Vente d'une propriété agricole dans le cadre d'une succession
potemkine25
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potemkine25 - 25 mai 2014 à 16:56
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7 réponses
Bonjour,
Je vous avoue que je ne comprends pas trop l'objet de votre question. En effet, vous nous dites :
"Je viens d'hériter d'une propriété agricole d'une centaine d'hectares, ma soeur ayant quant à elle hérité d'un lot à peu près équivalent en valeur"
Plus loin :
"L'expert judiciaire va donc déterminer sa valeur, et appliquer sans doute un petit taux de réfaction due à la présence du fermier."
Et malgré tout ceci c'est vous qui devriez payer une soulte ?
S'agissant de la vente des terres, difficile de vous conseiller quoi que ce soit. Mais dans votre inventaire des cadres juridiques (hormis la vente à l'état, plus que douteuse), vous avez oublié le G.F.A. S.E.F.A. (Société d'Épargne Foncière Agricole), sorte de location-vente qui permet au fermier de n'avoir à verser dans un premier temps que 5 % (minimum) du prix global puis de racheter petit à petit l'intégralité des parts.
Reste à trouver le fermier...
Cordialement.
Je vous avoue que je ne comprends pas trop l'objet de votre question. En effet, vous nous dites :
"Je viens d'hériter d'une propriété agricole d'une centaine d'hectares, ma soeur ayant quant à elle hérité d'un lot à peu près équivalent en valeur"
Plus loin :
"L'expert judiciaire va donc déterminer sa valeur, et appliquer sans doute un petit taux de réfaction due à la présence du fermier."
Et malgré tout ceci c'est vous qui devriez payer une soulte ?
S'agissant de la vente des terres, difficile de vous conseiller quoi que ce soit. Mais dans votre inventaire des cadres juridiques (hormis la vente à l'état, plus que douteuse), vous avez oublié le G.F.A. S.E.F.A. (Société d'Épargne Foncière Agricole), sorte de location-vente qui permet au fermier de n'avoir à verser dans un premier temps que 5 % (minimum) du prix global puis de racheter petit à petit l'intégralité des parts.
Reste à trouver le fermier...
Cordialement.
Merci de votre réponse Bernar25. Je me rends compte en effet que voulant faire court, j'ai été imcomplète.
Une première expertise avait déjà eu lieu après la mort de mes parents, il y a cinq ans. Expertise qui avait fixé à 20000 euros la soulte que je devais à ma soeur. Celle-ci ayant jugé cette somme insuffisante, elle a entamé une procédure qui s'est terminée par un jugement en Cour d'appel, lequel lui a accordé une nouvelle expertise, judiciaire cette fois, de l'ensemble.
Cette expertise interviendra cinq ans après la première. Il y a des risques pour qu'un déséquilibre de valeur se soit creusé entre les lots, d'abord parce que ma soeur a laissé certains de ses biens se dégrader (contrairement à moi), mais aussi parce que d'un expert à l'autre, il peut y avoir des différences d'appréciation.
Ce qui m'inquiète, c'est de devoir brader la propriété pour pouvoir payer dans les délais impartis par le tribunal une soulte importante.
Ma question était donc : est-ce que l'expert judiciaire peut prendre en considération le fait que je peux être pénalisée par la contrainte d'une vente dans l'urgence, donc certainement très en-dessous de la valeur qu'il aura lui-même fixée ?
Et l'autre question portait sur l'hypothèse optimiste où je pourrai ne vendre que dans quelques années, après le départ du fermier. Quelques acquéreurs potentiels se sont déjà manifestés. Mais comment ne pas passer par les fourches codines de la Safer ?
Car là encore, les prix de la Safer ne seront pas ceux de l'expert...
Merci encore pour les pistes que vous indiquez et que je vais explorer.
Une première expertise avait déjà eu lieu après la mort de mes parents, il y a cinq ans. Expertise qui avait fixé à 20000 euros la soulte que je devais à ma soeur. Celle-ci ayant jugé cette somme insuffisante, elle a entamé une procédure qui s'est terminée par un jugement en Cour d'appel, lequel lui a accordé une nouvelle expertise, judiciaire cette fois, de l'ensemble.
Cette expertise interviendra cinq ans après la première. Il y a des risques pour qu'un déséquilibre de valeur se soit creusé entre les lots, d'abord parce que ma soeur a laissé certains de ses biens se dégrader (contrairement à moi), mais aussi parce que d'un expert à l'autre, il peut y avoir des différences d'appréciation.
Ce qui m'inquiète, c'est de devoir brader la propriété pour pouvoir payer dans les délais impartis par le tribunal une soulte importante.
Ma question était donc : est-ce que l'expert judiciaire peut prendre en considération le fait que je peux être pénalisée par la contrainte d'une vente dans l'urgence, donc certainement très en-dessous de la valeur qu'il aura lui-même fixée ?
Et l'autre question portait sur l'hypothèse optimiste où je pourrai ne vendre que dans quelques années, après le départ du fermier. Quelques acquéreurs potentiels se sont déjà manifestés. Mais comment ne pas passer par les fourches codines de la Safer ?
Car là encore, les prix de la Safer ne seront pas ceux de l'expert...
Merci encore pour les pistes que vous indiquez et que je vais explorer.
Bonjour,
S'agissant de l'évaluation des biens par l'expert judiciaire :
- Non, à priori ce dernier ne tiendra pas compte d'une éventuelle dépréciation liée à une vente "en urgence".
