Gros problèmes avec mon agence immobilière brestoise
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cook93
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bailleurx Messages postés 5439 Date d'inscription samedi 17 novembre 2012 Statut Contributeur Dernière intervention 27 septembre 2019 - 10 mai 2013 à 19:18
bailleurx Messages postés 5439 Date d'inscription samedi 17 novembre 2012 Statut Contributeur Dernière intervention 27 septembre 2019 - 10 mai 2013 à 19:18
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bailleurx
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10 mai 2013 à 15:49
10 mai 2013 à 15:49
pour bien ressituer les choses l'agence est votre mandataire
vous la payez donc pour qu'elle vous représente
1) rien ne vous interdit d'assister à un état des lieux voir de le réaliser directement avec le locataire sans le concours de l'agence
2) la réalisation d'un second état des lieux le même jour par un huissier ne vous apporterait aucun avantage car celui signé entre l'agence (qui vous représente) et le locataire prédominerait, il vous permettrait juste de démontrer que l'agence ne fait pas correctement son travail (faute justifiant le retrait des dossiers de cette agence)
3) rien ne vous interdit de prendre directement contact avec le locataire pour savoir comment il ce fait que l'EDL se réalise le 31 mai alors que sa location est supposée prendre fin le 5 juin
- est ce une demande de sa part ?
- est ce un horaire qui lui a été imposé par l'agence
- souhaite il convenir avec vous d'un autre horaire ou date qui lui conviendrait mieux?
4) si vous êtes amené à faire cet état des lieux, il vous faudra exclusivement tenir compte de ce que vous voyez (sachant que c'est sa comparaison à l'état des lieux entrant qui servira de base aux réparations qui pourront être mises à la charge du locataire)
il se peut cependant que vous soyez confronté à un situation ambiguë, si l'EDL d'entrée à été réalisé par dessus l'épaule (comme le reste) vous risquez de vous retrouver dans une situation très conflictuelle, ou le locataire maintiendra que "ca y était avant" et bien que cet argument n'ai aucune valeur comparé à l'EDL d'entrée, vous remarquerez que le ton monte vite et que c'est une situation assez pénible
5) si l'agence se sent dépossédée de son rôle elle pourra aussi agir en sous-marin, en tentant de falsifier d'avance l'EDL d'entrée en accord avec le locataire (pour le défendre lui dira t elle) ou en insinuant que votre présence vise à lui faire porter le chapeau pour nb de dégradations et qu'il a grand intérêt à refuser cet EDL avec vous, ou a être extrêmement méfiant....
donc
si votre objectif est de démontrer que l'agence fait mal son travail oui le constat d'huissier sera parfait même à qq heures d'intervalle (a la condition que l'agence n'ai pas été informée de cette démarche et n'ai pas manigancé pour, trafiquer les EDL à votre insu)
si votre objectif et de faire payer des réparation au locataire, il me semble que la situation ne sera pas simple, il faudrait dans un premier temps vous rendre à l'agence et exiger une copie des documents bail état des lieux, puis confirmer votre présence (ou celle d'un autre personne vous représentant) à l'EDL de sortie 31 mai à 11h30
le seul inconvénient de cette démarche c'est qu'elle ferait porter sur un seul locataire l'incompétence de l'agence, sans vraiment savoir si l'EDL d'entrée était correctement réalisé.... et sans que l'agence puisse être inquiété de son incompétence (puisque ce jour là en votre présence elle fera correctement son travail)
vous la payez donc pour qu'elle vous représente
1) rien ne vous interdit d'assister à un état des lieux voir de le réaliser directement avec le locataire sans le concours de l'agence
2) la réalisation d'un second état des lieux le même jour par un huissier ne vous apporterait aucun avantage car celui signé entre l'agence (qui vous représente) et le locataire prédominerait, il vous permettrait juste de démontrer que l'agence ne fait pas correctement son travail (faute justifiant le retrait des dossiers de cette agence)
3) rien ne vous interdit de prendre directement contact avec le locataire pour savoir comment il ce fait que l'EDL se réalise le 31 mai alors que sa location est supposée prendre fin le 5 juin
- est ce une demande de sa part ?
- est ce un horaire qui lui a été imposé par l'agence
- souhaite il convenir avec vous d'un autre horaire ou date qui lui conviendrait mieux?
