Droit de substitution après licitation
Babaorom999
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lucini Messages postés 5135 Date d'inscription samedi 27 novembre 2010 Statut Membre Dernière intervention 16 février 2023 - 26 nov. 2013 à 10:54
lucini Messages postés 5135 Date d'inscription samedi 27 novembre 2010 Statut Membre Dernière intervention 16 février 2023 - 26 nov. 2013 à 10:54
A voir également:
- Droit de substitution après licitation
- Pour faire valoir ce que de droit - Guide
- Droit de visite obligatoire jusqu'à quel âge - Guide
- Droit d'usage et d'habitation notaire - Guide
- Droit du locataire après 10 ans - Forum Immobilier
- Droit commun - Guide
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lucini
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Modifié par lucini le 23/11/2013 à 14:11
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Pour ce qui est cette clause de substitution, effectivement l'un des indivisaires a intérêt de faire jouer cette préemption (clause de substitution) très rapidement.
Si l'un des Co indivisaires estime le prix convenable, il peut exercer son droit de préemption.
Article 815-15: S'il y a lieu à l'adjudication de tout ou partie des droits d'un indivisaire dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens, l'avocat ou le notaire doit en informer les indivisaires par notification un mois avant la date prévue pour la vente.
Chaque indivisaire peut se substituer à l'acquéreur dans un délai d'un mois à compter de l'adjudication, par déclaration au greffe ou auprès du notaire.
Le cahier des conditions de vente établi en vue de la vente doit faire mention des droits de substitution.
Article 815-16: Est nulle toute cession ou toute licitation opérée au mépris des dispositions des articles 815-14 et 815-15.L'action en nullité se prescrit par cinq ans. Elle ne peut être exercée que par ceux à qui les notifications devaient être faites ou par leurs héritiers.
Le droit de substitution doit être formulé par un avocat au greffe du TGI car, il a la charge de s'assurer que son client a la capacité financière de son projet.
La désolidarisation d'un prêt est très difficile à obtenir, la banque n'est jamais tenue de l'accepter c'est sa décision au cas par cas, ne comptez pas sur cette option.
Un nouvel emprunt pour financer le prix d'acquisition + les frais permet d'avoir les taux actuel qui sont très bas peut être plus intéressant que votre l'emprunt en cours
Attention les frais sont de l'ordre de 12% sur le prix de vente de 180 000 €
Avant de préempter votre devez obtenir un accord de financement
Quelle est la valeur marchande actuelle du bien ? c'est un critère important
cordialement
Si l'un des Co indivisaires estime le prix convenable, il peut exercer son droit de préemption.
Article 815-15: S'il y a lieu à l'adjudication de tout ou partie des droits d'un indivisaire dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens, l'avocat ou le notaire doit en informer les indivisaires par notification un mois avant la date prévue pour la vente.
Chaque indivisaire peut se substituer à l'acquéreur dans un délai d'un mois à compter de l'adjudication, par déclaration au greffe ou auprès du notaire.
Le cahier des conditions de vente établi en vue de la vente doit faire mention des droits de substitution.
Article 815-16: Est nulle toute cession ou toute licitation opérée au mépris des dispositions des articles 815-14 et 815-15.L'action en nullité se prescrit par cinq ans. Elle ne peut être exercée que par ceux à qui les notifications devaient être faites ou par leurs héritiers.
Le droit de substitution doit être formulé par un avocat au greffe du TGI car, il a la charge de s'assurer que son client a la capacité financière de son projet.
La désolidarisation d'un prêt est très difficile à obtenir, la banque n'est jamais tenue de l'accepter c'est sa décision au cas par cas, ne comptez pas sur cette option.
Un nouvel emprunt pour financer le prix d'acquisition + les frais permet d'avoir les taux actuel qui sont très bas peut être plus intéressant que votre l'emprunt en cours
Attention les frais sont de l'ordre de 12% sur le prix de vente de 180 000 €
Avant de préempter votre devez obtenir un accord de financement
Quelle est la valeur marchande actuelle du bien ? c'est un critère important
cordialement
Babaorom999
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7 juin 2020
23 nov. 2013 à 17:32
23 nov. 2013 à 17:32
Cher Lucini,
Merci pour votre réponse.
