Litige terme du loyer Résolu

Question

Bonjour, 
du 15 octobre 1987 à début juillet 2013, j'ai loué un appartement chez un bailleur social.
Depuis mon ancien bailleur me réclame une somme d'argent, et moi je lui en réclame une autre avec un trop perçu de charges.
L'objet du désaccord est le terme du loyer, pour moi mon loyer est à terme à échoir, et pour mon ancien bailleur il est à terme échu.

Les points à savoir :
-dans les années 1990, mon bailleur a changé de nom car il a été racheté par un groupe
-les avis d'échéances ont changées de forme après ce rachat
-sur les nouveaux avis d'échéance était précisé: "somme à régler pour la période précédente" 
-je ne dispose que des avis d'échéance des 5 dernières années (donc pas de celle avant le changement de nom du bailleur ni de forme de l'avis)
-mon contrat originel ne précise pas le terme du loyer
-je dispose d'un document tamponné disant "Nous vous indiquons ci-après le décompte des sommes dues pour remises des clés du logement qui vous attribué" , à savoir la caution, provision chauffage, frais de dossier, frais d'envoi de recommandé; puis le décompte du loyer d'octobre 1987, c'est à dire le loyer de base, droit de bail, provision pour charges,et provision pour chauffage. La somme totale a été réglée le 12 octobre 1987 pour une remise des clés le 15 octobre 1987.
C'est ce document qui pour moi montrerait que je payais mon loyer à terme à échoir.

-J'ai transmis ce litige à mon assurance juridique qui a reçu les décomptes de loyer sur les 2 dernières années. Mon conseiller m'a dit que d'après le décompte reçu je devrais bien un loyer, ce qui pour moi est normal puisque mon bailleur fait son décompte avec des loyers à terme échu. Toujours d'après mon conseiller se serait à moi de prouver que je ne suis pas en retard de loyer en fournissant mes quittances depuis octobre 1987, or je ne garde mes quittances que des 5 dernières années. Bon il va essayer de demander un décompte depuis le début de mon bail, mais ne me garantit pas qu'on lui transmettra les pièces. Donc au final je devrais surement payer.

-sur les avis d'échéances outre le terme qui pour moi serait inexacte, il y a une autre erreur. Sur les avis est indiqué que je dois payer mon loyer entre le 1er et le 5, alors que sur mon contrat est écrit que j'ai jusqu'au 10 du mois.

-depuis mon départ, j'ai déjà envoyé 4 recommandé pour contester le terme du loyer sans avoir de réponse à part une demande de paiement de la somme que je leur dois, somme qui n'a pas toujours été identique car il y avait une incohérence sur leur décompte.

-le jour de mon départ j'ai réglé une somme d'environ 200 euros pour des réparations locatives concernant les papiers peints et peintures défraichis après 25 ans de locations.
Cette somme représente 10% de la réfection des pièces concernées.


J'aimerais donc avoir votre avis sur le terme de mon loyer avec ce que j'ai expliqué ( pardon si je n'est pas été très clair mais c'est pas évident).
Qu'est ce que je peux faire si mon assurance juridique ne prend pas en charge ce dossier?
Je veux préciser que mon conseiller juridique ne souhaite pas que je lui transmette mes pièces justificatives pour le moment alors qu'il en a reçu de mon ancien bailleur.

Quelle sont les risques financiers pour moi, si je continue à contester et que je ne règle pas la somme demandée? Y-a-t-il un risque de payer les frais de justice?


Je remercie ceux qui m'auront lu et qui tenteront de me répondre.

Cordialement

Valenchantée · Answer

Bonjour,

Je ne comprends pas bien le problème ... à terme échu ou à échoir, le nombre de loyers dus reste le même : paiement des loyers d'octobre 87 à juillet 2013, pendant le temps d'occupation et de préavis.

Pour ce qui est de la nature du terme, vu les éléments que vous présentez, votre premier loyer était bien à échoir.

Cdlt 
 
Val

yannpk · Answer

C'est à dire qu'à chaque fin de mois je recevais une quittance me demandant de payer le loyer pour la période précédente, ceci à payer avant le 5 du mois suivant.
Donc fin juin, quelques jours avant mon départ fin juin, j'ai reçu une quittance me demandant de payer le loyer de la période du 01/06 au 30/06. Or si je considère que mon terme est à échoir,au vu du document que j'ai en ma possession, le loyer du mois de juin, je l'ai déjà payer en début de mois avant le 5/06. Je suis donc à jour dans le nombre de paiements, à part la période du 1er au 3 juillet date à laquelle mon bail s'est fini.
Je considère aussi que la précision "somme due pour la période période précédente" indiquée sur les quittance est une erreur, tout comme l'autre erreur exigeant le paiement avant le 5 du mois suivant.

