Notaire mandate agence immobiliere pour vente d'un bien

bonjour à tous!
j'espère que l'un d'entre vous va pouvoir répondre à mes questions, je vous explique le problème:
Nous avons visiter un terrain via une agence, nous avons fait une offre de prix(sans négociation), signer cette offre qui si elle est signée du propriétaire pourrait devenir un compromis de vente....en fait c'est le notaire du vendeur qui à mandaté cette agence afin de vendre le terrain. Nous avons rencontré le vendeur et il refuse catégoriquement de vendre son bien via une agence car il ne l a pas mandatée (préfère que les frais d'agence soit dans sa poche plutôt que dans celles de l'agence...), de plus il n'apprécie pas ces façons de faire...
je précise que nous avons signé un mandat à l'agence.....
Nous sommes vraiment dans l'embarras car ce terrain nous intéresse vraiment....
Quelles sont nos solutions ? Sommes nous réellement engagés vis à vis de l'agence dans la mesure où celle ci n'a pas signé de mandat avec le propriétaire?
merci à tous ceux qui prendront le temps de nous répondre!!