Répartition de la TEOM entre locataires privés et commerces.

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Bonjour.
tout d'abord, l'exposé du contexte : je suis locataire d'un immeuble appartenant à un propriétaire unique. Cet immeuble comporte quatre appartements privés en étages et un commerce en rez-de-chaussée.
Alerté par le montant de la TOEM, j'ai demandé les justificatifs des taxes locales au propriétaire qui me les a fournis sans problème. J'ai donc constaté que le propriétaire impute la dite taxe au pro-rata des tantièmes calculés pour le règlement de copro, en fonction de la surface de chaque local.
Je me suis donc renseigné auprès du centre des impots fonciers. Le contrôleur des impots m'a donnée le détail du calcul de la taxe foncière de l'immeuble, ce qui m'a permis de connaitre la valeur locative de chaque appartement et du commerce.
Naturellement, la répartition basée sur la valeur locative de chaque lot n'a rien à voir avec celle calculée en fonction des tantièmes, la valeur locative du commerce étant beaucoup plus élevée que celle des appartements proportionnellement à la surface occupée. Suivant ce calcul, les taxes imputées aux logements devraient être pratiquement divisées par deux, le solde étant supporté par le commerce.
Bref, j'ai le sentiment que les locataires ont depuis plusieurs années payés les taxes du commerce. Le propriétaire reconnait que la répartition "n'est pas très juste" mais qu'elle est "légale et d'usage courant" ...
Avez vous connaissance d'une règlementation en la matière ?
Cordialement.
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Bonjour,
dans le cas d'une mono propriété, la loi ne défini pas de clé de répartition particulière. Elle dit que cela doit être équitable.
Ce que retiennent les tribunaux dans ce cas la c'est :
1 - soit par tantième, millième
2 - soit par la surface de chaque appartement ou commerce.
je n'ai (pour ma part) jamais eu a "traiter" de contestation de votre type en plus de 25 ans de tribunaux.
Si un autre contributeur ou membre a des infos, je suis preneuse......

Cordialement

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5 juin 2019
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Je me permets d'intervenir car la TEOM est particulière !

J'étais dans le même cas ! Mais deux biens.. J'estimais ne pas avoir à subir l'ignorance sur le calcul de l'agence immo et le fait qu'il ait 2 appart à la même adresse.
J'avais l'appart le plus grand et je payais donc 60% et ma voisine 40%. En faisant le VRAI calcul de l'Etat, qui vient ci dessous, il s'avèrait plutôt que je devais payer (au vu de ma valeur locative) plutôt 54%. Sur de grosses TEOM ça chiffre..

Explications :

Lorsqu'un propriétaire possède plusieurs biens à la même adresse, sur sa taxe foncière il est impossible de les différencier.

La TEOM se calcule à partir de la moitié de la valeur locative du bien (voir cadastre, taxe foncière, taxe d'habitation,..) multipliée par le coefficient d'imposition de la ville pour la TEOM (Ex : 9.74% pour Caen en 2016).

De fait ! Le propriétaire ne voit sur sa TF que le TOTAL des valeurs locatives divisée par 2 et donc que la TEOM pour l'ensemble de ses biens à l'adresse indiquée.

En gros il voit le résultat de (VL lot1 + VL lot2 + VL lot3 + VL lot4) / 2 = VL sur sa TF et donc (VL sur sa TF) * 9.74% = TOEM.

Pour répartir entre les locataires il doit refaire le calcul de l'Etat : VL du lot / 2 * 9.74% = part en € de TEOM du locataire 1, et ainsi de suite.

Pour obtenir les VL de chaque lot : demande au cadastre OU demande au locataire de fournir la VL qu'il a sur sa propre Taxe d'habitation. Et voilà un calcul juste.
Attention, la VL sur la TH est la valeur à 100% !

Le propriétaire pourra vérifier simplement en additionnant toutes les VL de ses lots, en en divisant le total par 2 et ce sera égal à sa VL de TF.

De même pour les TEOM calculées au cas par cas, le total fera celui de sa TF.
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11 mai 2021
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bonjour Miimidedel,
il n'est pas question ici du calcul de la TEOM par l'état, mais de celle répercutable sur le locataire !!!!
si le montant dans le cas présent est de 1000 euros pour 1 appartement et 1 local dont la surface totale est de 180 m² (1 de 120 m² et un autre de 60m²) le premier locataire payera :
1000/180x120 et l'autre 1000/180X60
Cordialement
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Bonjour Mayline27,

Pardon d'insister mais je suis en désaccord avec vous.. !

L'Etat détermine le montant de la TEOM sur la valeur locative d'un bien. Plus cette valeur est élevée plus la taxe le sera également..