4) si vous êtes amené à faire cet état des lieux, il vous faudra exclusivement tenir compte de ce que vous voyez (sachant que c'est sa comparaison à l'état des lieux entrant qui servira de base aux réparations qui pourront être mises à la charge du locataire)
il se peut cependant que vous soyez confronté à un situation ambiguë, si l'EDL d'entrée à été réalisé par dessus l'épaule (comme le reste) vous risquez de vous retrouver dans une situation très conflictuelle, ou le locataire maintiendra que "ca y était avant" et bien que cet argument n'ai aucune valeur comparé à l'EDL d'entrée, vous remarquerez que le ton monte vite et que c'est une situation assez pénible
5) si l'agence se sent dépossédée de son rôle elle pourra aussi agir en sous-marin, en tentant de falsifier d'avance l'EDL d'entrée en accord avec le locataire (pour le défendre lui dira t elle) ou en insinuant que votre présence vise à lui faire porter le chapeau pour nb de dégradations et qu'il a grand intérêt à refuser cet EDL avec vous, ou a être extrêmement méfiant....
donc
si votre objectif est de démontrer que l'agence fait mal son travail oui le constat d'huissier sera parfait même à qq heures d'intervalle (a la condition que l'agence n'ai pas été informée de cette démarche et n'ai pas manigancé pour, trafiquer les EDL à votre insu)
si votre objectif et de faire payer des réparation au locataire, il me semble que la situation ne sera pas simple, il faudrait dans un premier temps vous rendre à l'agence et exiger une copie des documents bail état des lieux, puis confirmer votre présence (ou celle d'un autre personne vous représentant) à l'EDL de sortie 31 mai à 11h30
le seul inconvénient de cette démarche c'est qu'elle ferait porter sur un seul locataire l'incompétence de l'agence, sans vraiment savoir si l'EDL d'entrée était correctement réalisé.... et sans que l'agence puisse être inquiété de son incompétence (puisque ce jour là en votre présence elle fera correctement son travail)
bailleurx
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10 mai 2013 à 17:13
10 mai 2013 à 17:13
dejà si vous pouviez répondre en cliquant sous le post auquel vous répondez
"ajouter un commentaire" ce serait plus facile a suivre pour le autres....
je ne pense pas que votre PNO agisse en justice pour vous, au demeurant ce n'est pas son role, à moins que vous ayez souscrit une assistance juridique en plus
d'autres part après l'EDL de sortie il n'existe aucun délais de contestation
c'est après celui d'entée que le locataire peut signaler qu'il y a eu des oublis....
si vous voulez vous assurer de situation exacte, vous devriez déjà demandez à l'huissier d'aller des aujourd'hui récupérer une copie des documents état des lieux bail courriers.... (prenez bien connaissance des ces documents)
puis lui faire éventuellement constater l'EDL après celui de l'agence pour tenter de démonter leur incompétence en comparant les 2 EDL de sortie
il me semble que ce qui fait dilemme c'est que l'agence détient les DG
il faudrait exiger que ce soit vous qui en soyez le dépositaire et que vous puissiez décider si oui ou non vous rendez les DG en fonction des EDL et des justificatif des retenues que vous déciderez d'effectuer
il me semble que pour le parquet vous parlez d'un sinistre? n'a t il pas été declaré à l'assurance du locataire? ... si non c'est là que votre PNO vous sera utile
quand à votre dernière remarque ... si je peux me permettre, il me semble qu'aujourd'hui en tant que "logeur d'Humains", nous avons davantage le devoir d'être respectueux des droits de chacun que d'être exigeant
et si c'est de vos locataire que vous parlez en disant ma clientèle "exigeante" , il semble qu'ils n'aient guerres plus de soucis de vous rendre les logements en bon état que d'autres.....
"ajouter un commentaire" ce serait plus facile a suivre pour le autres....
je ne pense pas que votre PNO agisse en justice pour vous, au demeurant ce n'est pas son role, à moins que vous ayez souscrit une assistance juridique en plus
d'autres part après l'EDL de sortie il n'existe aucun délais de contestation
c'est après celui d'entée que le locataire peut signaler qu'il y a eu des oublis....