Selon mon analyse, je suis à jour dans mon paiement, et au vu du trop perçu des charges, c'est mon ancien bailleur qui me devrait de l'argent et pas le contraire. Est ce que je me trompe?
Ce qui est dommage, c'est que je n'ai pas gardé l'ancien modèle de quittance avant que mon bailleur soit racheté par un grand groupe car je suis persuadé qu'il n'était pas mentionné pour la période précédente.
Je suis inquiet d'autant plus que mon conseiller juridique ne souhaite pas que je lui envoie les documents que j'ai en ma possession, et me dit que c'est à moi de prouver que je suis à jour dans mes paiements. Je ne peux le prouver car j'ai garder mes quittances des 5 dernières années, alors qu'il faudrait que j'apporte les quittances depuis le début du bail.

Je vous remercie de votre attention et de vos réponses.

yannpk · Answer

Merci, vous vouliez dire 12x25?
Par contre je ne peux comparer avec le nombre de loyers versés puisque je n'ai accès qu'au 5 dernières années des quittances.
Mais si je compare avec le nombre de mois de présence, je suis tout bon, à part la période du 1er au 3 juillet que je ne conteste pas.
Je me demande si je peux prendre le risque de ne pas verser si l'assurance juridique ne prend en charge mon dossier?
Et croyez vous que l'ADIL de ma ville pourrait me renseigner en jugeant sur pièces?

Valenchantée · Answer

Euh oui ! 12 X 25 ...

Evidemment que si vous comparez avec vos mois de présence, ça concorde puisque le calcul en question représente justement les mois de présence ... !

Il vous faut alors faire une recherche sur vos comptes et relever le paiement des loyers. Sinon, je ne vois pas bien comment vous pouvez prouver que vous avez bien payé le nombre de loyers voulus. Sauf à remonter jusqu'à la période charnière où vous avez payé sans doute un mois de loyer à terme à échoir et un mois de loyer à terme échu ...

yannpk · Answer

Okay, mais alors je vais me marcher sur la tête car il m'est impossible de fournir des pièces justificatives depuis 1987. Les quittances j'ai seulement les 5 dernières années, et les relevés de compte aussi. De plus il me semble que ma banque garde ces documents pendant 10 et qu'une copie de relevé de compte me coutera dans les 10 euros.
Je pensais que le document montrant que je payais mon loyer à terme à échoir aurait suffi car je n'ai cessé de payer mon loyer en début de moi même après le changement de nom de mon bailleur.
Un bailleur peut changer le terme du loyer sur la quittance et ce sera au locataire de prouver que ce n'est pas le cas quelque soit la durée de la période.

Je vous remercie de vos informations utiles, mais je crois que je vais prendre un rendez-vous avec un juriste de l'ADIL près de chez moi pour qu'il juge sur pièces.
S'il me dit qu'il vaut mieux payer je paierai peut-être.
Cordialement.

yannpk · Answer

Je voudrais ajouter quelque chose. En relisant mes documents contractuels j'ai lu que je devais payer mon loyer entre le premier et le 10 (contrat), et sur les condition générales est écrits : "Pour les logements édifiés avec l'ancienne règlementation HLM avant 1981, le loyer est payable avant le 10 de chaque mois et ouvre droit éventuellement au bénéfice de l'allocation logement. Pour les logements livrés depuis 1981 et construits conformément à la nouvelle législation, le loyer est dû à terme échu c'est à dire payable avant le dernier jour du mois."
Aucune modifications contractuelles sur le terme (ou paiement) du loyer n'ont été établies.
Je me demande si preuve du contraire, c'est à dire modification du contrat, mes documents ne suffisent pas à prouver que je suis bien à jour dans mes paiement?

Odi005 · Answer

Les dettes de loyer se prescrivent au bout de 5 ans, donc si vous arrivez à démontrer que vous avez bien payé sur ces 5 dernières années ce que vous deviez, il y a peut être moyen qu'il soit considéré que vous êtes à jour sur cette période, et qu'au pire même si vous avez une dette de loyer d'un mois elle serait plus vieille que 5 ans et donc plus exigible.

Voyez cette piste avec le juriste de de votre assurance.

yannpk · Answer

Je viens de retrouver 2 documents qui pourront me servir. Ce sont 2 avenant, un de 1993 du nom de mon bailleur initial, et un de 2012 (suite à mon mariage) du nom du repreneur. Ces deux avenants stipulent que les clauses du bail de 1987 demeurent inchangées.
Ça doit pouvoir me servir.
Cordialement.

yannpk · Answer

Aux dernières nouvelles, après m'être arraché les cheveux pour que mon assurance juridique voit mes pièces contractuelles, et après mise en demeure de mon ancien bailleur (qui reste silencieux depuis des semaines d'après mon conseiller), un avocat va m'être fourni pour aller en justice.