Le calcul pour permettre la récupération sur le locataire n'a pas à être différent, d'autant qu'il est extrêmement simple, et encore moins inéquitable du fait qu'un seul et même propriétaire possède le bien que l'on loue.

Il est parfaitement simplissime pour un propriétaire d'obtenir la valeur locative de chacun de ses biens ! Il suffit de la réclamer au cadastre, aux services des impôts ou encore au locataire via sa taxe d'habitation.

Le calcul n'est pas sorcier : VL/2 * taux !

Le droit immobilier impose que la clef de répartition doit être la plus juste. Qu'est ce qui serait plus juste que de refaire le calcul initial (celui de l'Etat) ? Absolument rien.

La somme des VL des différents biens sera parfaitement égale à la VL apparaissant sur la TF du propriétaire (*2).

Mon exemple personnel était :

TH moi : 2898 (100%)
TH voisine : 2430 (100%)
TF proprio : 2664 (50%, VL /2 sur TF)

On retrouve exactement le même total :

2898 + 2430 = 5328 ET 2667 * 2 = 5328

Mon taux (TEOM) 2016 était de 9.74%

Sur la TF du proprio on avait donc : 9.74% * 2664 = 259€
L'agence m'a fait 54m²/93m² de 259€ = 150€
L'agence a fait à la voisine 39m²/93m² de 259€ = 109€

Le total fait bien : 259€, le proprio n'y perd pas.

En revanche MOI j'y perds, j'ai du payer 150€ alors que ...

Moi --------> VL / 2 = 2898 /2 * 9.74% = 141€
Voisine --> VL / 2 = 2430 /2 *9.74% = 118€

Et.. 141€ + 118€ = 259€ total parfaitement égal à la TF du proprio et donc à ce que le proprio a reversé à l'Etat. J'ai fait ceci pour les 3 années encore avant.
Je retombe sur le même schéma.

De ce fait, le propriétaire récupère bien son avance pour la TEOM et les locataires paient EXACTEMENT ce que chacun doit et ce qui aurait été sur la TF des propriétaires s'ils avaient été différents.

La valeur locative est la base de cette taxe, celle-ci n'est pas UNIQUEMENT déterminée par la superficie de l'appart. De ce fait, bien que cette clef semble moins arbitraire qu'une répartition à part égale, elle reste néanmoins injuste.

Qu'en dites vous ?..

PS : La VL répond à cette équation (pour simplifier) :

sup * coef 1* coef 2 + part sur confort.

La seule chose que vous connaissez ici c'est sup (=superficie). Il vous manque pas mal d'inconnues pour baser la répartition sur cette unique valeur.

J'ai contacté l'ADIL à ce sujet. Ils m'avaient répondu que je pouvais parfaitement contester le mode de répartition effectué par l'agence du fait que, pour mon cas, la clef de répartition ne m'avait jamais été communiquée et du fait que mon calcul semble le plus équitable. Ils m'ont dit que si l'agence ne voulait pas "céder" il faudrait aller en conciliation et qu'ils étaient presque certains qu'un juge approuverait mon calcul plutôt que celui de l'agence du fait qu'il reprend le calcul établit par l'Etat lui-même. Ils ont ajoutés qu'effectivement le fait d'avoir un même propriétaire pour deux biens à la même adresse ne devrait pas léser le locataire.

Après, je n'ai pas eu besoin d'y aller encore.. Sur le principe l'agence a reconnu sa part de tort, j'attends la régularisation écrite..
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Qu'en dites vous ?..
rien car ce n'est pas le sujet de la question, et ne suis pas apte a répondre sur le votre.
Cordialement
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"Mauvaise foi quand tu nous tiens".
Reconnaissez tout de même que mon calcul est bien plus juste et précis que votre répartition basée sur la surface.

La question de notre cher internaute est bien "comment répartir la TEOM dans un immeuble possédé par le même proprio et dont l'un des locaux est un commerce".

Ma réponse ?

------> CALCUL INDIVIDUEL SUR LA VALEUR LOCATIVE DE CHAQUE BIEN.

La VL du commerce ne fait PAS partie de la catégorie des logements classés comme HABITATION (+ aspect de l'immeuble). Même les maisons ont une catégorie différente des appart. Le coeff multiplicateur est donc bien plus élevé que pour une habitation compte-tenu de la grille des catégories pour les locaux pro/commerciaux.

Si vous n'êtes pas apte à répondre sur ce que j'ai détaillé, car mon second poste est la même chose que le premier mais avec de vraies valeurs, mieux vaut ne pas affirmer que ce que je raconte est faux et hors sujet.. Je ne suis pas anti-proprio mais j'estime que le locataire doit payer ce qu'il doit, ni plus ni moins et le Droit Immo le cite d'ailleurs quasiment tel quel.