si vous voulez vous assurer de situation exacte, vous devriez déjà demandez à l'huissier d'aller des aujourd'hui récupérer une copie des documents état des lieux bail courriers.... (prenez bien connaissance des ces documents)
puis lui faire éventuellement constater l'EDL après celui de l'agence pour tenter de démonter leur incompétence en comparant les 2 EDL de sortie
il me semble que ce qui fait dilemme c'est que l'agence détient les DG
il faudrait exiger que ce soit vous qui en soyez le dépositaire et que vous puissiez décider si oui ou non vous rendez les DG en fonction des EDL et des justificatif des retenues que vous déciderez d'effectuer
il me semble que pour le parquet vous parlez d'un sinistre? n'a t il pas été declaré à l'assurance du locataire? ... si non c'est là que votre PNO vous sera utile
quand à votre dernière remarque ... si je peux me permettre, il me semble qu'aujourd'hui en tant que "logeur d'Humains", nous avons davantage le devoir d'être respectueux des droits de chacun que d'être exigeant
et si c'est de vos locataire que vous parlez en disant ma clientèle "exigeante" , il semble qu'ils n'aient guerres plus de soucis de vous rendre les logements en bon état que d'autres.....
cook93
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10 mai 2013 à 18:59
10 mai 2013 à 18:59
Encore tous mes remerciements pour l'excellence de vos conseils...
Je rebondis sur vos derniers commentaires afin d'éclairer la lanterne de ceux qui suivraient notre discussion...
1 - heureusement pour moi, ma PNO est assortie d'une assistance juridique élargie et mon assureur me conseille même d'intenter une action en justice contre l'agence immobilière, entièrement à ses frais, à l'exception toutefois du constat d'huissier du 31 mai prochain.
2 - ma question sur le délai de contestation (supposé de 15 jours ? ) portait sur l'EDL entrant et non pas sortant, car je le conçois parfaitement : après l'état des lieux de sortie, personne ne peut plus rien contester, bailleur ou locataire confondus...hélas!
3 - sur vos bons conseils, je vais demander à l'huissier d'aller chercher à l'agence tous les documents utiles au moment de l'état des lieux de sortie, tel que les courriers échangés entre la locataire et l'agence concernant le sinistre "parquet stratifié"...Prévoyante, j'avais déjà demandé à l'agence de me faire parvenir le bail et l'EDL d'entrée dès le début de la location, en septembre 2012.
4 - Le dépôt de garantie est également en ma possession bien que l'agence a tout fait pour le conserver en prétextant que si je faisais faillite, la locataire se retournerait contre elle en allant au Tribunal le réclamer?!
5 - Pour le sinistre du parquet, ni l'agence, ni la locataire ne m'ont fait part officiellement du problème...c'est la directrice de l'agence qui s'est "vendue" en critiquant devant moi ma locataire, venue minauder (selon elle) dans son agence en chaussures à hauts talons...talons...aiguilles...poinçonnement du parquet...que du vague et la locataire a refusé de me laisser entrer dans le logement en prétextant des examens à passer et des horaires incompatibles avec mon emploi du temps...Bref, je vais demander à l'huissier de récupérer tout ce qui est relatif à ce parquet, de près ou de loin!
Connaissant la mauvaise foi de la directrice d'agence, le jour de l'EDL de sortie, tentera de minimiser le sinistre, surtout si la locataire a envoyé son RAR de contestation dans les délais légaux, car immanquablement sa responsabilité va se retrouver engagée puisqu'elle n'aura pas vu le problème lors de l'état des lieux d'entrée...c'est là que la présence de l'huissier prendra tout son sens je suppose...?
Je sais bien que nous nous devons de respecter les humains que nous logeons, et que nos intérêts divergent forcément...mais quelle galère si les professionnels que nous engageons ne respectent même pas les règles du jeu....on ne peut quand même pas tout faire à leur place!
Je rebondis sur vos derniers commentaires afin d'éclairer la lanterne de ceux qui suivraient notre discussion...
1 - heureusement pour moi, ma PNO est assortie d'une assistance juridique élargie et mon assureur me conseille même d'intenter une action en justice contre l'agence immobilière, entièrement à ses frais, à l'exception toutefois du constat d'huissier du 31 mai prochain.
2 - ma question sur le délai de contestation (supposé de 15 jours ? ) portait sur l'EDL entrant et non pas sortant, car je le conçois parfaitement : après l'état des lieux de sortie, personne ne peut plus rien contester, bailleur ou locataire confondus...hélas!
3 - sur vos bons conseils, je vais demander à l'huissier d'aller chercher à l'agence tous les documents utiles au moment de l'état des lieux de sortie, tel que les courriers échangés entre la locataire et l'agence concernant le sinistre "parquet stratifié"...Prévoyante, j'avais déjà demandé à l'agence de me faire parvenir le bail et l'EDL d'entrée dès le début de la location, en septembre 2012.