Si je comprends bien, pour pouvoir user de mon droit de substitution, je suis donc dans l'obligation de trouver les fonds nécessaires correspondant au montant de la dernière enchère (soit 170 000 euros dans mon exemple). C'est bien ça ?
J'ai pourtant lu un cas intéressant sur internet qui disait la chose suivante :
Pour le cas où un colicitant serait déclaré adjudicataire ou entendrait bénéficier de la clause de substitution, celui-ci serait considéré comme attributaire de l'immeuble indivis au jour fixé pour l'entrée en jouissance et pour la valeur déterminée par la dernière enchère.
Il sera alors tenu, par dérogation à la clause relative au paiement du prix, de consigner une somme au moins égale à la portion du prix correspondant à la quote-part revenant aux autres colicitants et ce, à ses risques et périls.
http://asyst.free.fr/sudencheres/Cahier%20des%20charges%20velaux.htm
Dans ce cas, l'indivisaire substituant n'a à consigner que la quote-part revenant aux autres indivisaires. Dans l'exemple que j'ai cité précédemment, cela reviendrait à consigner 5000 euros (ou 85 000 euros ?).
Vous imaginez bien que ce `détail' technique a une importance capitale pour moi. Refaire un crédit de 170 000 euros m'est quasiment impossible. Alors que verser 5000 euros est faisable. C'est pourquoi je voudrais savoir s'il est possible de ne verser que la quote-part revenant à l'autre indivisaire lorsque l'on se substitue. Après tout, cela ne change rien pour l'autre indivisaire : elle aura ses 5000 euros. Donc pourquoi devoir disposer de 170 000 euros ? Ça sert à quoi au juste ?
Cordialement
PS : En ce qui concerne l'accord pour la désolidarisation auprès de la banque, je l'ai déjà.
Le crédit en cours est un prêt à taux variable donc actuellement très avantageux (1.4%). Il n'est donc de toute façon pas souhaitable pour moi de faire un nouveau crédit.
Merci pour votre réponse.
Si je comprends bien, pour pouvoir user de mon droit de substitution, je suis donc dans l'obligation de trouver les fonds nécessaires correspondant au montant de la dernière enchère (soit 170 000 euros dans mon exemple). C'est bien ça ?
J'ai pourtant lu un cas intéressant sur internet qui disait la chose suivante :
Pour le cas où un colicitant serait déclaré adjudicataire ou entendrait bénéficier de la clause de substitution, celui-ci serait considéré comme attributaire de l'immeuble indivis au jour fixé pour l'entrée en jouissance et pour la valeur déterminée par la dernière enchère.
Il sera alors tenu, par dérogation à la clause relative au paiement du prix, de consigner une somme au moins égale à la portion du prix correspondant à la quote-part revenant aux autres colicitants et ce, à ses risques et périls.
http://asyst.free.fr/sudencheres/Cahier%20des%20charges%20velaux.htm
Dans ce cas, l'indivisaire substituant n'a à consigner que la quote-part revenant aux autres indivisaires. Dans l'exemple que j'ai cité précédemment, cela reviendrait à consigner 5000 euros (ou 85 000 euros ?).
Vous imaginez bien que ce `détail' technique a une importance capitale pour moi. Refaire un crédit de 170 000 euros m'est quasiment impossible. Alors que verser 5000 euros est faisable. C'est pourquoi je voudrais savoir s'il est possible de ne verser que la quote-part revenant à l'autre indivisaire lorsque l'on se substitue. Après tout, cela ne change rien pour l'autre indivisaire : elle aura ses 5000 euros. Donc pourquoi devoir disposer de 170 000 euros ? Ça sert à quoi au juste ?
Cordialement
PS : En ce qui concerne l'accord pour la désolidarisation auprès de la banque, je l'ai déjà.
