Donation immobilière : quelle solution est la moins onéreuse ?

Bonjour,

N'ayant aucune connaissance en terme de succession ou de vente immobilière je me permets d'exposer ici mon problème en espérant que vous puissiez me guider vers la meilleure décision à prendre :

Père de deux enfants, je suis propriétaire d'un appartement d'une valeur approximative de 170 000 €.

Mon premier fils, qui est locataire de cet appartement depuis plusieurs années, souhaiterais en devenir le propriétaire. J'ai pensé faire donation de cet appartement à mes deux fils à part égale, afin que le cadet puisse revendre sa part à l'aîné, qui en deviendra le seul propriétaire.

Toutefois cette procédure nécessiterais deux démarches : une donation, puis une vente, qui généreront d'importants frais. Je me suis donc renseigné sur la création d'une SCI pour arriver au même but en limitant les frais, cependant j'avoue ne pas saisir toutes les particularités à prendre à compte, et j'ai peur que les frais soit tout aussi importants dans un cas que pour l'autre.

Pourriez-vous m'indiquer quel serait, selon vous, la solution la moins onéreuse à mettre en oeuvre pour que me fils aîné devienne propriétaire de mon appartement, en faisant en sorte que mon fils cadet obtienne la moitié de la valeur de l'appartement ?

Je vous remercie par avance de votre aide.