4 - Le dépôt de garantie est également en ma possession bien que l'agence a tout fait pour le conserver en prétextant que si je faisais faillite, la locataire se retournerait contre elle en allant au Tribunal le réclamer?!
5 - Pour le sinistre du parquet, ni l'agence, ni la locataire ne m'ont fait part officiellement du problème...c'est la directrice de l'agence qui s'est "vendue" en critiquant devant moi ma locataire, venue minauder (selon elle) dans son agence en chaussures à hauts talons...talons...aiguilles...poinçonnement du parquet...que du vague et la locataire a refusé de me laisser entrer dans le logement en prétextant des examens à passer et des horaires incompatibles avec mon emploi du temps...Bref, je vais demander à l'huissier de récupérer tout ce qui est relatif à ce parquet, de près ou de loin!
Connaissant la mauvaise foi de la directrice d'agence, le jour de l'EDL de sortie, tentera de minimiser le sinistre, surtout si la locataire a envoyé son RAR de contestation dans les délais légaux, car immanquablement sa responsabilité va se retrouver engagée puisqu'elle n'aura pas vu le problème lors de l'état des lieux d'entrée...c'est là que la présence de l'huissier prendra tout son sens je suppose...?
Je sais bien que nous nous devons de respecter les humains que nous logeons, et que nos intérêts divergent forcément...mais quelle galère si les professionnels que nous engageons ne respectent même pas les règles du jeu....on ne peut quand même pas tout faire à leur place!
bailleurx
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10 mai 2013 à 19:18
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pour conclure je vous dirais encore que ce n'est pas à l'huissier de récupérer ce qui est éventuellement dégradé au niveau des parquets
c'est d'abord l'état des lieux qui indiquera (normalement) la dégradation et c'est ensuite un devis qui indiquera le montant de la réfection celle ci devant être retenue sur le DG si mentionnée sur l'eDL de sortie abstraction faite d'un partie de la vétusté
s'il s'en suit que le montant du DG n'est pas suffisant à couvrir la réparation vous pourrez
1) adresser un courrier à la locataire pour tenter d'obtenir le payement
2) lui faire éventuellement remettre par l'huissier un commandement de payer (mais ce n'est pas indispensable si la locataire a reçu votre courrier recommandé)
3) intenter une action en justice pour obtenir ce payement
c'est d'abord l'état des lieux qui indiquera (normalement) la dégradation et c'est ensuite un devis qui indiquera le montant de la réfection celle ci devant être retenue sur le DG si mentionnée sur l'eDL de sortie abstraction faite d'un partie de la vétusté
s'il s'en suit que le montant du DG n'est pas suffisant à couvrir la réparation vous pourrez
1) adresser un courrier à la locataire pour tenter d'obtenir le payement
2) lui faire éventuellement remettre par l'huissier un commandement de payer (mais ce n'est pas indispensable si la locataire a reçu votre courrier recommandé)
3) intenter une action en justice pour obtenir ce payement
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10 mai 2013 à 16:47
10 mai 2013 à 16:47
Tous mes remerciements à "bailleurx"...
mais dans mes lamentations, j'ai oublié de préciser que ma locataire refuse de me parler du futur EDLS au motif qu'elle ne connaît que l'agence, que la directrice est gentille (sous-entendu : je ne le suis pas!!!?), et que visiblement, l'horaire de 11h30 lui a été imposé par l'agence qui serait "surbookée" l'après-midi, mais qu'elle a elle-même choisi le jour pour que ses parents soient présents pour la soutenir au cas où...il y aurait un problème sur le parquet du séjour?
En effet, lors d'une discussion un peu vive (déjà...) avec l'agence, la directrice a "lâché" qu'il y aurait eu des problèmes après l'EDL entrant concernant le sol stratifié du séjour...sans en dire plus! En ce moment je me bats pour récupérer les courriers (RAR?) qui se seraient échangés entre la locataire et l'agence à ce sujet, car pour le coup, le jour de l'état des lieux ce ne sera la faute de personne si il y a des dégradations bien sûr!!! Vu les refus de répondre de l'agence et de la locataire, nul doute qu'elles tenteraient ensemble de me truffer si l'occasion leur en est donnée!!! Peut-être même qu'elles envisagent de changer ensemble le jour et l'heure de l'état des lieux au dernier moment pour que je me déplace en vain avec mon huissier sous le bras?Pardonnez ma parano, mais tous les scénarios sont possibles vu les circonstances...