Le crédit en cours est un prêt à taux variable donc actuellement très avantageux (1.4%). Il n'est donc de toute façon pas souhaitable pour moi de faire un nouveau crédit.
lucini
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Modifié par lucini le 23/11/2013 à 19:55
Modifié par lucini le 23/11/2013 à 19:55
L'exemple cité précise une modalité dérogatoire qui ne figure pas dans tous les cahier des charges.
Dans votre cas, vous devez prendre connaissance des conditions de l'adjudication et voir si cette condition est proposée.
D'une manière générale, toutes les conditions sont décrites sur le cahier des charges la loi l'impose.
L'adjudication est ouverte à tous.
Disposez vous actuellement d'un accord écrit de la banque de reprendre l'emprunt à 100 % à votre nom en cas d'offre sur le bien ?. Ce point est très important
Le taux est variable, donc attractif aujourd'hui mais les mensualités peuvent augmenter fortement
c'est un réel risque car les taux d'intérêt sont fluctuants ( exemple les prêts espagnols) la même chose peut se produire en France. Vous devez être conscient du risque .
Vous ne pourrez pas consigner uniquement un montant de 5 000 € €votre approche de raisonner en net est financière pas juridique surtout avec la procédure engagée.
Avant la vente forcée par une décision judiciaire une licitation à l'amiable des 50% aurait entrainé des frais plus réduits et de conserver plus facilement le bénéfice du prêt actuel.
Cordialement
Dans votre cas, vous devez prendre connaissance des conditions de l'adjudication et voir si cette condition est proposée.
D'une manière générale, toutes les conditions sont décrites sur le cahier des charges la loi l'impose.
L'adjudication est ouverte à tous.
Disposez vous actuellement d'un accord écrit de la banque de reprendre l'emprunt à 100 % à votre nom en cas d'offre sur le bien ?. Ce point est très important
Le taux est variable, donc attractif aujourd'hui mais les mensualités peuvent augmenter fortement
c'est un réel risque car les taux d'intérêt sont fluctuants ( exemple les prêts espagnols) la même chose peut se produire en France. Vous devez être conscient du risque .
Vous ne pourrez pas consigner uniquement un montant de 5 000 € €votre approche de raisonner en net est financière pas juridique surtout avec la procédure engagée.
Avant la vente forcée par une décision judiciaire une licitation à l'amiable des 50% aurait entrainé des frais plus réduits et de conserver plus facilement le bénéfice du prêt actuel.
Cordialement
Babaorom999
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23 nov. 2013 à 20:14
23 nov. 2013 à 20:14
Vous ne pourrez pas consigner uniquement 5 000 € .
Pourquoi pas ? Il semblerait qu'il n'y ait pas de loi ou de règle en la matière et que tout dépende de ce qui est mentionné dans le cahier des charges (ce qui expliquerait pourquoi j'ai tant de mal à trouver une réponse définitive). En d'autres termes, il suffit d'ajouter une clause Conditions Spéciales et d'y intégrer ce que l'on souhaite. Je pourrais donc demander à mon avocate de mentionner que la consigne ne représentera que la quote-part revenant à l'autre indivisaire, déduction faite du passif de l'indivision (capital restant dû). Et voilà ! Qu'est-ce que vous en pensez ? Cette solution me semble plausible puisqu'elle n'affectera en rien l'autre indivisaire, qui aura sa part comme prévu.
En ce qui concerne l'accord de la banque, oui j'ai un accord écrit. Je l'avais demandé à la banque pendant la période dite de négociation (avant procès) pendant laquelle je proposais le versement d'une soulte à ma co-indivisaire, suivi de sa désolidarisation. Mais ma co-indivisaire n'a pas accepté ma soulte (trop basse selon elle) et nous en sommes arrivés au procès.
Pour ce qui est du taux d'intérêt variable, je suis conscient qu'il peut remonter. Mais j'ai la chance d'avoir un taux d'intérêt capé (à 4.65%). De plus, mes mensualités sont fixes quoi qu'il arrive, c'est la durée du prêt qui change. De toute façon, la remontée des taux d'intérêts n'est pas pour tout de suite.
