 lignes de tram à proximité, ce garage... ? Je suis dans le flou le plus complet car il est difficile de comparer avec des biens identiques...
Merci pour votre aide et vos conseils :)
Terrasse Est > entrée appart
Terrasse Ouest
Terrasse ouest vue du salon cuisine
J'ai trouvé un appartement qui m'a tapé dans l'oeil à Lyon (pas par son emplacement car un peu excentré du centre-ville) mais par ses caractéristiques :
> situé 22, rue Paul Cazeneuve - Lyon 8 (900 mètres du quartier Monplaisir et du métro B)
> 42 mètres carré (T2)
> traversant Est / ouest
> 7ème et dernier étage d'une résidence de 1998, bien entretenue, sécurisée avec jardin de propriété
> une terrasse Est de 12 mètres carré, faisant office de "pré-entrée" dans l'appartement via une porte extérieure (pas trop de vue dégagée à cause d'un mur assez haut pour couper le son de la rue)
> une terrasse Ouest de 16 mètres carré, vue dégagée
> garage-box fermé de 15 mètres carré
> cave de 2 mètres carré
> 2 lignes de tram à proximité
Prix demandé : 179 700 €, frais d'agence incluse, hors frais de notaire.
De premier abord, je trouve cela excessivement cher par-rapport à la surface habitable du quartier (sur ce site : https://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/lyon-69000/rue-paul-cazeneuve-1174452767/24/ il est indiqué un prix au mètre carré de 2655 €).
MAIS... comment estimer le vrai prix de ce bien avec ces 2 terrasses, ce dernier étages, ces 2 lignes de tram à proximité, ce garage... ? Je suis dans le flou le plus complet car il est difficile de comparer avec des biens identiques...
Merci pour votre aide et vos conseils :)
Terrasse Est > entrée appart
Terrasse Ouest
Terrasse ouest vue du salon cuisine
A voir également:
- Prix m2 terrasse appartement
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3 réponses
Bonjour,
une estimation d'un bien immobilier à distance n'est pas évidente. Je vais tenter de vous donner les clés pour cela.
Une estimation d'un bien prend en compte de nombreux critères et meilleursagents ne peut pas tous les valoriser.
Tout d'abord, les terrasses sont intégrées habituellement pour 1/3 de leur surface. Seulement ici, les terrasses sont "disproportionnées" par rapport à la superficie de l'appartement et l'une des terrasses n'est pas vraiment exploitable. Je prendrais 1/3 de 16m² et 1/5 de 12m² soit j'ajouterais 7m² à votre superficie carrez de 42m². Superficie totale pondérée : 49m².
Prix au m² du secteur : 2700€ soit 132 300€ pour 49m²
Etat de l'immeuble : "bien entretenu" donc pas de gros travaux à prévoir
Etat appartement : à priori juste de la peinture?
Luminosité/vis à vis : surcote +5%
Nuisance sonore séjour et chb : à priori calme donc surcote +5%
Immeuble moderne avec parking : surcote +5%
Dernier étage : surcote +5%
Voila, personnellement je l'estimerai autour de 160 000€ à moduler avec le coût éventuel des travaux hors rafraîchissement.
En espérant vous avoir aidé le mieux possible, je vous souhaite une bonne négociation.
Cordialement,
Florian
une estimation d'un bien immobilier à distance n'est pas évidente. Je vais tenter de vous donner les clés pour cela.
Une estimation d'un bien prend en compte de nombreux critères et meilleursagents ne peut pas tous les valoriser.
Tout d'abord, les terrasses sont intégrées habituellement pour 1/3 de leur surface. Seulement ici, les terrasses sont "disproportionnées" par rapport à la superficie de l'appartement et l'une des terrasses n'est pas vraiment exploitable. Je prendrais 1/3 de 16m² et 1/5 de 12m² soit j'ajouterais 7m² à votre superficie carrez de 42m². Superficie totale pondérée : 49m².
Prix au m² du secteur : 2700€ soit 132 300€ pour 49m²
Etat de l'immeuble : "bien entretenu" donc pas de gros travaux à prévoir
Etat appartement : à priori juste de la peinture?
Luminosité/vis à vis : surcote +5%
Nuisance sonore séjour et chb : à priori calme donc surcote +5%
Immeuble moderne avec parking : surcote +5%
Dernier étage : surcote +5%
Voila, personnellement je l'estimerai autour de 160 000€ à moduler avec le coût éventuel des travaux hors rafraîchissement.
En espérant vous avoir aidé le mieux possible, je vous souhaite une bonne négociation.
Cordialement,
Florian
Tout d'abord les statistiques de prix sont des moyennes...entre des RDC pourris et des derniers étages sublimes... un denrier étage vaut courament +20% que la moyenne de l 'immeuble
Un denrier étage est tjs plus cher même sans terrasse...il faut aussi intégrer parking éventuel...
Ici l'appartement est atypique donc le prix moyens n'a aucun sens, seul comptel e prix que les deux parties accepteront ensemble
Si le bien est à vnedre depuis peut de temps lep ropriétaire à peut de chance d'accepter de baisser ses prétention (il espère un passionné de terrasse pour qui le prix importera peut) - si'il n'a pas trouvé preneur depuis desm ois en revnache et encorep lus si le vnedeur à besoin de l'argent vous avez une chance de le faire baisser
Donc discutez avec l'agnet immobilier pour ne savoir plus et négociez !