A propos, de combien de jours après l'état des lieux d'entrée, un locataire dispose-t-il pour contester son EDL en RAR? j'ai lu sur le net plusieurs réponses et celle de "15 jours" revient le plus souvent : est-ce valable, article de loi à l'appui? Merci d'avance pour cette (énième) réponse...
Je suppose que le mieux pour moi serait que je vienne quand même accompagnée de l'huissier pour constater de visu ce qu'il y aura à constater ,EDL ou pas à ce moment précis, de récupérer les correspondances pour vérifier si les délais légaux ont été respectés par la locataire pour contester son EDL entrant le cas échéant, et donc, déterminer à coup sûr les responsabilités de chacun?
A défaut, je transmet le "paquet" à mon assureur, dans le cadre de ma PNO pour qu'il oeuvre en justice et obtenir :
- la résiliation des mandats de gestion pour défauts de mission avérés et constatés par huissier.
- l'obtention de Dommages et Intérêts pour les préjudices subis depuis quelques mois...(là, je rassemble toutes les preuves indiscutables).
Il faudrait surtout que cette agence arrête de nuire comme elle le fait ; ce qu'elle cherche pour le moment, c'est surtout de se débarrasser de ma clientèle "exigeante" pour magouiller tranquilou contre ses autres clients...
La solidarité étant une force, que la connaissance de mes ennuis servent à d'autres...
mais dans mes lamentations, j'ai oublié de préciser que ma locataire refuse de me parler du futur EDLS au motif qu'elle ne connaît que l'agence, que la directrice est gentille (sous-entendu : je ne le suis pas!!!?), et que visiblement, l'horaire de 11h30 lui a été imposé par l'agence qui serait "surbookée" l'après-midi, mais qu'elle a elle-même choisi le jour pour que ses parents soient présents pour la soutenir au cas où...il y aurait un problème sur le parquet du séjour?
En effet, lors d'une discussion un peu vive (déjà...) avec l'agence, la directrice a "lâché" qu'il y aurait eu des problèmes après l'EDL entrant concernant le sol stratifié du séjour...sans en dire plus! En ce moment je me bats pour récupérer les courriers (RAR?) qui se seraient échangés entre la locataire et l'agence à ce sujet, car pour le coup, le jour de l'état des lieux ce ne sera la faute de personne si il y a des dégradations bien sûr!!! Vu les refus de répondre de l'agence et de la locataire, nul doute qu'elles tenteraient ensemble de me truffer si l'occasion leur en est donnée!!! Peut-être même qu'elles envisagent de changer ensemble le jour et l'heure de l'état des lieux au dernier moment pour que je me déplace en vain avec mon huissier sous le bras?Pardonnez ma parano, mais tous les scénarios sont possibles vu les circonstances...
A propos, de combien de jours après l'état des lieux d'entrée, un locataire dispose-t-il pour contester son EDL en RAR? j'ai lu sur le net plusieurs réponses et celle de "15 jours" revient le plus souvent : est-ce valable, article de loi à l'appui? Merci d'avance pour cette (énième) réponse...
Je suppose que le mieux pour moi serait que je vienne quand même accompagnée de l'huissier pour constater de visu ce qu'il y aura à constater ,EDL ou pas à ce moment précis, de récupérer les correspondances pour vérifier si les délais légaux ont été respectés par la locataire pour contester son EDL entrant le cas échéant, et donc, déterminer à coup sûr les responsabilités de chacun?
A défaut, je transmet le "paquet" à mon assureur, dans le cadre de ma PNO pour qu'il oeuvre en justice et obtenir :
- la résiliation des mandats de gestion pour défauts de mission avérés et constatés par huissier.
- l'obtention de Dommages et Intérêts pour les préjudices subis depuis quelques mois...(là, je rassemble toutes les preuves indiscutables).
Il faudrait surtout que cette agence arrête de nuire comme elle le fait ; ce qu'elle cherche pour le moment, c'est surtout de se débarrasser de ma clientèle "exigeante" pour magouiller tranquilou contre ses autres clients...
La solidarité étant une force, que la connaissance de mes ennuis servent à d'autres...
La législation juridique et financière évolue en permanence...