estimation des domaines erronée

Question

bonsoir,

 en 2006 le maire décide de déclasser un bien communal ( 2 hectares) non constructible , afin de le rendre constructible .(plus 2.3 hectares de bien appartenant a des privé). Soit un projet de 4.3 hectares.
Le maire fait donc intervenir les domaines (bien que notre commune fasse moins de 2000 hab) pour en avoir une estimation , les domaines estime ce bien classé NA (donc non constructible) a 17 euros / m2 (4 juillet 2006).
Plus de 2 ans après (le 28 août 2008, donc déjà hors délai vue qu`une estimation n`ai valable que 2 ans)  le maire déclasse donc ce terrain ,et le rend constructible (zone U) au bénéfice d'un promoteur société......... pour la « modique »  somme d'environ 26 euros / m2  s`appuyant sur l`estimation des domaines (fausse car elle avait estimé un terrain non constructible) !!!!(alors que les prix moyen constaté dans ce secteur sont de 100-130 euros le m2) , afin de réaliser un projet purement privé de résidence seniors de 173 logements , restaurant , piscine ..... 
pensez vous que cette transaction soi légal ??? de plus la commune veut déclasser un terrain attenant privé de 3 hectares pour la création de logement intermédiaires !!!!
bizarre on vend pas chère a un promoteur et on déclasse du prive pour du social ????
qu'en pensez vous ???
merci pour vos reponse

BmV · Answer

"Le maire fait donc intervenir les domaines (bien que notre commune fasse moins de 2000 hab)" : l'activation de France Domaines n'est pas subordonnée à un seuil minimal de population mais obligatoire dans le cas de transaction immobilières envisagées par les collectivités ...

"ce bien classé NA (donc non constructible)" : il faut aller lire le règlement du PLU en mairie :  une zone NA est constructible.
Sous conditions d'une opération d'ensemble, mais constructible. 

"le rend constructible (zone U) au bénéfice d'un promoteur société" : forcément, puisqu'une personne privée possède rarement la surface financière et les moyens techniques pour réaliser une telle opération d'ensemble portant sur plusieurs hectares, qui plus est dans le cadre probable d'une ZAC.
La création de logements, soit pour seniors, soit sociaux, soit de standing, soit toute autre type imaginable est toujours un élément positif pour une commune en matière d'attractivité, de dotation de fonctionnement par l'État, de taxes d'habitation, etc.

"l'estimation des domaines (fausse car elle avait estimé un terrain non constructible)"  : ben non, puisque zone NA ... 

"pensez vous que cette transaction soi légale???" : a-t-elle fait l'objet d'une délibération du Conseil municipal ? 

Il faut également savoir que toute personne "ayant intérêt" peut interjeter appel auprès du représentant de l'État contre une décision pouvant porter préjudice à la collectivité. Si un tel soupçon existe, il ne faut pas hésiter.

aniamur · Answer

bonjour,
merci pour votre réponse
 sur le POS (nous somme en pleine élaboration du PLU)la zone NA est  : a urbanisation futur , je ne comprend pas bien quand vous dite qu"elle est constructible ? étant donné que la mairie a effectué une révision simplifié du POS afin de la faire passer en zone UE pour le projet. pouvez vous m'éclairer.(pourquoi cette révision si comme vous dite elle est déjà constructible?).
J'attire votre attention sur le fait que le projet de résidence seniors est une opération immobilière purement privé et non une ZAC.
petite précision :  ce projet qui par deux fois a était par les service de la préfecture déclaré illégal par  R111-5 code de l'urbanisme et donc déferré au TA suite au refus de retiré l'acte illégal par le maire.(suite a cela le pétitionnaire a demandé le retrait du PC , ce qui a était effectué).
oui la délibération a bien eut lieux  , mais vue que l'estimation des domaines date au jour de la cette délibération de plus de deux ans est elle valable .( je ne pense pas car il est bien stipulé sur l'estimation : valable 2 ans).
de plus il est je pense curieux que la commune accord un PC avec vente de bien communal largement en dessous du prix du marché ,pour un projet purement privé , et déclassé un terrain d'un particulier(attenant au projet) pour la réalisation de logement sociaux. 
merci pour vos réflexion sur ces faits.

BmV · Answer

Il semble important de remettre un peu d'ordre dans toutes ces infos, apparemment très confuses.

"il est je pense curieux que la commune accord un PC avec vente de bien communal largement en dessous du prix du marché" : forcément, l'estimation de France Domaines est réalisée sur des donénes objectives et non pas sur les échelles de prix subjectives liées à l'offre et à la demande entre personnes privées ; il s'agit ici d'une collectivité territoriale, personne morale de droit public.
Cela peut sembler "curieux", mais "curieux n'est pas une notion objective du Droit administratif ; "curieux" ou pas, c'est juste légal ou illégal.

"sur le POS (nous somme en pleine élaboration du PLU)la zone NA est : a urbanisation futur :  " : ça, c'est en principe du passé ; une fois le PLU adopté, c'est la situation au moment de la cession qui doit être examinée. Pour cela,  bien lire la délibération concernée.