Cordialement
Pourquoi pas ? Il semblerait qu'il n'y ait pas de loi ou de règle en la matière et que tout dépende de ce qui est mentionné dans le cahier des charges (ce qui expliquerait pourquoi j'ai tant de mal à trouver une réponse définitive). En d'autres termes, il suffit d'ajouter une clause Conditions Spéciales et d'y intégrer ce que l'on souhaite. Je pourrais donc demander à mon avocate de mentionner que la consigne ne représentera que la quote-part revenant à l'autre indivisaire, déduction faite du passif de l'indivision (capital restant dû). Et voilà ! Qu'est-ce que vous en pensez ? Cette solution me semble plausible puisqu'elle n'affectera en rien l'autre indivisaire, qui aura sa part comme prévu.
En ce qui concerne l'accord de la banque, oui j'ai un accord écrit. Je l'avais demandé à la banque pendant la période dite de négociation (avant procès) pendant laquelle je proposais le versement d'une soulte à ma co-indivisaire, suivi de sa désolidarisation. Mais ma co-indivisaire n'a pas accepté ma soulte (trop basse selon elle) et nous en sommes arrivés au procès.
Pour ce qui est du taux d'intérêt variable, je suis conscient qu'il peut remonter. Mais j'ai la chance d'avoir un taux d'intérêt capé (à 4.65%). De plus, mes mensualités sont fixes quoi qu'il arrive, c'est la durée du prêt qui change. De toute façon, la remontée des taux d'intérêts n'est pas pour tout de suite.
Cordialement
lucini
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Modifié par lucini le 23/11/2013 à 21:49
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Le cadre juridique de la vente aux enchères est connu il n'y aura pas de clause à votre convenance
La vente aux enchères est organisée sous le contrôle du Tribunal de Grande Instance, représentée par un juge, le Président de la Chambre des Criées, qui dirige la séance.
Le président de séance annonce la mise à prix du bien ainsi que le montant des frais annexes à la charge de l'adjudicataire.
C'est le créancier qui fixe le montant de la mise à prix (paspar le propriétaire) La mise à prix est souvent fixée par le Juge au montant de la créance hypothécaire résiduelle.
Toute personne intéressée peut consulter ce dossier au cabinet de l'avocat ou au greffe du Tribunal de Grande Instance où à lieu la vente.
Toute personne physique ou morale peut participer à une vente aux enchères, toutefois, elle ne peut le faire que par ministère d'avocat, c'est à dire en choisissant préalablement un avocat inscrit au barreau du lieu de la vente, pour la représenter lors de l'audience.
Le montant des frais de procédure doit aussi être versé à l'avocat avant même l'ouverture de l'audience.
il y a les professionnels aguerris dans ce genre de vente. Un novice est vite perdu
Demander à votre avocat vous verrez bien
La vente aux enchères est organisée sous le contrôle du Tribunal de Grande Instance, représentée par un juge, le Président de la Chambre des Criées, qui dirige la séance.
Le président de séance annonce la mise à prix du bien ainsi que le montant des frais annexes à la charge de l'adjudicataire.
C'est le créancier qui fixe le montant de la mise à prix (paspar le propriétaire) La mise à prix est souvent fixée par le Juge au montant de la créance hypothécaire résiduelle.
Toute personne intéressée peut consulter ce dossier au cabinet de l'avocat ou au greffe du Tribunal de Grande Instance où à lieu la vente.
Toute personne physique ou morale peut participer à une vente aux enchères, toutefois, elle ne peut le faire que par ministère d'avocat, c'est à dire en choisissant préalablement un avocat inscrit au barreau du lieu de la vente, pour la représenter lors de l'audience.
Le montant des frais de procédure doit aussi être versé à l'avocat avant même l'ouverture de l'audience.
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Babaorom999
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24 nov. 2013 à 06:33
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Le cadre juridique de la vente aux enchères est connu il n'y aura pas de clause à votre convenance.
