clauses bail commercial

Question

Bonjour, 

En création d'entreprise, je vais être amené à signer un bail de location pour un local commercial.

Un clause du bail me pose question:
"
ARTICLE 15: DROIT DE PÉREMPTION EN CAS DE VENTE DES LOCAUX LOUES OU DE L'IMMEUBLE

Par dérogation à l'article L-145-46-1 du code de commerce, le PRENEUR ne bénéficiera d'aucun
droit de préemption ou préférence en cas de vente des locaux loués ou de l'ensemble de l'immeuble.
"

Un telle clause est elle licite ?
Plus généralement le bailleur est il en droit de déroger à des articles de lois en vigueur ?
J'en compte pas moins de 7 dérogations de l'article  L-145-34 dans le projet de bail.

Cordialement,

Thelawyer333 · Answer

Bonjour,

Bien que le législateur ait omis d'ajouter l'article L. 145-46-1 dans la liste des textes déclarés d'ordre public par l'article L. 145-15, il est permis de penser qu'il ne s'agit pas d'un simple droit supplétif pouvant être écarté par le bail, mais d'une règle contraignante comme l'atteste la nullité sanctionnant la vente conclue au mépris de ce droit (Cass., ass. plén., 17 mai 2002, n° 00-11.664). Par conséquent, le bailleur semble avoir le droit d'y déroger mais pas sur que cette clause soit licite en cas de contestation judiciaire.

Je conseille toujours aux preneurs de faire relire leur bail par leur propre conseil pour se protéger car vous signer un bail pour une durée de 9 ans et certains bailleurs ne se gênent pas pour proposer des baux très défavorables au locataire.

Il est toujours possible de négocier et en tout état de cause vous devez savoir dans quoi vous vous engagez.

Cordialement

zarakiri · Answer

Bonjour,

Merci pour cette réponse claire!

Pour poursuivre la réflexion, comment savoir si un article de loi est d'ordre public ?

Plus précisément les articles suivants :
- L145-34 du code du commerce
- L145-16-1 du code du commerce
- L145-16-2 du code du commerce
- 1734 du code civil
- 1769 du code civil
qui sont dérogés dans le bail.

Ultime chose que signifie :
3- révision du loyer
"Le BAILLEUR déclare que les stipulations relatives à la clause d'échelle mobile du loyer constituent pour lui un motif déterminant de la conclusion du présent contrat, sans lesquelles il n'aurait pas contracté, ce qui est expressément accepté par le PRENEUR"

Encore merci.
Cordialement,

Poisson92100 · Answer

Bonjour

Réponse OUI e bailleur peut vous proposer "plein" de clauses

En matière commercial on peut a peu pres tout faire (sauf imposer depuis cette année les travaux de l'art 606 au locataire)...si vous ne voulez pas cette clause cherchez un autre local !
L'échelle mobile vous n'y couperez pas, tous les bailleur l'imposent aujourd'hui  (et après tout mieux vaut une petite augmentation chaque année qu'une grosse tous les trois ans...en plus si l'indice baisse une fois vous en profitere)

L'absence de droit de préemption est classique aussi mais un bailleur sérieux sait qu'en génral il est toujours plus intéressant pour lui de ceder ua locataire plutôt que de chercher ailleur...je pense qu'il veut vous la mettre pour ne pas etre contraint par un formalisme de préemption
Maintenant est ce genant pour vous ? envisagez vous un jour de vouloir acheter le local ? (le bail commercial vous protege de toute facon quelque soit le nouveua propriétaire et quelqu'un qui achete un local commercial déjà loué c'est toujours comme investisssment, quasi jamais dans le but del 'occuper soit même)

Interessez vous plutôt aux charges que le bailleur met à votre charge : taxe fonciere complete ? Toutes les charges de copropriété ?
Restreint il l'activité qu'il autorise dans le local ? Si c'est à usage de bureau y a t-il des lsimite à la recpetion de clientele ? Autorise t-il la sous location ? La cession du bail indépendament du fond de commerce ?
EXige t-il votre caution perosnnelles ?

zarakiri · Answer

Bonjour, 

Merci pour ces réponses.
et voilà ce que je peux vous dire sur les charges : 
"Le PRENEUR s'engage à rembourser en su du loyer principal les charges afférentes à toutes les prestation fournies pour le BAILLEUR, à tous les travaux exécutés par le BAILLEUR ou éventuellement par la copropriété .

Les taxes locatives comprendront notamment la taxe de balayage, celle des ordures ménagères, etc .Le PRENEUR remboursera en outre la taxe foncière relative au bien loués. Il remboursera également toute nouvelle taxe qui pourrait résulter de l'évolution future de la législation fiscale."

et OUI il exige ma caution personnelle:
"Mr Paul Bismuth s'engage à se porter caution, garant et responsable solidaire des clause et conditions du bail, pendant la durée du bail et de ses renouvellements selon acte annexés au présentes."

concernant la cession : 
"La cession du droit au bail seul est strictement interdite"

Selon les Annexes,
à l'exception "des grosses réparations de l'art 606" toutes le charges possibles et imaginables sont à ma charge :
vices cachés, vétusté, force majeurs, ravalement, l'ensemble des diagnostiques, renouvellement des réseaux communs, mise en conformité, primes d'assurance et de responsabilité civiles acquittés par le BAILLEUR, honoraires et frais de courtage, impôts CFE  et CVAE que pourrait être amené à payer le BAILLEUR, avance de trésorerie appelés par le syndic, les honoraires du syndic, l'ensemble des autres charges, taxes et accessoires de toutes natures présentes ou futures qui ne sont pas intégrés dans la liste précitée, ....

Tout ce ci est t-il légale ? cela me semble abusif,  non conforme à la législation en vigueur (loi Pinel).

Cordialement,

Clauses bail commercial

4 réponses

Votre réponse

Discussions similaires

Newsletters