Encore une fois s'il y a soupçon quelconque, un recours auprès du préfet est possible dans les deux mois par toute personne ayant intérêt.

aniamur · Answer

bonsoir,
l'estimation des domaines est réalisé sur des données objectives ? pouvez vous m'expliquer. il y a eut entre l'estimation et le compromis de vente le changement de la zone.
ça, c'est en principe du passé ; une fois le PLU adopté, c'est la situation au moment de la cession qui doit être examinée : donc etant donné que la zone a change NA-UE l'estimation n'ai plus un document opposable ? (surtout que l'estimation a plus de 2 ans au moment du compromis et ne conserne plus la meme qualification de zone).

un recours auprès du préfet est possible dans les deux mois par toute personne ayant intérêt. : ce delai court a partir de quelle date ? nouvelle disposition du PLU ou date du compromis (aout 2008 donc hors delai) ?

par contre vous ne renpondez pas a ma derniere question  : la commune accord un PC avec vente de bien communal largement en dessous du prix du marché ,pour un projet purement privé , et déclassé un terrain d'un particulier(attenant au projet) pour la réalisation de logement sociaux. les habitant de la commune ce pose des questions sur la logique de ces faits!
merci

BmV · Answer

"pouvez vous m'expliquer. " : la logique du marché privé libre veut qu'un propriétaire fasse monter le prix à partir du moment où il "sent" intuitivement que l'acheteur potentiel est soit très intéressé soit est très aisé soit encore qu'il a envie de faire une bonne grosse opération bien juteuse, soit en général les trois à la fois.
La logique des collectivités publiques est de faire estimer un bien selon des données réellement objectives, en dehors de toute notion spéculative, ce qui donne à chaque fois des estimations que M. Toulmonde juge forcément très en-dessous de la soi-disant  "valeur" du bien.

 "ce delai court a partir de quelle date ?" : de la date de la délibération.

"les habitant de la commune ce pose des questions sur la logique de ces faits!  " : vu qu'apparemment "les habitants" semblent n'avoir qu'une connaissance très parcellaire et excessivement incomplète des règles du droit Administratif, notamment du droit de l'Urbanisme, il "leur" est facile de poser ces questions par écrit au maire, voire au préfet, voire aux deux, d'autant que les informations données ici ne peuvent suffire à donner des réponses complètes, car d'autres éléments non exposés, volontairement ou non, peuvent avoir une influence non négligeable sur la procédure.

Cela sera en tous cas bien plus rapide et efficace qu'un cours exhaustif sur cette partie du Droit, ce qui ne paraît ici pas totalement inutile ; mais ce n'est pas la vocation de ce site non plus .

Quant à affirmer sèchement que l' "estimation des domaines [est] erronée", il peut sembler judicieux d'une part de la lire in extenso et d'autre part de pouvoir prouver qu'elle est objectivement erronée.
 
''Un conducteur dangereux, c'est celui qui vous dépasse malgré tous vos efforts pour l'en empêcher'' Woody Allen

aniamur · Answer

merci pour votre réponse,
La logique des collectivités publiques est de faire estimer un bien selon des données réellement objectives : qu'appel ton objective ? sur quoi ce base cette objectivité ?
 suite a la définition de l'objectivité  , ceci reste impartial donc droiture,équité... ce qui en l'espèce n'est a mon avis pas le cas ,car aucune équité vis a vis du marché ?

 en dehors de toute notion spéculative : cela n'empêche pas une vente a un prix équitable au marché . (des rabais peuvent être octroyer pour des societées HLM pas le cas sur ce projet purement privé)
 le Conseil d'État avait admis que dans la mesure ou la cession de terrain était assortie d'un engagement de l'entreprise de créer des emplois, la contrepartie était suffisante en termes d'intérêt général pour que soit autorisée l'aide de la commune sans encadrement précis. Or les dispositions dé l'article L. 1511-3 du CGCT ont été modifiées par la loi n° 2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales, qui a abrogé l'alinéa relatif à la liberté d'octroi des aides indirectes. Désormais, les cessions à titre gratuit ou à un prix inférieur à la valeur du bien sont illégales

 d'autant que les informations données ici ne peuvent suffire à donner des réponses complètes, car d'autres éléments non exposés, volontairement ou non
quelle sont les éléments que j'ai "omis" qui permettrons des réponses objectives , je suis prêt a vous les donner.
merci

aniamur · Answer

pas de réponses , dommage !

car on rentre dans les vif du sujet , vous vouliez des informations , sans me dire exactement ce qui manque afin d'avoir des réponses complètes.
cela est un peu la même attitude dans les administrations quand on "appui ou ça fait mal".
cordialement

BmV · Answer

Ce qui fait très "mal" en l'occurrence, c'est  juste de constater que les réponses données ne sont pas prises en compte puisque les mêmes questions sont re-posées inutilement.

Autre preuve, s'il en fallait, l'article du CGCT cité ne concerne nullement ce type de situation.

Donc la solution reste définitivement celle décrite déjà en termes similaires le 3 juin et le 5 juin :  "(...) poser ces questions par écrit au maire, voire au préfet, voire aux deux (...)" 

L'appui localement d'un professionnel du Droit peut s'avérer judicieux.

Estimation des domaines erronée

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