permis de construire ou déclaration préalable ??

Question

Bonjour, 
Je vais acheter une maison dans lequel les vendeurs ont fait des travaux de transformation du garage (30m2) en partie habitable (cuisine/chambre). 
Les travaux ont consisté à ouvrir un mur porteur INTERIEUR, ' passage entre la cuisine actuelle et le salon ),
et 
 
Je précise qu'il n'y à pas eu de modification extérieure de la façade en maçonnerie, mais uniquement le changement  du  portail du garage par une baie vitrée avec volet roulant. 

Sachant que ces travaux ont été réalisés sans autorisation, 

1  Comment faut il régulariser la situation ? 

2 Quel démarches administratives sont obligatoires ? permis de construire ou déclaration préalable, ou déclaration de changement de destination ?

3 Comment en tant qu'acheteur je dois m'y prendre pour régulariser la situation sur l'acte de vente ?

Merci d'avance pour vos réponses

Cordialement

Josh Randall · Accepted Answer

Bonjour

Je vais essayer de clarifier la situation.

Vous ne créez pas une surface vu qu'elle existe déjà.
Erreur. La transformation d'un local non constitutif de surface de plancher en un local constitutif de surface de plancher (ex: transformation d'un garage en pièce à vivre) doit être considérée comme de la création de surface de plancher.


la demande de permis concerne la modification de façade suivant la surface habitable gagnée
Erreur. La simple modification de façade (ici transformation d'une porte de garage en baie vitrée) est soumise à déclaration préalable sans préjuger d'ajout de surface de plancher.

une maison dans lequel les vendeurs ont fait des travaux de transformation du garage (30m2) en partie habitable (cuisine/chambre). 
Cette transformation aurait dû être précédée du dépôt d'un permis de construire, la surface de plancher crée étant supérieure à 20 m².
Cependant, en zone Urbaine d'un PLU cette création de surface est portée à 40 m² de sorte qu'ici cette transformation ne ne nécessiterait que le dépôt d'une déclaration préalable.

Donc, il s'avère que la surface de garage qui était déduite de la surface de plancher de la maison, vient s'y ajouter du fait que l'affectation en a été changée.
De plus, le PLU impose peut-être de compenser la disparition de ce stationnement en en créant un autre (couvert ou non).

IL me semble dailleurs que passé 3ans vous ne pouvez plus etre poursuivit. 
En effet, l'action en contentieux de la mairie à l'encontre de travaux illégalement réalisés s'éteint passé le délai de 3 ans à compter de l'achèvement des travaux. Mais il y a toujours possibilité pour un tiers d'envoyer le propriétaire au tribunal dans les 10 ans suivant l'achèvement des travaux.

Ors le notaire me dit qu'il doivent régulariser par un permis de construire car un mur porteur à été ouvert.
Inexact. Ici, on ne prend en compte que la surface de plancher créée. La notion de structure porteuse n'est prise en compte que dans le cas d'un changement de destination.

J'espère avoir apporté un peu d'éclairage.

Cordialement.

Le-lésé · Answer

Bonsoir,

quelle est l'anomalie de votre partie?

transformer un garage en habitat n'est pas un changement de destination vu que votre garage fait partie du batiment d'habitation existant.
Vous ne créez pas une surface vu qu'elle existe déjà.
Un trou a été fait dans un mur intérieur, celà ne demande aucune autorisation de travaux ni permis de construire.
Vous etes libre de faire des trous dans vos murs intérieurs.
Une fermeture opaque a été remplacée par une transparente, celà modifie la facade mais est soumis au permis uniquement car dépassant alors 20m2 et suivant occupation maxi du sol en habitat, et suivant si vous etes à proximité d'un site classé historique ou si l'habitat lui meme est classé.

Donc vous voulez demander un permis pour des travaux que vous n'allez pas réaliser et qui sont déjà effectués, c'est un non sens.

A part si la surface habitable connue sur laquelle vous aller payer des taxes est différente de celle réelle, je ne vois rien d'irrégulier à votre situation car vous n'etes pas celui qui aurait du déposer la demande de permis. IL me semble dailleurs que passé 3ans vous ne pouvez plus etre poursuivit.

Pour faire modifier éventuellement l'acte de vente si la surface ne correspond pas, informez en conjointement avec le vendeur le notaire chargé de rédiger l'acte, il saura vous dire les démarches à suivre s'il en est, et en indiquer ce qu'il faut sur l'acte en conséquence.
Arrangez vous pour qu'il soit notifié à l'acte, que si des frais en découlent, ils soient à charge du vendeur ou déduit du prix d'achat, et que vous soyez dégagé de toutes poursuites à ce sujet qui incombait au vendeur.
Les paroles n'ayant semble il pas valeur juridique, faites tout écrire, afin de ne jamais etre poursuivi comme celui ayant réalisé les travaux sans permis.
mais à partir de là vous devenez clairement informé et devrez assumer la différence de taxe d'habitation et de valeur de l'habitat, et ce qu'il peut en incomber.
La maison sera surement si celà n'a pas été fait, visitée pour estimation et mesures j'imagine, mais celà n'a t il pas eu lieu lors des diagnostics techniques avant le compromis de vente, ou au repérage d'une agence ou du notaire ???

