Délais Prescription Construction illicite -piscine, remblai, mur

Question

Bonjour, 
Je souhaite acquérir une maison composée de 2 lots :

- Lot 1 : maison avec permis de construire sur terrain constructible OK
- Lot 2 : un terrain attenant non constructible de 500m2, qui a été remblayé sur environ 2m de haut, entouré d'un mur de 2m60 environ et  sur ce terrain non constructible a été bâtie une piscine. Toutes ces constructions ont été réalisées en début d'année 2008. Il n'y a pas eu de déclaration préalable de travaux lors de la réalisation. En vue d'une régularisation, les vendeurs ont déposé une déclaration préalable de travaux en juillet 2013 qui a reçu 1 mois plus tard une opposition de la part de la mairie.

Les délais de prescriptions concernant le remblai, le mur d'enceinte et la piscine semblent passés (3 ans pour la mairie, 5 ans pour les tiers puisque les constructions sont de 2008). Avant d'acheter, je souhaiterai toutefois m'assurer que les recours des tiers et de la mairie sont épuisés et donc qu'il n'y a plus aucun risque de démolition et de remise en état du terrain.

Merci pour votre aide !

Josh Randall · Accepted Answer

Re,

La loi du 17 juin 2008 modifie l'article 2224 du Code Civil lequel prévoit que Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 

Mais la nuance à apporter est qu'en urbanisme on n'est pas sur le "mobilier"  mais sur "l'immobilier"

Et j'imagine qu'il y aurait eu une passerelle de faite entre la législation du Code de l'Urbanisme et celle du Code civile à ce titre. Mais je le répète: le Code de l'Urbanisme gère l'immobilier et pas le mobilier.

Cdt

bern29 · Answer

Bjr,
3 ans au pénal, ok, mais sinon 10 ans

Josh Randall · Answer

Bonjour
 
Les délais de prescriptions concernant le remblai, le mur d'enceinte et la piscine semblent passés (3 ans pour la mairie, 5 ans pour les tiers puisque les constructions sont de 2008
En ce qui concerne la mairie, c'est effectivement 3 ans. Pour les tiers, par contre, c'est 10 ans à compter de la fin des travaux.

Pour ma part, il ya un souci juridique entre des travaux finis il y a 5 ans et la déclaration préalable faite cette année. Puisqu'au vu du dossier, la mairie est en droit d'exercer un recours contre la construction illégale. Sauf que cette construction a été achevée en 2008...

Faudrait demander à un spécialiste en droit immobilier. Ou à la mairie...

Cdt

L'impossible est le seul adversaire digne de l'homme

John_Hilton · Answer

Merci pour cette réponse Bern mais il me semble la loi du 17 juin 2008 modifie le délai de prescription de droit commun à savoir l'action civile fondée sur l'article 1382 du Code civil : l' action se prescrit par 5 ans à compter de la naissance du trouble. Art 2224 je crois...

Mais bon c'est assez compliqué et embrouillé. C'est pour cela que je demande des avis ...

Josh Randall · Answer

Re,

il me semble la loi du 17 juin 2008 modifie le délai de prescription de droit commun à savoir l'action civile fondée sur l'article 1382 du Code civil : l' action se prescrit par 5 ans à compter de la naissance du trouble. Art 2224 je crois...

Sauf que l'aticle 2224 du Code civile précise que Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Or on n'est pas dans le champs du Code civil mais dans celui du Code de l'Urbanisme. Voir l'article L480-14 dudit Code.

rio loco · Answer

Bonjour. Je confirme que si l'action pénale est prescrite, en revanche l'action civile pour démolition est ouverte, tant pour les tiers à qui l'irrégularité porte préjudice que pour la commune, et ce   durant dix ans a/c de l'achèvement des travaux. Vous avez donc une "épée de Damoclès" au-dessus de la tête jusqu'en 2018. J'ajoute que s'agissant d'une régularisation irrégulière, tous travaux ultérieurs éventuels feront l'objet d'un refus.

John_Hilton · Answer

Bonjour Rio Loco,

Je comprends que l'action civile de la mairie sera prescrite au bout de 10 ans d'après l'article L480-14 de l'urbanisme (c'est bien précisé La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent  ...)
Par contre je ne comprends pas pourquoi l'action civile des tiers, régie par le Code Civil (art 1382) lorsque la construction n'a pas fait l'objet d'un permis de construire, serait prescrite au bout de 10 ans, alors que modification de la loi de 2008, ramène la prescription à 5 ans.

Je craint plus l'action des tiers que celui de la mairie dans ce cas précis.

Cdt

John_Hilton · Answer

Salut Josh, 
Ma protection juridique vient de m'appeler à ce sujet. 
Pour eux l'action des tiers dépend bien dans ce cas du code civil et non pas du code de l'urbanisme. L'action civile des tiers ne serait pas mobilère ou immobilère mais personnelle (pour violation des règles d'urbanisme) et donc prescrite au bout de 5 ans. Par contre le point de départ du délais de prescription semble plus flou car lié à la connaissance des faits et non pas l'achèvement des travaux.

Dans tous les cas, la question est complexe, et ce qui est sur c'est que les constructions sont et demeureront illégales. Jusqu'à 10 ans après l'achèvement des travaux, une action au TGI sera possible, tout comme une éventuelle destruction.

Afin d'éviter tous ces problèmes, mieux vaut rester dans la légalité. Je réfléchis donc soit à annuler l'achat de la maison, soit demander un effort sur le prix de vente afin de pouvoir gérer ces risques.

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