Abus d'assurance du locataire ou normal ?

Bonjour à tous !

Juste après signature du bail commercial, d'un petit local au rez de chaussée, mon propriétaire déclare avoir de l'eau au plancher dans son appartement du haut (sans locataire).

La fuite d'eau viendrait de l'appartement d'à côté (murs en communs appartenant à un autre propriétaire).

Peu avant l'ouverture, j'ai découvert que le plafond de mon local était en très mauvais état : le plâtre se décolle, les briquettes rouge en dessous s'effritent comme du gâteau feuilleté !

Mon propriétaire m'a donné un constat vierge des dégâts des eaux, à remplir entre moi et le propriétaire d'à coté, responsable apparemment de la fuite.

Mon propriétaire m'explique qu'il n'est responsable de rien, que la toiture (et encore) car s'est écrit dans le bail et que je ne peux me soustraire au travaux. Il affirme que je risque rien puisque c'est l'assurance d'à côté qui va prendre en charge les travaux et que j'aurais un plafond en meilleur état.

Il y a des clauses dans le bail qu'il a à rédigé, le protégeant intégralement en cas de rénovation de cette nature (ça tombe pile poil). Le bail le couvre même de tout vices cachés...

Demain je dois remplir ce constat.

J'ai besoin d'un avis extérieur, de vos conseils, car je suis plutôt quelqu'un de droit et j'aime pas cette façon de procéder.
A -t il raison, dois-je me réjouir d'avoir un plafond refait?
Que se passera t-il en cas de travaux plus importants (très vétustes)... De plus je vais devoir fermer la boutique (Chiffre=0) et ça va en mettre partout.