Propriété déclarée en zone de délaissement

Bonjour,

Je vous sollicite aujourd'hui parce que la situation dans laquelle nous nous trouvons désormais dépasse clairement nos compétences. Nous sommes aujourd'hui confrontés au problème suivant :

il y a maintenant 40 ans, notre famille a fait l'acquisition d'une propriété comportant deux maisons, ainsi qu'un grand terrain et des dépendances (atelier, garages loués, ...). Une usine de produits chimiques, présente à l'origine mais quelques patés de maison plus loin, a par la suite poursuivi son extension. Les bâtiments de cette usine (avec usage de chlore et produits nocifs divers) se sont donc progressivement étendus et pour finalement faire face à notre propriété, et ce depuis plusieurs années. A cette époque, les recours et cahiers des charges n'étaient pas encore d'actualité, et les membres de la famille travaillant dans cette usine, il n'était pas question de faire de vagues. Nous avons donc conservé la propriété et nous sommes habitués à la vie en lisière d'usine. La zone a ensuite été classée en secteur SEVESO.

Compte tenu de la tragédie de l'usine AZF entre autres, des PPRT (Plan de Prévention des risques technologiques) ont été révisés. Le nouveau PPRT présenté sur notre commune, qui sera prochainement validé par le préfet, fait état d'une zone de délaissement, affectant deux propriétés, dont la nôtre.
La commune, dans le cadre de la consultation, a émis une réserve sur cette zone de délaissement et a demandé à ce que ces deux propriétés ne soit pas concernées. J'ignore les raisons qui ont motivé la commune sur ce point. Ont-ils un intéret à voir cette zone de délaissement supprimée?

L'ensemble de la rue et abords (une vingtaine de maisons) sont concernés par le PPRT. Celui-ci imposera, à tous les riverains, la création d'une zone de confinement au sein des habitations, avec prise en charge financière partielle, applicable dans un délai de 4 ans maxi (prise en charge notamment sous forme de crédit d'impôt). En dehors de ce point, ces riverains restent libres de vendre leur bien à quelque acquéreur que ce soit. Encore faut-il trouver un acquéreur pour un bien avec une zone de confinement...

Cette contrainte de zone de confinement s'applique à notre propriété également, mais à celle-ci se rajoute la zone de délaissement.

Ce qui nous a été expliqué est que si nous souhaitons "profiter de cette occasion" pour vendre, nous devons le faire savoir lors de l'enquête publique qui est actuellement menée.

France Domaine procéderait ensuite à l'estimation de la propriété, qui serait ensuite rachetée par la commune, l'état et l'industriel (à hauteur d'un tiers chacun environ). Cette estimation, selon les propos tenus, considérerait la valeur immobilière sans tenir compte de la décôte induite par le PPRT. Notre crainte est que bien évidemment, l'offre qui nous sera faite sera bien en deça de ce que nous pourrions espérer par ailleurs...

Autre "alternative", si nous ne souhaitons pas vendre aujourd'hui, la commune exercera dans tous les cas un droit de préemption appliquable pendant 6 ans... durée qui sera probablement reconduite lors de la mise à jour ultérieure du PPRT... Cette hypothèse, que nous privilégions pour l'heure, nous permettrait de laisser nos parents âgés en dehors de ces préoccupations, et de ne pas leur infliger un déracinement après 40 ans... Mais le tout est de connaitre les conséquences à terme si nous repoussons la vente dans plusieurs années?

Nous sommes donc aujourd'hui dans une situation qui nous dépasse. Le projet de vendre la propriété n'était pas du tout à l'ordre du jour. Bien au contraire, nos parents, d'un certain âge, y voient là un véritable déchirement après 40 ans de vie passés au sein de ce foyer...

Nous avons donc de nombreuses questions :

-Dans notre situation, avoir la propriété en zone de délaissement va-t-il nous servir ou nous desservir?
-Quels recours a-t-on aujourd'hui ? Appuyer les réserves du conseil municipal quant à cette zone de délaissement? Peut-on contester le PPRT, et plus précisémment la zone de délaissement et donc le droit de préemption?
-Peut-on obtenir gain de cause face à cette situation subie? Ou a-t-on plutôt intéret de vendre?
-Autre crainte dans le cas où nous acceptions de vendre, pourra-t-on contester l'estimation immobilière réalisée par France Domaine?
-Doit-on prendre un avocat?
-Quelles sont les incidences si nous ne revendons que dans plusieurs années?
-Et plus largement, quels conseils pourriez-vous nous donner pour être le moins lésés possible dans cette affaire?

Je vous remercie par avance pour tout éclaircissement, piste de réflexion, mise en garde ou réponses !

Cordialement,