Frais d'agence où pas ???

bonjour,
je suis propriétaire d'un terrain et je me suis rendu dans l'agence de mon village pour savoir combien il m'était possible de le vendre. Je précise que c'est un terrain dans un lotissement et que j'ai par ailleurs un projet d'achat d'un autre bien immobilier (que j'ai trouvé seul dans une autre commune) et que cette vente me servirait d'apport.
après renseignements récupérés auprès de l'agence et vu le montant de l'estimation (mini-mini), j'ai décidé de passer une annonce sur un site internet, le bon "c..." pour pas le citer, et j'ai eu des offres plus intéressantes (vous vous en doutez) que celle de l'agence.
Parmi toutes les offres reçues, des gens ont répondu et veulent à tout prix m'acheter le terrain sauf que .... quelques temps avant, ils avaient signé un mandat de recherche de terrain auprès de l'agence qui a présenté qu'un seul terrain à ces clients, le mien ... !!! c'est pas fort ça !!

Ces personnes en surfant sur le net, sont tombées sur mon annonce à laquelle ils ont répondu, sans savoir que c'était le même terrain que l'agence leur avait fait visiter quelques temps plus tôt, et pour lequel ils ont signé un bon de visite. Sans n'avoir rien fait,ni donné, ni signé auprès de l'agence, pas de mandat....rien ...comment celle-ci peut-elle se permettre de faire visiter un bien, car je rappelle qu'au départ ma démarche était juste de connaitre le prix de vente de mon terrain,
Aujourd'hui, ces gens veulent toujours m'acheter la parcelle mais sans passer par l'agence qui dit que de toutes les façons, ils seront obligés de payer les honoraires de l'agence si nous traitons en direct !!

Mes questions:
- L'agence a-t-elle le droit de faire visiter et signer un bon de visite sur un terrain qu'elle n'a pas à la vente chez elle? (voir qui n'est pas définitivement décidé d'être mis à la vente!!)
- Les personnes qui ont trouvé mon terrain par annonce sur internet sont-elles tenues par le mandat de recherche de l'agence, ? mandat non exclusif !!

voilà, j'espère avoir été assez clair, merci pour vos réponses....merci

chris