yannpk · Answer

Suite des nouvelles. Mon avocat avait assigné le bailleur en justice dernièrement.
Le tribunal a ordonné le renvoi pour que l'avocat du bailleur puisse adresser son argumentaire au mien, suite à l'assignation.
Je ne sais pas si c'est bon signe mais une autre date d'audience a été fixé dans quelques mois.

yannpk · Answer

Bonjour.
Y a un petit moment que je ne vous avait pas donné de nouvelles.
Alors, après renvoi en avril 2015 de la première audience de décembre 2014, l'audience d'avril a elle aussi été renvoyé pour les mêmes raisons, à savoir  que la partie adverse puisse fournir leur argumentaire à mon avocat.
La nouvelle audience était prévu ce mois-ci, malheureusement mon avocat m'a écrit avoir demandé le renvoi car il a reçu récemment l'argumentaire, et doit préparer le sien en réponse.
Nouvelle audience prévue en janvier 2016.
Tout ceci est extrêmement long.
Cordialement

yannpk · Answer

Voici les dernières nouvelles de la décision rendue début mars :

Mes demandes sur le loyer ont été rejetées malgré les contradictions entre les documents contractuels et les derniers avis d"'échéances.
Mon ancien bailleur a été condamné à me rembourser les réparations locatives que j’avais réglées, considérant qu'après 20 ans d'occupation il appartient au bailleur de rénover les lieux donnés à bail, pour pouvoir le relouer, mais qu'aussi le tableau de vétusté du bailleur s'arrête à 25 ans et qu'on en déduit que la vétusté après 25 ans est de 100%. Je précise que le bailleur ne m'a jamais fourni de grille de vétusté.

Décision sans appel.

Le bailleur me doit près d'une 50aine d'euros qu'il ne m'a toujours pas envoyé.

Finalement, je regrette de n'avoir gardé que les quittances des 5 dernières années et pas des 26 années de présence.

Je doute fort de recevoir un jour le règlement de ce grand groupe de location de logements sociaux.

yannpk · Answer

Je vais essayer de résumer clairement.

En 1987 un parent prend possession du logement avec le bailleur X. A la remise des clés, lui est demandé le paiement pour le mois (documents à l'appui). Le contrat lui demande le paiement du loyer avant chaque 10 du mois suivant. Les conditions générales de location indiquent que pour les logement construit avant 1981 (mon cas), le paiement est à effectuer avant le 10 de chaque mois et qu'il est à terme à échoir. Pour les logements construits après 1981, le paiement est à faire avant la fin du mois et qu'il est à terme échu.
Milieu des années 1990, avenant disant que le locataire est moi-même suite au départ de mon parent.
Fin des années 1990 le bailleur X est racheté par le bailleur Y. Les quittances changent, mais le loyer continue à être payé régulièrement.

Début juillet 2013, je quitte le logement, et après vérification des documents contractuels, j'ai la certitude de payer mon loyer à terme à échoir.
Je ne règle pas le dernier - environ 500 €-
Je règle les réparations locatives d'environ 200 euros (en fait on me l'impose car sinon je n'ai pas l'état de sortie).
Trop perçues de charge, et déduction du dépôt de garantie déduit, le bailleur me réclame environ 200 euros. Je refuse de payer, j'envoie plusieurs LRAR restées sans réponses.
Je reçois rapidement un courrier d'une société de recouvrement, je contacte donc ma protection juridique qui s'occupe de cette affaire.

J'attaque mon ancien bailleur pour demander :
- 1) restitution des réparations locatives environ 150 euros (je déduis du total un élément cassé)
- 2) restitution du dépôts de garantie 
- 3) restitution du trop perçues de charges
- 4) 1000 euros au titre de l'article 700

Je fournis tous les documents contractuels
Demande 1 accepté
Demandes 2,3,et 4 rejetées

Le bailleur sollicite le débouté de l'ensemble de mes demandes et la condamnation à payer les sommes suivantes :
- 1) environs 100 euros des impayés ( avant mon action en justice, c'était environ 200 comme écrit ci-dessus)
- 2) 800 euros au titre de l'article 700

Le bailleurs fournit les dernières quittances et une convention signée avec l'état en 1991.
1ère demande accepté, seconde rejetée.



Au final, le bailleur est condamné à me rembourser 150 euros des réparations locatives.
Je suis condamné à régler les 100 euros des impayés.

150 - 100 = 50
Ce sont des sommes approximatives.

Je vais mettre ce dossier aux oubliettes :)

Cordialement

yannpk · Answer

La société 3 moulins habitat qui est le bailleur social concerné dans cette affaire, n'a pas réglé la somme due plusieurs mois après la décision de justice.
Il est fort probable, que cette société s'assoit sur les décisions de justice, voire plus encore.

Litige terme du loyer

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