- Par contre, il se basera sur un arrêté publié chaque année par le ministère de l'agriculture, le "barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles".
Ce document que vous trouverez avec le lien ci-dessous (faites un copié-collé) donne une évaluation par région des prix des terres et prés, des vignes, libres à la vente ou loués, selon le marché local, le type de production, etc.
http://agreste.agriculture.gouv.fr/enquetes/territoire-prix-des-terres/valeur-venale-des-terres-agricoles/
Si vous décidez (ou êtes obligée) de vendre, ne pas oublier que vous devez en priorité proposer le bien au fermier actuel.
Quant à la SAFER (dont vous n'avez pas tort de vous méfier), difficile de la "court-circuiter", sauf votre fermier actuel rachète.
Ceci dit, si la SAFER préempte "au prix" ou fait une contre-offre, après tout...
Je vous rappelle à ce sujet les art 828 et suivants du C. Civ. :
http://www.legifrance.gouv.fr/...
Cordialement.
S'agissant de l'évaluation des biens par l'expert judiciaire :
- Non, à priori ce dernier ne tiendra pas compte d'une éventuelle dépréciation liée à une vente "en urgence".
- Par contre, il se basera sur un arrêté publié chaque année par le ministère de l'agriculture, le "barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles".
Ce document que vous trouverez avec le lien ci-dessous (faites un copié-collé) donne une évaluation par région des prix des terres et prés, des vignes, libres à la vente ou loués, selon le marché local, le type de production, etc.
http://agreste.agriculture.gouv.fr/enquetes/territoire-prix-des-terres/valeur-venale-des-terres-agricoles/
Si vous décidez (ou êtes obligée) de vendre, ne pas oublier que vous devez en priorité proposer le bien au fermier actuel.
Quant à la SAFER (dont vous n'avez pas tort de vous méfier), difficile de la "court-circuiter", sauf votre fermier actuel rachète.
Ceci dit, si la SAFER préempte "au prix" ou fait une contre-offre, après tout...
Je vous rappelle à ce sujet les art 828 et suivants du C. Civ. :
http://www.legifrance.gouv.fr/...
Cordialement.
Merci beaucoup pour cette réponse très complète et pour les liens. Je garde tout cela précieusement.
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Bonjour,
En furetant un peu sur le net, j'apprends que dans le cadre d'une succession un peu importante et complexe, on peut se voir accorder des délais de paiement pour le règlement d'une soulte. Dans mon cas, si je dois régler sur le champ une soulte qui risque d'être élevée, il faudra que je vende la propriété agricole dont j'ai hérité et qui est occupée par un fermier pour quelques années encore, après quoi il part à la retraite et la propriété sera libre. J'ai donc tout intêret à attendre le départ du fermier pour la vendre. Comment puis-je obtenir des délais de paiement ? Est-ce le rôle de notre notaire de négocier cette question ? Mais si le créancier de la soulte ne veut rien entendre, que se passe-t-il pour le débiteur ? Un avocat peut-il être utile dans ce type de situation familiale ?
Merci d'avance pour vos réponses !
En furetant un peu sur le net, j'apprends que dans le cadre d'une succession un peu importante et complexe, on peut se voir accorder des délais de paiement pour le règlement d'une soulte. Dans mon cas, si je dois régler sur le champ une soulte qui risque d'être élevée, il faudra que je vende la propriété agricole dont j'ai hérité et qui est occupée par un fermier pour quelques années encore, après quoi il part à la retraite et la propriété sera libre. J'ai donc tout intêret à attendre le départ du fermier pour la vendre. Comment puis-je obtenir des délais de paiement ? Est-ce le rôle de notre notaire de négocier cette question ? Mais si le créancier de la soulte ne veut rien entendre, que se passe-t-il pour le débiteur ? Un avocat peut-il être utile dans ce type de situation familiale ?
Merci d'avance pour vos réponses !
Bonjour,
Le règlement différé d'une soulte ne peut que résulter d'un accord entre les parties. Le notaire doit dire le droit et, s'il peut "fluidifier" les négociations, il n'interviendra que pour formaliser l'affaire si vous trouvez un accord, s'agissant des garanties (hypothèque...) et des conditions (intérêts...) ou de la date d'exigibilité (à la vente du bien ou par échéances).
Je ne vois pas bien ce qu'un avocat pourrait vous apporter de plus. Et si vous ne trouvez pas d'accord... que voulez-vous que je vous dise ?
Cordialement.
Le règlement différé d'une soulte ne peut que résulter d'un accord entre les parties. Le notaire doit dire le droit et, s'il peut "fluidifier" les négociations, il n'interviendra que pour formaliser l'affaire si vous trouvez un accord, s'agissant des garanties (hypothèque...) et des conditions (intérêts...) ou de la date d'exigibilité (à la vente du bien ou par échéances).
Je ne vois pas bien ce qu'un avocat pourrait vous apporter de plus. Et si vous ne trouvez pas d'accord... que voulez-vous que je vous dise ?
Cordialement.
Merci de votre réponse. La créancière de la soulte en question sera donc en droit d'exiger un paiement immédiat. Cela indépendamment de toute considération sur la solvabilité de sa débitrice. Je rappelle juste que cette affaire se déroulant dans le cadre d'une procédure d'expertise judiciaire ordonnée par une Cour d'appel, ni le notaire désigné, ni un avocat éventuel, ni l'expert judiciaire, ni, finalement, le juge ne pourront faire accepter à la créancière des délais ou un échelonnement de paiement ? Eh bien...
La législation juridique et financière évolue en permanence...