Mais si aucune différence de surface habitable, entre la surface mesurée au diagnostic, et celle reconnue officiellement et sur laquelle vous serez taxée, je serais tenté de vous dire "ne cherchez pas de complications"

en l'attente d'avis plus professionnels et éclairés peut etre, bien à vous.

monprojetmaison · Answer

Bonsoir et merci d'avoir en partie répondu à mes question, 

mais je précise que ces travaux ont été éffectués sans autorisations préalable, ni déôt de permis ni déclaration préalable à la mairie.
C'est mon notaire qui mets soulève un certain nombre de questions avant la signature.

les propriétaires ont fait faire les travaux en 2011, ils viennent juste de déposer une déclaration de travaux visant à régulariser la situation avant la vente.
 il  semble que la mairie va accepter cette déclaration de travaux.
  
Ors le notaire me dit qu'il doivent régulariser par  un permis de construire car un mur porteur à été ouvert.
Qu'en est il excactement sur ce point ?

j'ai lu que, depuis janvier 2012 il y avais une réforme concernant les permis de construire et que selon les PLU il n'était plus besoin de passer par  le permis de construire pour des surfaces inférieures à 40m2 .

? 1) est-ce que cette réforme peux concerner ce cas ? et donc éviter de déposer un permis ? ou cela ne concerne que le premier permis de construire initial et non des travaux modificatifs ?

? 2) les propriétaires ont fait faire les travaux en 2011, ? la maison est sous garantie décennale, sachant que le mur porteur pour l'ouverture à été percé par une entreprise de maçonnerie, (avec assurance décénale) est-ce que la garantie du constructeur et la Dommage Ouvrage est maintenue ?

j'espère être claire dans mes questions, merci de vos réponses

Le-lésé · Answer

Donc le notaire est informé et votre vendeur reconnait et s'engage à régulariser.
Vous n'avez donc rien à faire de votre coté, mais faites le mettre par écrit si rien n'est régularisé avant la signature, et veillez à ne pas signer vous meme une clause qui vous en décernerait la responsabilité d'exécuter ou faire exécuter la régularisation ou sa finition de procédure.
Le notaire semble consciencieux et vouloir vous informez de certains risques, mais il vous appartient en outre de vous prémunir de ces risques, lui a un devoir d'impartialité.

Non, la demande de permis concerne la modification de façade suivant la surface habitable gagnée, en aucun cas un trou dans un mur intérieur (porteur ou pas) ne nécessite de permis, que deviendrait alors la notion de "propriété" et de "privé" ?
Votre mur intérieur est totalement privé et privé de regard extérieurs, à moins d'une habitation en verre et d'un intérieur visible de tous de l'extérieur, vous etes il me semble parfaitement libre de vous lever en pleine nuit en caleçon pour aller uriner dans vos wc privés, tout autant que de glisser dans le noir en sortant de vos wc et d'abimer en tombant un mur ou autre mobilier sans en demander le lendemain une autorisation à la mairie, tout autant que de déplacer un meuble dans votre intérieur sans en informer qui que ce soit. (à part votre épouse peut etre) ou de vouloir accrocher un cadre et passer au travers du mur (involontairement ou pas) ou de retapisser ou repeindre votre intérieur.

Je ne vous ait pas répondu à presque tout, mais à tout il me semble?
par contre à ma seule question posée vous ne répondez pas.

Le-lésé · Answer

bonjour,

"la demande de permis concerne la modification de façade suivant la surface habitable gagnée


Erreur. La simple modification de façade (ici transformation d'une porte de garage en baie vitrée) est soumise à déclaration préalable sans préjuger d'ajout de surface de plancher. "

:

-> oui c'est bien çà, mais pas d'erreur :  une demande de travaux, et non pas un permis.
mais ici le permis était nécessaire car la surface habitable gagnée exéde 20m2

vous avez raison pour la surface de plancher, ce que je voulais dire c'est qu'il n'y a pas creation d'un batiment ou d'une extention, ni changement de destination.

merci d'avoir complété de vos lumiéres.
d'autant plus qu'à l'avenir je vais faire la meme chose chez moi.

cordialement

monprojetmaison · Answer

merci à Le lésé et à Jos Randal pour ces précisions

une autre question reste en suspend sur ce sujet : 

? 2) les propriétaires ont fait faire les travaux en 2011, ? la maison est sous garantie décennale, sachant que le mur porteur pour l'ouverture à été percé par une entreprise de maçonnerie, (avec assurance décénale) 

est-ce que la garantie du constructeur et la Dommage Ouvrage est maintenue ? 

si dans les dix ans un problème survient, genre écroulement de la structure, contre qui les assurances vont se retourner ?
le constructeur? le maçon qui à percé le mur? les anciens propriétaires qui ont fait les démarches ? ou moi qui serait nouveau propriétaire ?

Quant à l'acte notarié, pouvez-vous me dire quest-ce qui doit apparaître pour me protéger au maximum, mon notaire ne m'à pas parlé de l'aspect protection pour vis cachés ou autres, 

j'emploi le terme de vis caché car je n'ai pas connaissance de comment les travaux ont été faits, dans les normes ou non, étant donné que en visitant le bien on n'enlève pas le placo pour voir les travaux réalisés.

vos interventions me sont très précieuses et je vous en remercie

c'est un dossier très très très compliqué, 

j'aborderai dans le prochain mail les questions concernant des servitudes de terrain et d'association libre 

à + 
cristine

Josh Randall · Answer

est-ce que la garantie du constructeur et la Dommage Ouvrage est maintenue ? 
Ce n'est pas pour rien que les sociétés paient une assurance dommage ouvrage. Donc, oui elle court même si la maison change de propriétaire.

Concernant les vices cachés, voici une fiche qui devrait vous intéresser.

Permis de construire ou déclaration préalable ??

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