Vente appart par syndic votée assemblée générale [Résolu]

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mardi 28 janvier 2014
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29 janvier 2014
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 mamine56 -
bonjour, je suis copropriétaire d'un appart liée par un crédit avec un ex qui ne paye pas sa part de crédit, je paye la totalité depuis plus de 2 ans, inutile de vous dire dans quelle galère je suis ! l'appart n'a jamais été habité ; nous l'avons mis en vente, un éventuel acheteur est intéressé, cependant le notaire nous a mis en garde sur le point suivant :
une mise en vente de l'appart a été votée par l'ensemble des copropriétaires à une assemblée générale ; nous n'avons pas réglé les charges, pourquoi ? nous n'avons jamais été convoqué aux a.g. des copropriétaires sauf la dernière assemblée, courrier recommandé un jour avant la date de l'assemblée, je n'ai pas pu y assister. Pourtant j'avais fait les courriers en temps pour signaler mon changement d'adresse, ainsi que pour leur demander combien je devais, je ne rechigne pas à payer ce que je dois.

Question : es ce que le syndic peut entamer une mise en vente de mon appart sans même me contacter pour régler le litige à l'amiable, et trouver ensemble des solutions ? merci de votre réponse rapide car je suis vraiment désemparée

2 réponses

La date de première présentation de la convocation doit précéder d'au moins 21 jours celle de l'assemblée générale (sinon celle ci est annulable)... Evidemment si vous n'allez la retirer à la poste que la veille de l'assemblée il n'y a plus qu'un jour, mais c'est la date de première présentation au domicile qui compte, et à laquelle le facteur dépose un avis dans la boite aux lettres en cas d'absence.

Vous pouvez exiger du syndic communication des derniers procès-verbaux pour savoir ce que vous devez (en principe, et avant de signer la promesse de vente, votre acheteur vous demandera copie des procès verbaux des trois dernières années, certifiés par le syndic, ainsi que du règlement de copropriété).

Pour savoir ce que vous devez comme charges vous pouvez le demander au syndic par lettre recommandée avec avis de réception, pour qu'il soit obligé de vous répondre, mais en pratique il ne demandera pas mieux que d'accepter le règlement si vous le lui proposez.

Le syndic a pu "hypothéquer" votre appartement, mais cette hypothèque peut être "levée" dès que vous garantissez le paiement de vos charges et donc ne pas entraver la vente.

Souvent les assemblées autorisent le syndic à demander la vente du bien pour inciter les copropriétaires défaillants à régler ce qu'ils doivent sans qu'il soit besoin d'aller jusqu'à la vente par adjudication judiciaire.

Avant de déposer l'hypothèque légale ou entamer la procédure de vente le syndic doit procéder à une "mise en demeure" de régler les charges dues, c'est à dire une lettre recommandée que vous n'auriez pas retirée ou que votre ex aurait mis à la poubelle sans vous en parler.

Autrefois, pour concrétiser leur union, les couples passaient devant Mr le Maire, voire aussi Mr le Curé ... Aujourd'hui ils se contentent de passer devant le Notaire voire aussi le bar branché, et ce n'est pas tout à fait la même chose... Le syndic ne connait qu'un "lot", une "indivision" et ne sait pas ce qui se passe à l'intérieur, en cas de séparation c'est à leurs avocats respectifs de régler leurs différents financiers quand ils n'arrivent pas à le faire par eux-mêmes : Le Syndic, pas plus que le Notaire, voire le Banquier, ne peuvent s'en mêler.... Alors qu'auparavant le Maire et le Curé s'en chargeaient quelquefois !

Donc en conclusion, si vous le pouvez, régler les charges au syndic pour pouvoir vendre l'appartement et sortir de la situation ... Et ensuite essayer de récupérer le dû de votre ex (conservez les preuves de vos paiements aussi bien pour le crédit bancaire que pour les charges de copropriété) ... Si toutefois il est "solvable".... ou sinon retenir la leçon pour la prochaine fois (prendre l'appartement à votre nom si vous êtes seule à payer) : On apprend toujours de ses erreurs !

Une chance que l'appartement n'ait jamais été habité et soit resté libre, ce qui devrait en faciliter la vente.
S'il y eu dépôt d'une hypothèque légale par le syndic vous auriez du être avertie par huissier et pas seulement par lettre recommandée.

Citation extraite du forum universimmo :

http://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=12896

(message 11 de ainohi)

"Ce n'est pas que dans certains quartiers que les facteurs agissent avec légèreté. C'est partout. Combien remettent sans hésitation un pli recommandé au conjoint ou tout autre membre de la famille sans demander de mandat ? Presque tous. Ce n'est pas normal. La présomption demeure certes, mais une plus grande rigueur serait très souhaitable."

"On ne peut pas dire que le pouvoir réglementaire a écarté la position adoptée par le cour de cassation. Il a pris acte de cette position et a décidé qu'il fallait, dans l'impératif de ne pas paralyser abusivement le fonctionnement des copropriétés, déroger à la règle de droit commun. "

Article 64

Modifié par Décret n°2007-285 du 1 mars 2007 - art. 2 JORF 3 mars 2007 en vigueur le 1er avril 2007

A l'exception de la mise en demeure mentionnée à l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée qui se fait par acte extrajudiciaire, toutes les notifications et mises en demeure prévues par ladite loi et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par télécopie avec récépissé. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire.


Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l'avis mentionné à l'article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d'une remise contre récépissé ou émargement.

Article 19

Modifié par Ordonnance n°2006-346 du 23 mars 2006 - art. 54 (V) JORF 24 mars 2006

Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la présente loi.


Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat : il peut valablement en consentir la mainlevée et requérir la radiation, en cas d'extinction de la dette, sans intervention de l'assemblée générale.


Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé.


Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.


Les créances visées à l'alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l'article 2332 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une location non meublée.


Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par le locataire.


"

acte extrajudiciaire : dressé par un auxilliaire de justice et produisant des effets juridiques en dehors de toute procédure.
merci jabuz pour vos lumières, tant bien que mal je vais avoir la possibilité de régler le syndic mais seule, évidemment mon ex fait le mort, et à ce propos lors de la vente de l'appart sauriez vous me conseiller sur la procédure à suivre pour récupérer les sommes auprès de monsieur, cela peut il se faire par l'intermédiaire du notaire, serais-je obligé de passer par un avocat, le décompte des sommes dues peut se faire comment et à quel moment ? un grand merci encore pour votre gentillesse ainsi qu'à tous ceux qui se donnent de la peine pour m'aider, merci ami(e)s internautes, merci au concepteur du site.
Je ne pense pas que le notaire sera concerné par votre contentieux au sujet de cet investissement commun avec votre ex compagnon et dont vous avez assuré seule les charges et le remboursement du crédit : Comme il ne s'agit pas du logement de la famille mais seulement d'un placement financier puisque l'appartement est resté vide ce sont normalement les avocats qui vous permettraient de recouvrer les sommes non acquittées par votre ex compagnon, mais cela risque d'être difficile ("ce qui est donné est donné").

Il faudrait peut-être avant la vente que vos avocats fassent mention d'une créance de votre ex à votre égard voire déposent une hypothèque légale comme l'aurait fait le syndicat de copropriété si les charges ne lui avaient pas été réglées par vous-même, sinon le notaire répartira le produit de la vente entre les deux "indivis" et il sera ensuite difficile de récupérer votre dû.

En cas de séparation ou divorce il faut généralement faire appel aux avocats pour la répartition du bien commun, ou bien se contenter de ce que l'autre veut bien vous laisser.

Lorsqu'il y a deux associés dans une entreprise il y en a presque toujours un des deux qui est lésé par rapport à l'autre.
Payez vous même la totalité des crédits et des charges n'est judicieux que si vous pouvez faire confiance à votre "ex" pour vous restituer, au moment où il percevra sa part du produit de la vente, ce qu'il aurait dû payer.

Si vous ne payez pas les charges de copropriété c'est le notaire qui les versera lui-même au syndicat le jour de la vente, en le prélevant sur l'indivision, c'est à dire sur les deux associés et de cette façon vous risquez moins d'être lésée.

Si votre ex est de mauvaise foi vous ne pourrez récupérer ce que vous aurez versé pour lui (que ce soit en charges ou en crédit) que par un avocat, je doute que le notaire ne s'en occupe lui-même, il faut peut-être poser comme condition à votre signature que votre ex s'engage à vous rembourser ce qu'il vous doit.

En cas de divorce et en cas de doute sur la sincérité de "l'autre" recourir à un avocat.

Il est facile de contracter une union mais il est beaucoup plus difficile de s'en défaire, et ce n'est jamais gratuit, tout le monde y "laisse des plumes" quand une des deux parties ne reconnait pas ses dettes et veut profiter de la situation.

Payer la part de l'autre si on peut lui faire confiance pour être remboursé au moment de la vente, sinon c'est risqué, mais le non paiement des charges ne peut en principe empêcher la vente, celles ci seront simplement réglées au syndic par le notaire le jour de la vente.
bonjour jabuz, malheureusement j'ai eu peur qu'une hypothèque bloque la vente, alors j'ai trouvé de l'aide auprès de ma famille, et j'ai fait le paiement en recomm avec A.R., je pense de toute façon entamer une procédure pour récupérer les sommes dues, car de toute façon j'ai affaire à une personne pernicieuse et sans foi ni loi pour les autres, ça ne lui portera pas bonheur, quant au syndic aucun moyen de les joindre, même mes mails n'ont pas reçu de réponses, j'ai hâte que cet appart soit vendu, apparemment l'acheteur potentiel ne donne plus signe de vie, j'ai la poisse, il faut positiver et continuer d'agir, en tous les cas encore merci pour votre gentillesse et votre sens de la solidarité,
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jeudi 3 mars 2011
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11 mai 2021
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Bonjour,

Question : es ce que le syndic peut entamer une mise en vente de mon appart sans même me contacter pour régler le litige à l'amiable, et trouver ensemble des solutions

Je vais tenter de répondre précisément à votre question.

Le syndic ne peut absolument pas VENDRE votre appartement sans passer par un JUGE. Seul un juge peut décider de la conduite à tenir.

Mais il est évident que vous feriez bien de régler vos charges au plus vite.

Cdlt.