Répartition de la TEOM entre locataires privés et commerces.

Bonjour Mayline27,

Pardon d'insister mais je suis en désaccord avec vous.. !

L'Etat détermine le montant de la TEOM sur la valeur locative d'un bien. Plus cette valeur est élevée plus la taxe le sera également..

Le calcul pour permettre la récupération sur le locataire n'a pas à être différent, d'autant qu'il est extrêmement simple, et encore moins inéquitable du fait qu'un seul et même propriétaire possède le bien que l'on loue.

Il est parfaitement simplissime pour un propriétaire d'obtenir la valeur locative de chacun de ses biens ! Il suffit de la réclamer au cadastre, aux services des impôts ou encore au locataire via sa taxe d'habitation.

Le calcul n'est pas sorcier : VL/2 * taux !

Le droit immobilier impose que la clef de répartition doit être la plus juste. Qu'est ce qui serait plus juste que de refaire le calcul initial (celui de l'Etat) ? Absolument rien.

La somme des VL des différents biens sera parfaitement égale à la VL apparaissant sur la TF du propriétaire (*2).

Mon exemple personnel était :

TH moi : 2898 (100%)
TH voisine : 2430 (100%)
TF proprio : 2664 (50%, VL /2 sur TF)

On retrouve exactement le même total :

2898 + 2430 = 5328 ET 2667 * 2 = 5328

Mon taux (TEOM) 2016 était de 9.74%

Sur la TF du proprio on avait donc : 9.74% * 2664 = 259€
L'agence m'a fait 54m²/93m² de 259€ = 150€
L'agence a fait à la voisine 39m²/93m² de 259€ = 109€

Le total fait bien : 259€, le proprio n'y perd pas.

En revanche MOI j'y perds, j'ai du payer 150€ alors que ...

Moi --------> VL / 2 = 2898 /2 * 9.74% = 141€
Voisine --> VL / 2 = 2430 /2 *9.74% = 118€

Et.. 141€ + 118€ = 259€ total parfaitement égal à la TF du proprio et donc à ce que le proprio a reversé à l'Etat. J'ai fait ceci pour les 3 années encore avant.
Je retombe sur le même schéma.

De ce fait, le propriétaire récupère bien son avance pour la TEOM et les locataires paient EXACTEMENT ce que chacun doit et ce qui aurait été sur la TF des propriétaires s'ils avaient été différents.

La valeur locative est la base de cette taxe, celle-ci n'est pas UNIQUEMENT déterminée par la superficie de l'appart. De ce fait, bien que cette clef semble moins arbitraire qu'une répartition à part égale, elle reste néanmoins injuste.

Qu'en dites vous ?..

PS : La VL répond à cette équation (pour simplifier) :

sup * coef 1* coef 2 + part sur confort.

La seule chose que vous connaissez ici c'est sup (=superficie). Il vous manque pas mal d'inconnues pour baser la répartition sur cette unique valeur.

J'ai contacté l'ADIL à ce sujet. Ils m'avaient répondu que je pouvais parfaitement contester le mode de répartition effectué par l'agence du fait que, pour mon cas, la clef de répartition ne m'avait jamais été communiquée et du fait que mon calcul semble le plus équitable. Ils m'ont dit que si l'agence ne voulait pas "céder" il faudrait aller en conciliation et qu'ils étaient presque certains qu'un juge approuverait mon calcul plutôt que celui de l'agence du fait qu'il reprend le calcul établit par l'Etat lui-même. Ils ont ajoutés qu'effectivement le fait d'avoir un même propriétaire pour deux biens à la même adresse ne devrait pas léser le locataire.

Après, je n'ai pas eu besoin d'y aller encore.. Sur le principe l'agence a reconnu sa part de tort, j'attends la régularisation écrite..

"Mauvaise foi quand tu nous tiens".
Reconnaissez tout de même que mon calcul est bien plus juste et précis que votre répartition basée sur la surface.

La question de notre cher internaute est bien "comment répartir la TEOM dans un immeuble possédé par le même proprio et dont l'un des locaux est un commerce".

Ma réponse ?

------> CALCUL INDIVIDUEL SUR LA VALEUR LOCATIVE DE CHAQUE BIEN.

La VL du commerce ne fait PAS partie de la catégorie des logements classés comme HABITATION (+ aspect de l'immeuble). Même les maisons ont une catégorie différente des appart. Le coeff multiplicateur est donc bien plus élevé que pour une habitation compte-tenu de la grille des catégories pour les locaux pro/commerciaux.

Si vous n'êtes pas apte à répondre sur ce que j'ai détaillé, car mon second poste est la même chose que le premier mais avec de vraies valeurs, mieux vaut ne pas affirmer que ce que je raconte est faux et hors sujet.. Je ne suis pas anti-proprio mais j'estime que le locataire doit payer ce qu'il doit, ni plus ni moins et le Droit Immo le cite d'ailleurs quasiment tel quel.