Après 35 ans de location/Belgique

Ma compagne occupe un appartement depuis 1979, soit 35 ans. Au bout de 9 années, la bail est reconduit pour neuf ans. En 1991, le propriétaire veut augmente le loyer et lui propose un nouveau bail dans lequel il l'oblige à "compléter" la garantie locative pour qu'elle représente effectivement 3 mois de loyer. Dans cette nouvelle mouture apparaît une clause qui ne figurait pas dans l'originale: le locataire renouvellera les tapisseries ou peintures et recouvrements de sol "même si ce renouvellement est rendu nécessaire par l'usure normale ou la vétusté" et " s'engageà remettre les lieux en état à sa sortie et ce quelle qu'ait été la durée de son occupation".
Après 35 années d'occupation, après avoir à plusieurs reprises repeint et changé les vynils/tapis au sol, le propriétaire peut-il faire remettre l'appartement à neuf sous prétexte que cette modification a été ajoutée au moment du renouvellement du bail ?
Quid de cet autre fait: depuis 35 ans, il détient 3 mois de garantie locative (somme revue à la hausse, comme expliqué plus haut) sur un compte auquel lui seul a accès.
Quels sont les droits de ma compagne...? Quelqu'un peut-il nous éclairer...? Merci déjà :o)