caution personnel sur bail commercial

Question

Bonjour, 

il y a 2ans , j'ai racheté un fond de commerce (superette) avec ma compagne (elle gérante et moi salarié associé a 50/50).

 Cet achat n'a pas été une super affaire et il se trouve que l'on galere depuis le début et pour couronner le tout le bail signé  en octobre 2011 (nouveau bail lors de l'achat du fond) est plus que "dur".

Actuellement ,le magasin est en vente te je me pose beaucoup de questions sur notre caution "personnel" sur le bail ( moi et ma compagne sommes tous 2 ,caution personnel sur le bail)

premiere question: * si le magasin est vendu et que les repreneurs ont des complications pour payer le loyer,est-il monnaie courante de faire appliquer cette caution ?

                             *si nous redevenons salariés  moi et ma compagne , comment pouvont nous supporter un loyer de 2000 euros , est ce qu'un juge en prend compte

                              *si le magasin n'est pas vendu et que par malheur nous nous retrouvions en liquidation que devient cette caution?
                              *si je decide de resilier le bail "en triennal" est ce que la caution s'annulera?
                                *derniere question:  y a t il une parade pour lever cette caution et ne pas etre inquiété par la suite  en cas de vente   

  Beaucoup de questions qui j"espere pourrons trouver réponse , merci par avance

Thelawyer333 · Answer

Bonjour,

La signature d'un bail commercial "très dur" est en effet dangereux. A un moment, ces clauses vous retombent dessus. Il ne faut donc pas hésiter à négocier les clauses du bail avec le propriétaire lors de la conclusion.

En cas de vente du fonds de commerce vous êtes solidairement responsable du paiement des loyers et respect des obligations du bail avec le repreneur. Très souvent la société qui a cédé est ensuite dissoute donc pas de risque. Le problème c'est qu'en votre qualité de caution vous resterez personnellement engagé. C'est donc très dangereux pour vous. Si le nouveau locataire ne paie pas, le bailleur se retournera contre vous, sans aucun doute, peu importe le niveau de vos revenus.

Pour que cette caution disparaisse, il faut que le bail soit résilié, soit en fin de période triennale, soit dans le cadre de la liquidation judiciaire. 

Attention, si vous vous mettez en liquidation judiciaire et que le liquidateur revend le fonds, il me semble que votre caution restera effective.

Attention, la résiliation en fin de période triennale doit se faire 6 mois avant. Si vous avez signé le 1er octobre 2011, vous devez le faire avant fin mars.

Parade pour lever la caution? A mon sens non. Il faudrait que le bailleur accepte de la lever mais il n'y a quasi aucune chance ou alors qu'elle soit nulle.

Le choix entre la cession, la résiliation ou la liquidation doit se faire en pesant le pour et le contre de chaque option.

hernest51 · Answer

Rebonjour 

tout d'abord merci pour votre réactivite et vos explications tres claires, vous avez tres bien cerné mon probleme.

  Vous avez tout résumé quand vous parlé de pesez le pour et le contre entre la resiliation du bail ( a decider rapidement) , la cession avec cette caution perso au dessus de la tete encore 6 ans et demi , la liquidation qui apparemment ne supprimerait  pas le probleme de la caution en cas de revente du fond par le liquidateur.

PETITE PRECISON: le propriétaire des murs est aussi lancien exploitant de la superette ( quand nous avons racheter le fond il voulu refaire un bail neuf que nous avon s betement signe)

Mes alternatives : negocier  un nouveau bail si j'arrive a vendre mon commerce, cela ma parait utopique , quel interet pour le propriétaire, quel argument pour le convaincre ???  peut etre le menacer de me mettre en liquidation et qu'il risquerait  de ne plus avoir de loyers pendant plusieurs mois ...

mais j'ai encore une interrogation: si liquidation il y avait et que le liquidateur n'arrive pas a revendre le fond, la caution sur le bail est elle a coup sur annulé?

hernest51 · Answer

OUBLI!!

qu'entendez vous par nullité de la caution ?

Thelawyer333 · Answer

"negocier un nouveau bail si j'arrive a vendre mon commerce" : J'y crois pas non plus, car il perdrait votre caution.
Eventuellement trouver un accord avec le bailleur au cas où vous cédez le fonds, il lève la caution en contrepartie de celle du nouveau locataire : mais j'y crois pas non plus.
le menacer de me mettre en liquidation et qu'il risquerait de ne plus avoir de loyers pendant plusieurs mois ... : vous êtes caution donc ça ne marche pas.

"i liquidation il y avait et que le liquidateur n'arrive pas a revendre le fond, la caution sur le bail est elle a coup sur annulé?" : si il ne revend pas le fond, le bail est résilié donc la caution tombe.

Nullité de la caution : motifs basiques : par exemple caution non manuscrite, ou pas signée...

hernest51 · Answer

Bonsoir Maitre,


 Vous mettez le doigt sur un élément important concernant mon bail et cette caution.
Lorsque vous parler de "nullité" d'une caution et prenez l'exemple de la mention manuscrite.

Nous n'avons pas remplis, moi et ma compagne cette fameuse mention manuscrite obligatoire qui a pour but de proteger et bien expliquer l'ampleur de cet engagement, je me suis donc dit qu'il y avait peut etre une faille et donc un moyen de faire annuler cette caution .

 Mon soulagement à été de courte durée car le notaire a l'origine de l'ecriture du bail m'a répondu qu'étant donné que c'est un bail "authentique " cette mention manuscrite n'est pas obligatoire .
En gros le conseil du notaire et son explication sur cet engagement remplace cette mention.(entre nous le notaire ne c'est jamais arreté sur ce paragraphe)

 Mais je me demande si je doit m'arreter a ce qu'il m'a dit finalement, apres tout si il a commis une erreur en oubliant cette mention manuscrite il ne va pas me le dire.
Qu'en pensez vous maitre , cette mention est elle obligatoire meme lorsqu'il sagit d'un bail authentique  ou le notaire dit il vrai?

MERCI ENCORE pour votre aide

Thelawyer333 · Answer

Le notaire dit vrai.

hernest51 · Answer

Bon...

Je m'en doutai un peu même si j'aurai aimé une autre réponse mais je vous remercie pour votre aide,ce sont des gens comme vous qui font avancer ce site.

Il ne me reste plus qu'à trouver preneur pour le fond et surtout bien choisir mon acquéreur malheureusement je n'aurai pas foulé au portillon donc je me laisse 1an et si je n'ai personne de fiable je liquide.

   Merci encore

Caution personnel sur bail commercial

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