Régime micro foncier et réel pour deux appartements ?

Question

Bonjour, 

J'ai acquis en 2014 un appartement NON meublé. Il était destiné à ma résidence principale mais un locataire était en place au moment de l'achat du bien. Le locataire est resté de janvier 2014 à septembre 2014 puis j'ai emménagé en septembre comme prévu. Je dois donc déclarer les revenus générés de janvier à septembre 2014. 

D'autre part j'ai acquis en juin 2014 un appartement MEUBLE destiné à la location, qui est toujours loué.

D'après mes calculs, le régime réel est beaucoup plus intéressant que l'abattement de 30% (pour le logement loué en non meublé de janvier à septembre et qui est désormais ma résidence principale), et l'abattement de 50% (le logement qui est loué en meublé depuis juin).

Cependant, étant donné que le logement non meublé n'est désormais plus loué et que l'option du régime réel est obligatoirement conservé pour 3 ans, puis je bénéficier de ce régime pour l'appartement non meublé qui était loué que de janvier à septembre, et qui désormais n'est plus loué ?

Si ce n'est pas le cas, est-il possible que je déclare mes revenus sous le régime micro foncier pour l'appartement non meublé et aurégime réel pour l'appartement meublé qui est toujours loué et que je souhaite louer plus que les 2 ans minimum (la durée est de deux ans je crois en régime réel meublé) ? En d'autres termes, est il possible d'avoir deux régimes différents pour deux appartements différents ? Je suppose que oui car une location meublée n'est pas déclaré en tant que revenu foncier mais dépend des revenus des professions non salariés, donc il ne s'agit pas du tout de la même chose ? 

Une dernière question. S'il est possible que j'opte pour le régime réel pour l'appartement meublé, est-il toujours possible de le faire à cette date, car je crois qu'il y a des délais à respecter pour se déclarer en LMNP ? Dois-je dans ce cas remplir les déclarations 2042 C PRO et 2031?

Merci d'avance pour vos réponses.

flocroisic · Answer

Bonjour 

Location vide  :
soit le micro foncier (abattement de 30 %), soit le réel par le dépôt d'une déclaration 2044.
Si on est au réel, on est obligé de rester dans le réel pendant 3 ans dès lors que le bien relève toujours de la catégorie des revenus fonciers.
On ne peut pas repasser au micro foncier avant.Si on ne le loue plus entre temps, aucun souci si le bien est en bénéfice.

En cas de  déficit foncier, c'est plus problématique :
Si le déficit s'impute sur le revenu global de l'année N , le bien doit être loué jusqu'au 31/12/N+3 pour que le déficit soit définitivement acquis.
Sinon le déficit imputé sur le revenu global est remis en cause (complément d'impôt à payer)et est transformé en déficit imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Location meublée
Il s'agit d'activité  commerciale et non de revenu  foncier.
Soit  vous le déclarez en micro bic et vous avez un abattement de 50 %
Soit  vous le déclarez au régime réel d'imposition en déposant votre résultat d'activité sur la  déclaration 2031 et liasses 2033.
Le calcul du résultat est totalement différent et relève des règles de comptabilité du plan comptable général ( comme une entreprise )


Dès lors que l'on a une location vide et une location meublée, il y a forcément 2 régimes

Régime micro foncier et réel pour deux appartements ?

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