Un denrier étage est tjs plus cher même sans terrasse...il faut aussi intégrer parking éventuel...
Ici l'appartement est atypique donc le prix moyens n'a aucun sens, seul comptel e prix que les deux parties accepteront ensemble
Si le bien est à vnedre depuis peut de temps lep ropriétaire à peut de chance d'accepter de baisser ses prétention (il espère un passionné de terrasse pour qui le prix importera peut) - si'il n'a pas trouvé preneur depuis desm ois en revnache et encorep lus si le vnedeur à besoin de l'argent vous avez une chance de le faire baisser
Donc discutez avec l'agnet immobilier pour ne savoir plus et négociez !
Bonjour Xavier et merci.
Il se trouve que le vendeur est pressé car il souhaite acheter un appartement plus grand dans le même immeuble. Comme annoncé dans le commentaire de Florian, j'ai fait une offre à 170K (avant de venir sur ce forum), qui a été acceptée et qui, après coup, me semble trop élevée par-rapport à la vrai valeur de ce bien.
Je sais que le vendeur souhaite son financement pour son autre achat et qu'il souhaite signer le compromis avant ses vacances (semaine prochaine). Je souhaitais revoir mon offre mais quelqu'un d'autre aurait proposé le même prix. Mais je ne sais pas si cela est du bluffe.
Question : si un futur acheteur fait une proposition, l'appartement peut-il encore être visité ? Si cette offre est acceptée, l'agent ou le vendeur peuvent-ils accepter "d'écouter" les offres d'autres futurs acheteurs ?
Il se trouve que le vendeur est pressé car il souhaite acheter un appartement plus grand dans le même immeuble. Comme annoncé dans le commentaire de Florian, j'ai fait une offre à 170K (avant de venir sur ce forum), qui a été acceptée et qui, après coup, me semble trop élevée par-rapport à la vrai valeur de ce bien.
Je sais que le vendeur souhaite son financement pour son autre achat et qu'il souhaite signer le compromis avant ses vacances (semaine prochaine). Je souhaitais revoir mon offre mais quelqu'un d'autre aurait proposé le même prix. Mais je ne sais pas si cela est du bluffe.
Question : si un futur acheteur fait une proposition, l'appartement peut-il encore être visité ? Si cette offre est acceptée, l'agent ou le vendeur peuvent-ils accepter "d'écouter" les offres d'autres futurs acheteurs ?
Bonjour
En théorie une gance digne de ce nom ne fera plus visiter une fois qu'il y a eu accord sur un acheteur...
Le cout d'une autre aoffre au m^me prix je n'y cxroit pas vraiment car dans ce cas il se serait fortement interessé à la manière dont vous financez l'achat...
Une offre accepté cela vous engage assez tous les deux...et le bien à l'air assez exceptionnel !
En théorie une gance digne de ce nom ne fera plus visiter une fois qu'il y a eu accord sur un acheteur...
Le cout d'une autre aoffre au m^me prix je n'y cxroit pas vraiment car dans ce cas il se serait fortement interessé à la manière dont vous financez l'achat...
Une offre accepté cela vous engage assez tous les deux...et le bien à l'air assez exceptionnel !
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Merci pour vos éléments de réponse.
Il faut donc calculer un pourcentage de surface sur la surface habitable de l'appartement pour intégrer les terrasses ?
Qu'en est-il pour une cave ?
Je sais que cet appartement en valait 130 000 € (frais d'agence inclus) en 2002. La plus value me parait trop importante pour le quartier.
Dans votre prix à 160 000 €, vous intégriez le garage ? Les surcôtes sont à appliquer sur le prix de référence ? Si je prends votre exemple : 132300*1,2 = 158 760 € arrondi à 160 000 ?
Merci quoiqu'il en soit pour vos explications qui m'aident à mieux y voir :)
Cordialement,
Tony
oui comme indiqué, les surfaces des terrasses sont ajoutées à la surface carrez en les pondérant.
Pour la cave, c'est normal d'en disposer avec un appartement de ce type donc cela n'engendre pas de surcote (décote s'il y en n'avait pas).
Enfin, le parking est inclus dans mon estimation (immeuble moderne avec parking).
Le plus intéressant n'est pas le chiffre de 160k€ mais le détail que je vous ai donné afin que vous ayez les bons outils pour affiner par vous même le prix et surtout négocier.
À l'origine, j'ai fait une estimation à 170K. C'est après coup que j'ai trouvé ma proposition un peu forte. Ma proposition ayant été acceptée par le propriétaire, je ne suis plus du tout sûr de moi... Bien évidemment, quand j'ai proposé de revoir mon offre, l'agent m'a tout de suite indiqué que quelqu'un d'autre avait également fait une offre à 170K. Bluffe ? :)
il est difficile de savoir si l'agent immobilier bluffe ou non.
Si le vendeur accepte par écrit l'offre d'un acquéreur, il est engagé, les visites peuvent s'interrompre et il ne peut plus négocier avec un autre acquéreur.