Pourtant il y en avait bien une dans l'exemple de cahier des charges que j'ai cité précédemment (rubrique Conditions Spéciales).
http://asyst.free.fr/sudencheres/Cahier%20des%20charges%20velaux.htm
De plus, le cadre juridique dont vous me parlez relève de la procédure classique de vente aux enchères. Qu'en est-il du cadre juridique du droit de substitution ? Il y a bien l'article 815-15 qui mentionne que j'ai le droit de me substituer, et après ? Quel est le montant à consigner ? Y a-t-il une loi, un article qui le définisse ?
Vous dites que je ne pourrai pas consigner 5000 euros car mon approche est financière, pas juridique. Alors, d'un point de vue juridique, pouvez-vous me citer un article de loi qui mentionne que la somme à consigner doit être égale au montant de la dernière enchère ? S'il n'y en a pas, je ne vois pas ce qui m'y oblige.
Cordialement
Pourtant il y en avait bien une dans l'exemple de cahier des charges que j'ai cité précédemment (rubrique Conditions Spéciales).
http://asyst.free.fr/sudencheres/Cahier%20des%20charges%20velaux.htm
De plus, le cadre juridique dont vous me parlez relève de la procédure classique de vente aux enchères. Qu'en est-il du cadre juridique du droit de substitution ? Il y a bien l'article 815-15 qui mentionne que j'ai le droit de me substituer, et après ? Quel est le montant à consigner ? Y a-t-il une loi, un article qui le définisse ?
Vous dites que je ne pourrai pas consigner 5000 euros car mon approche est financière, pas juridique. Alors, d'un point de vue juridique, pouvez-vous me citer un article de loi qui mentionne que la somme à consigner doit être égale au montant de la dernière enchère ? S'il n'y en a pas, je ne vois pas ce qui m'y oblige.
Cordialement
lucini
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24 nov. 2013 à 19:40
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Votre optimiste OK
Votre affaire est une vente forcée aux enchères par voie judiciaire normalement à la demande du ou des créanciers.
Aux termes de l'article R. 322-39 du Code des procédures civiles d'exécution :
"Ne peuvent se porter enchérisseurs, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées : Le ou les débiteur (s) saisi ;
La loi exclut donc que vous soyez enchérisseur.
Il ne vous reste que le droit de substitution. Les conditions précises seront connus qu'après la publication de la mise aux enchères, il ne sert à rien de spéculer sur le quantum vous serez prochainement fixé.
Vous indiquez avoir l'accord de la banque pour reprendre 100% du crédit avec désolidarisation de l'autre co-indivisaire.
Malgré cet accord conventionnel entre l'emprunteur et le créancier, la banque maintient la vente judiciaire aux enchères c'est une situation inédite et surprenante....
Par ailleurs dans l'hypothèse où vous exercez votre droit de substitution il sera notifié à l'autre indivisaire quel va être sa position ? c'est une autre étape dans la procédure
Si vous souhaitez absolument devenir l'unique propriétaire un accord amiable était plus facile et moins couteux et le résultat plus sûre que la vente forcée par la voie judiciaire aux enchères.
Votre affaire est une vente forcée aux enchères par voie judiciaire normalement à la demande du ou des créanciers.
Aux termes de l'article R. 322-39 du Code des procédures civiles d'exécution :
"Ne peuvent se porter enchérisseurs, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées : Le ou les débiteur (s) saisi ;
La loi exclut donc que vous soyez enchérisseur.
Il ne vous reste que le droit de substitution. Les conditions précises seront connus qu'après la publication de la mise aux enchères, il ne sert à rien de spéculer sur le quantum vous serez prochainement fixé.
Vous indiquez avoir l'accord de la banque pour reprendre 100% du crédit avec désolidarisation de l'autre co-indivisaire.
Malgré cet accord conventionnel entre l'emprunteur et le créancier, la banque maintient la vente judiciaire aux enchères c'est une situation inédite et surprenante....
Par ailleurs dans l'hypothèse où vous exercez votre droit de substitution il sera notifié à l'autre indivisaire quel va être sa position ? c'est une autre étape dans la procédure
Si vous souhaitez absolument devenir l'unique propriétaire un accord amiable était plus facile et moins couteux et le résultat plus sûre que la vente forcée par la voie judiciaire aux enchères.
La législation juridique et financière évolue en permanence...