Contre proposition verbale

Bonsoir à tous !

J'ai besoin de vos réponses à ma petite problématique !

Ma femme et moi avons décidé d'acheter un appartement après avoir contacté l'agence immobilière qui a publié l'annonce.
On a donc visité le bien qui nous convient.

J'ai demandé moi même si le bien est en exclusivité, l'agent immobilier me répond que oui; 2 jours après je trouve que le bien est en vente chez une autre agence car une deuxième annonce est publiée et sur le même site connu diffusant que des annonces pro.

L'appartement en question qui nous plait, nous recontactons l'agence pour l'informer de notre intérêt. ce dernier nous remets tous les documents nécessaires et diagnostics. On les consulte, on est ok. on recontacte l'agent pour l'informer de notre intention; il nous propose un rdv dans son agence et nous fait remplir une "lettre d'intention d'achat" avec une date limite de validité, nous faisons une offre à 300.000€ alors que le bien est affiché à 330.000€ mais nécessite beaucoup de travaux.

L'agent nous répond de suite qu'il faut s'attendre à une contre offre. il prend tout de même notre offre, nous fait une photocopie, me rappelle le lendemain en me disant que la propriétaire qui est très âgée >90ans lui dit qu'elle aimerais bien avoir 5000€ de plus mais qu'elle s'accorde 48H de réflexion avant de nous rendre une réponse.

2 jours après l'agent me recontacte par téléphone et me dit que la propriétaire nous fait une offre à 305.000€, nous répondons que nous voulons un délais de réflexion de 2 jours. nous rappelons et donnons notre accord.

L'agent immobilier doit s'absenter et nous confie à sa collègue, nous essayons d'avoir un rdv pour signer le compromis de vente, mais nous dit que la dame est âgée se trouve dans une maison de retraite, et qu'au retour de son collègue, nous allons signer le compromis seuls puis il se déplacera pour la faire signer. Nous exprimons notre désaccord car pour nous la présence du vendeur est essentielle; tout cela nous mets la puce à l'oreille... nous posons la question à sa collègue si cette dame n'est pas sous tutelle ou curatelle, elle réponds à toutes nos questions sauf aux 3 plus essentielle : au sujet de la capacité de la dame à pourvoir prendre ses propres décisions (tutelle ou curatelle), au fait que le bien est publiée par une autre agence alors qu'on nous a dit qu'il était en exclusivité, et que de ce fait on a aucune garantie de réservation de la part du vendeur vu que le bien se trouve chez deux agences, et qu'on a qu'une contre proposition verbale que nous avons accepter par email.
L'agence me recontacte et me propose une date pour la signature du compromis, mais devant mon insistance, "la collègue" me réponds que la propriétaire à répondu par email à l'agence au sujet de notre proposition d'achat à 305.000€, et là je dit "oups n°1" une dame en maison de retraite âgée > 90 ans utilise des mails pour communiquer ??!!! bon peut-être pas de discrimination... par contre l'agent m'a avoué qu'il communique avec elle par téléphone car elle "habite" loin, ceci est le "oups n°2", le grâal des "oups" est le n°3, l'offre à 305.000€ émane du vendeur pas de nous, alors comment peut-elle répondre favorablement à sa propre contre offre ?! je me dis que l'agent nous mène en bateau, que notre offre à 300.000€ n'est jamais parvenu au vendeur et qu'il a essayé de nous soutiré les 5000 de plus pour sa commission peut être ? ce qui m'inquiète en plus c'est que sa collègue n'a pas répondu à mon dernier email quand j'ai insisté au sujet des capacités de cette dame, et demandé a avoir la copie de cet email qui répond bien à "notre offre" de "305.000€", et làs silence radio. Entre temps l'agent en question devait nous recontacté vendredi ou samedi car il était censé être de retour ! mais R.A.S !
Ah ou, un autre point, l'agence exige que nous mentionnons le nom de la banque qui va nous accorder le crédit sur le compromis de vente, alors que nous l'ignorons nous même ! nous avons fait des simulations, mais l'accord de principe n'intervient qu'après le compromis de vente et les négociations ... c'est normal ? quelle est la valeur de cette contre offre verbale et de cette lettre d'intention d'achat ?
Désolé le message est long mais j'ai voulu apporté tous les détails pour être le plus précis !
Merci d'avance !